Хотя апартаменты за последние несколько лет стали заметно популярнее в нашей стране, вопросов к этому формату недвижимости остается много. Кто-то уверен, что это жилье, другие понимают, что в сравнении с «классическими» квартирами у апартаментов и лофтов имеются некоторые особенности. В этой статье мы расскажем, в чем различия этих форматов и какую недвижимость предпочтительнее выбрать простому покупателю.

Что такое лофт?

Лофты – это переоборудованные под квартиры или апартаменты промышленные здания. В нашей стране чаще всего бывшие заводы, фабрики, мастерские переделывают все-таки в апартаменты, а не в квартиры, хотя бывают и редкие исключения.

Среди отличительных черт лофтов и главных достоинств (вытекающих из его индустриального происхождения) можно назвать высокие потолки, огромные окна, свободную планировку, открытые коммуникации. Безусловно, «фишка» лофтов – это и их особая атмосфера, которая так полюбилась представителям творческой элиты.

Любопытно, что многим дизайнерам интерьеров в последние годы пришелся по душе стиль «лофт»: кирпичная кладка, бетон в большом количестве, возможность оставить коммуникации на виду. Подобная имитация сегодня может встретиться даже в маленькой «хрущевке». Но к лофтам в их классическом понимании такое творчество имеет очень отдаленное отношение.

Таким образом, достоинства и недостатки лофтов нужно рассматривать в разрезе того, какой статус они имеют: жилье это, или все же апартаменты.

Достоинства квартир, или недостатки апартаментов

Юридический статус и регистрация

Поскольку апартаменты с юридической точки зрения пока являются нежилыми помещениями, этот формат недвижимости не лишен определенных минусов. Так что заметим сразу: в заголовке кроется ошибка. Апартаменты – это не жилье, они в принципе не предназначены для постоянного проживания.

По этой же причине покупатель апартаментов не сможет оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Данный недостаток нивелируется возможностью временной регистрации на 5 лет (правда, это позволительно лишь в объектах с гостиничным назначением, где указано «для временного пребывания»). Временная регистрация при этом дает практически те же права, что и постоянная: льготы, субсидии, прибавку к пенсии.

Строительные требования

Строительство социальной инфраструктуры в проектах с апартаментами является исключительно инициативой застройщика, а не регламентированной градостроительными нормами обязанностью. Сюда же относятся иные по сравнению с квартирами нормы инсоляции. Однако стоит заметить, что современные апартаментные комплексы мало чем отличаются от обычных жилых проектов. Сегодня уже не встречаются полностью ориентированные на север апартаменты, либо глубокие апартаменты (до 15 м), или непродуманные планировочные решения. Апартаменты вынуждены конкурировать с квартирами и не имеют права уступать им по качественным характеристикам. Так что сейчас вполне реально отыскать проект с апартаментами, где будут и детские сады, и школы, и прочая «социалка».

Налоги

Еще один важный недостаток для многих – более высокий налог на нежилые помещения. Ставка налогообложения для жилых помещений в настоящее время зависит от кадастровой стоимости объекта и составляет от 0,1% до 0,3% (для жилья стоимостью до 300 млн рублей). На недвижимость гостиничного типа ставка составляет уже 0,5%, на нежилые помещения – 2%.

Таким образом, на недвижимость в составе апарт-отелей налог будет составлять 0,5% от кадастровой стоимости, а на апартаменты в составе МФК – 2%. Если апартаменты имеют площадь свыше 300 кв. м и стоят более 300 млн рублей (по кадастру), тогда ставка для них в любом случае будет 2%.

Важно еще и то, что владелец апартаментов лишен налоговых вычетов и льгот. Так, собственник квартиры платит налог не со всей площади своего жилья – ему полагается налоговый вычет. Для квартир он составляет, например, 20 кв. м. То есть обладателю «двушки» в 50 кв. м налог нужно будет заплатить только за 30 «квадратов». В случае с апартаментами снизить налогооблагаемую площадь не получится.

Нельзя будет вернуть при покупке апартаментов и налоговый вычет с 2 млн рублей (максимальная сумма, с которой можно получить уплаченный ранее доход для физических лиц) – 260 тыс. рублей. Также владельцы квартиры могут получить налоговый вычет с уплаченных банку процентов по ипотеке – 13% от максимума в 3 млн рублей или 390 тыс. рублей. Владельцы апартаментов – нет.

Добавим также, что сейчас стоит обращать пристальное внимание на саму кадастровую стоимость объекта: зачастую кадастровая цена нежилых помещений выше, чем жилья.

Коммунальные платежи

Расходы на «коммуналку» для владельцев апартаментов будут выше, чем для владельцев квартир – в среднем на 10-15%. Тарифы на тепло и электричество выше примерно на 25-30%. По строке «содержание и ремонт помещений» расходы также могут быть немного выше: тариф установит управляющая компания, которая может быть ориентирована на «офисные» расценки.

Достоинства апартаментов, или недостатки квартир

Самым главным плюсом апартаментов, конечно, является цена – в среднем они дешевле на 15-20%, чем квартиры. Поэтому те, для кого вопрос прописки непринципиален, зачастую хотят таким образом сэкономить и останавливают свой выбор именно на апартаментах.

Так, по последним данным в Москве в комфорт-классе квадратный метр стоит в среднем около 148,5 тыс. рублей, а средняя цена квадратного метра при покупке апартаментов – 131,8 тыс. рублей. Таким образом, в комфорт-классе разница в стоимости квадратного метра квартир и апартаментов составит порядка 13%. В бизнес-классе эта разница будет еще выше – около 18-20%.

Еще одним большим плюсом «апартов» является то, что можно найти достойные по бюджету предложения ближе к центру Москвы. Многофункциональные комплексы, имеющие в своем составе апартаменты, предназначены для ведения бизнеса, поэтому удобная локация для таких объектов является одним из принципиальных моментов. К таким же выгодным с точки зрения месторасположения объектам относятся и реновируемые здания промышленного образца конца XIX – начала XX веков – это как раз вышеупомянутые лофты. Предложение по строящимся квартирам в удачных локациях Москвы сейчас довольно ограничено, при этом в центре строится в основном бизнес- и премиум-класс, который не всем по карману. Зато можно найти много достойных (и более бюджетных) предложений по апартаментам.

Вместо вывода

Апартаменты в настоящее время активно конкурируют с квартирами именно в жилом сегменте, хотя, как мы выяснили, жильем они и не являются. За счет чего это происходит? Во-первых, за счет стоимости. Во-вторых, за счет того, что в апартаментах часто предлагаются небольшие площади. В-третьих, за счет их выгодного расположения (например, в пределах ТТК). Этот формат рассчитан на граждан, которые уже имеют какое-то жилье на окраине города или в области, поэтому вопрос регистрации для них не столь важен, однако работают они в центре и хотели бы жить поближе к месту работы.

Ну а квартиры выбирают те, кто готов переплатить в момент покупки недвижимости, но получить именно жилье – с ясным юридическим статусом, низкими налогами и более дешевой «коммуналкой».

© Ссылка на источник