Сдача квартиры в долгосрочную аренду – это прекрасная возможность получать дополнительный доход. Если квартира хорошая, то этот доход вполне может стать основным.

К сожалению, собственник всегда рискует, пуская в свою квартиру посторонних людей. Вместо стабильного дохода можно получить регулярные проблемы и отдать последние деньги за ремонт.

😱Жильцы.

Начинающему арендодателю кажется, что найти жильцов – просто. В чём-то он даже прав, но лучше уточнить запрос: как найти хороших жильцов, которые будут вовремя платить. Тут начинаются проблемы.

Если проявить невнимательность при выборе жильцов, то можно получить комбо из рисков.

😱Общение.

Если вы уверены, что нашли отличных жильцов, то в дальнейшем они могут вас удивить. Всегда помните о том, что имеете дело с живыми людьми. У каждого свои особенности, привычки и странности.

Бывают арендаторы, которые с каждой проблемой бегут к собственнику и звонят в любое время, даже ночью. Бывает те, кто считают нормальным вмешивать хозяина квартиры в свою личную и семейную жизнь.

😱 Ремонт и имущество.

Определённо не нужно сдавать “убитую” квартиру. Тут действует правило одного разбитого окна. Если на кухне отваливается дверца у шкафчика, то скорее всего вам сломают и остальные дверцы. Если где-то висит кусок обоев, то вскоре его оторвут совсем. Решив сэкономить, вы в итоге получите обстановку, которая отпугнёт любого. Всё это неизбежно придётся восстанавливать, что потребует немалых расходов.

Если вы решили делать ремонт, то экономия на материалах и технике – это тоже плохая идея. Вам придётся постоянно реагировать на жалобы арендаторов и по кругу менять текущие смесители, прохудившиеся трубы и искрящие розетки.

Сдача квартиры в долгосрочную аренду — прекрасная возможность получения дополнительного дохода. Если квартира хорошая, то этот доход может стать основным.

К сожалению, сдавая квартиру другим людям, владелец всегда рискует. Вместо стабильного дохода они могут столкнуться с постоянными проблемами или получить на руки последний ремонт.

Вот основные риски и способы их избежать.

Арендаторы.
Для начинающего арендодателя поиск арендаторов кажется легкой задачей. В какой-то мере это действительно так, но лучше четко представлять себе, как найти хороших арендаторов, которые будут вовремя платить. Проблема начинается уже здесь.

Если вы небрежно подходите к выбору арендатора, то подвергаете себя сразу двум рискам.

Во-первых, это возможность возникновения просроченной задолженности. В некоторых случаях после выезда арендатора может остаться долг по коммунальным платежам. Например, может случиться так, что вместо семейной пары в квартире проживает совершенно другой человек, который исправно их оплачивает, но не Вы.

Во-вторых, дешевизна не ценится. Через полгода или год вы можете обнаружить, что мебель сломана, ремонт испорчен, а холодильник или стиральная машина уже не подлежат ремонту.

Это может произойти не всегда, но учитывать возможность таких рисков необходимо. Вы можете найти арендатора через знакомых. К сожалению, здесь нет никаких гарантий. Друг вашего друга может устроить вам все то, что описано в абзаце выше. Если это произойдет, то он исчезнет, и поручителю не останется ничего другого, как поднять на него руку.

Кредитование друзей и родственников. Здесь тоже есть свои тонкости. Нарваться на неприятности можно с любым заемщиком, но отказать или оказать давление на «своего» человека сложнее. Не стоит портить отношения.

Выбор арендатора — это психологическая работа, и лучше всего, если ею занимается профессиональный агент по недвижимости. Агенты по недвижимости работают на договорной основе и несут ответственность перед своими клиентами за результат. Если они являются крупными игроками, то у них есть бонусы и работа.

Общение с арендаторами
Даже если вам кажется, что вы нашли отличного арендатора, в будущем он может вас удивить. Всегда помните, что вы имеете дело с живыми людьми. У каждого человека есть свои привычки, повадки и причуды.

Некоторые арендаторы бегут к хозяину каждый раз, когда возникает проблема, а некоторые звонят в любое время, даже среди ночи. Некоторые считают само собой разумеющимся вмешиваться в личную и семейную жизнь хозяина квартиры.

Если общительный квартиросъемщик хочет завести друзей, это тоже может стать проблемой. Завтра они могут дружески попросить о задержке платежей или скидках. К сожалению, не со всеми можно иметь чисто деловые отношения, но стремиться к этому нужно. В этом Вам, как арендодателю, должны помочь Ваши навыки переговорщика и психолога.

Ремонт и имущество
Дешево — это не всегда хорошо. Но это не значит, что вам нужен роскошный ремонт с каррарским мрамором или кипарисовыми плитами.

Вы точно не захотите снимать «разбитую» квартиру. Правилом считается, что одно оконное стекло разбито. Если упала дверца кухонного шкафа, то, скорее всего, сломаются и другие дверцы. Если где-нибудь есть обои, они будут содраны. Это обстановка, которая заставит любого человека, желающего сэкономить, уклониться от работы. Такую обстановку неизбежно придется реставрировать, что обойдется в кругленькую сумму.

Если вы делаете ремонт, не стоит экономить на материалах и приборах. Вам придется постоянно разбираться с жалобами жильцов, заменять водопроводные краны, протекающие трубы и искрящие розетки.

Все в квартире должно выглядеть аккуратно и исправно работать, поэтому косметический ремонт бюджета необходим. Лучше всего выбрать нейтральный интерьер и не тратить слишком много средств на дизайнерскую мебель. Договоры, налоги и страхование
В те времена, когда рынок аренды был представлен только газетами «из рук в руки» и объявлениями на заборах, все было очень просто: устная договоренность и оплата наличными. Хотя люди старшего поколения могут скучать по тем временам, возврат к подобной практике нежелателен.

Договоры.
Отказаться от подписания договора аренды — значит оставить себя без правовой защиты. Без четкого изложения прав и обязанностей сторон арендатор может вести себя как угодно и платить как угодно и когда угодно. Без письменного договора арендодателю трудно бежать в полицию, если арендатор нарушает закон. Первый вопрос, который задаст прибывший наряд милиции, скорее всего, будет таким: «На каком основании данный гражданин проживает в вашей квартире?».

Правильно составленный договор аренды может предупредить арендатора, а в случае крайней необходимости он может обратиться в милицию или в суд.

Налоги.
Налоги — это то, чем в наше время опасно пренебрегать. Самовольная сдача квартиры в аренду не означает отсутствия договора, просто с полученного дохода не уплачивается налог.

Может возникнуть иллюзия, что государство не интересует скромный дополнительный доход в 30-40 тыс. руб. К сожалению, государство сейчас заинтересовано во всем, и средств для этого у него предостаточно. Если на это обратят внимание налоговые органы, последствия могут быть весьма серьезными:

Штрафы за умышленную неуплату — от 20% до 40% от суммы неуплаченного налога. Статья 122 Налогового кодекса РФ.
Штрафы за непредставление декларации в ФНС — 5% от суммы неуплаченного налога (но не менее 30% от суммы налога и не более 1000 руб.) за каждый месяц после истечения срока представления декларации. Статья 19 ФНС России.
Уголовная ответственность за сокрытие доходов в сумме, превышающей 577 000 руб. на три года, с дополнительным штрафом — для физических лиц. Статьи 198 и 199, часть 2 Уголовного кодекса РФ.

Страхование имущества.
Очень неосмотрительно отказываться от страхования квартиры и находящегося в ней имущества. Ведь в ней будут жить другие люди. Потом они уедут, а Вам придется устранять последствия. Страховой полис защищает ваше имущество и ваш доход.

Не каждый захочет отдавать часть своего дохода за то, что может и не случиться. А если такое случится и арендаторы устроят полный беспорядок. Тогда весь ваш доход уйдет на восстановление квартиры.

Сегодня рынок страхования хорошо развит, и предлагается множество страховых полисов. Вы можете быть застрахованы от пожара, взрыва, наводнения, кражи и вандализма. Исключительно ценное имущество, такое как мебель и электроприборы, может быть застраховано отдельно. Очень важным является страхование ответственности перед третьими лицами. Это означает, что если, например, квартиросъемщик затопит соседей снизу, страховая компания оплатит ремонт.

Страхование помогает не только сэкономить нервы, но и деньги. Оно позволяет получать пассивный доход, и вы больше не будете просыпаться среди ночи, беспокоясь за свою квартиру.

Безрисковый и простой способ получения дохода от аренды
При работе с арендаторами трудно предусмотреть все нюансы и учесть риски. Некоторые собственники, столкнувшись с этой проблемой, вообще отказываются от такого дополнительного дохода.

Лучший подход в таких ситуациях — не брать всю работу на себя.

© Ссылка на источник