Не у всех частных инвесторов есть средства на покупку хотя бы однокомнатной квартиры, при этом ипотека по душе далеко не каждому.

В такой ситуации некоторые покупатели обращают внимание на комнаты в коммунальных квартирах.

Обсудим, насколько такие вложения удобны и выгодны, а также, какие альтернативы для покупателей с небольшим бюджетом предлагает рынок.

Вложение без потенциала

Многие эксперты уверены, что комнаты в коммуналке вряд ли можно назвать инвестицией.

-Это скорее вынужденное приобретение в случае ограниченного бюджета. Потому что есть ряд рисков, которые сложно заранее оценить: это, во-первых, соседство, которое может оказаться любым, во-вторых, коммуналка — это долевая собственность, и у приобретающего комнату нет полных прав на объект. С общими помещениями тоже могут быть проблемы — сегодня вы дружите с соседями, а завтра — нет, — отмечает заместитель директора по развитию УК «Фонд Юг» Ольга Гусева.

В этой связи эксперт не видит в покупке комнаты потенциала. Кроме, пожалуй, случаев, когда покупатель хочет приобрести все помещения и объединить их.

Инвестиционные покупки комнат в коммунальных квартирах сейчас встречаются крайне редко, утверждает управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов. И на это есть ряд причин.

Во-первых, конкуренция со стороны областных и пригородных новостроек. Сегодня комната в коммунальной квартире в центре Москвы или Петербурга может стоить заметно дороже квартиры в области (причём даже не одно-, а двухкомнатной).

Во-вторых, владение комнатой в коммуналке сложнее, чем квартирой: не редкость конфликты между соседями, да и само проживание в одной квартире с чужими людьми не всегда устраивает.

В-третьих, на любое действие с комнатой (сдать, продать) потребуется согласие соседей. Например, если вы собираетесь продать комнату, то важно помнить о преимущественном праве соседей на покупку. Это значит, что продавец по закону обязан сообщить об этом соседям, и только если никто из них не захочет приобрести эту комнату, её можно будет продавать сторонним покупателям.

-Сейчас комнаты в коммунальных квартирах покупают либо жители регионов, либо люди, которые разъезжаются, при этом большое значение имеет пребывание в рамках одного района, — добавляет эксперт.

Альтернатива — квартира в области

И всё же, утверждать, что комнаты в коммуналках совсем не интересны в плане вложений, не стоит. Напротив, ряд экспертов говорят, что сегодня комнаты покупают преимущественно инвесторы. В дальнейшем они планируют выкупить остальные доли у других собственников, перепродав в итоге всю квартиру целиком.

-Как правило, комнаты в коммуналке остались в основном в центре города, поэтому такая недвижимость по-прежнему привлекает инвесторов. Однако, на мой взгляд, подобные вложения весьма рискованны, поскольку не всегда можно договориться с остальными владельцами комнат в коммуналке, — говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Что же касается возможности собственного проживания, то для этой цели такие объекты вовсе не интересны.

-Стоимость средней комнаты в коммунальной квартире составляет порядка 2,5 млн рублей. За чуть большие деньги (от 2,68 млн рублей) можно купить студию на первичном рынке в старых границах Москвы. При сопоставимом бюджете покупки клиенты выбирают все-таки отдельное жильё, а не комнату в коммуналке. Даже несмотря на то, что транспортная доступность студии, скорее всего, будет хуже, — комментирует эксперт.

Об этом же говорит и Ольга Гусева. Действительно, в основном коммуналки расположены в центре, в спальных районах они встречаются редко. Но у таких объектов много минусов. Поэтому инвесторы охотно обращают внимание на «нормальные, полноценные маленькие квартиры», которые можно приобрести в области или на окраине города.

Александр Москатов также считает, что главная альтернатива для покупателей с небольшим бюджетом — это квартира в ближайшей области.