Название можно истолковать как госстатистику (сколько кредитов выдали, да каков рост по сравнению с прошлым годом), но сегодня «Соб.ру» решил поговорить о другом. О цифрах применительно к семейному бюджету.

Формальный ответ — никакую. Сегодня существуют программы с нулевым первоначальным взносом и даже с отрицательным: на соответствующей рекламе мужчина с необычайно довольным выражением лица засовывает в карман пачку денег — дескать, заработал на ипотеке. Но все понимают, что появление подобных программ — это следствие несколько специфического (назовем это так) состояния нашего рынка — в обычных условиях ничего подобного не бывает.

«На вопрос о том, какую минимальную сумму необходимо иметь для ипотеки с точки зрения здравого смысла, давно ответили банки, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». — По стандартным программам, они выдают заем при наличии хотя бы 15-20% от стоимости квартиры. Это, по мнению банков, свидетельствует о финансовой состоятельности заемщика. На мой взгляд, вполне логичный андеррайтинг: если вы накопили 20% от стоимости жилья, то ваше материальное положение можно считать стабильным».

С этой точкой зрения согласна и Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки». «Сумма в 20% от стоимости квартиры является довольно приемлемой к накоплению для заемщика, и в тоже время для банка является неким индикатором, который показывает платежеспособность клиента, — считает эксперт. — Средний чек покупки среди объектов Подмосковья в нашей компании составляет 3,5 млн. руб. — значит, имея 700 тыс. руб., можно приобретать квартиру в ипотеку».

Как процент доходов можно направлять на ежемесячные выплаты?

Понятно, что это во многом субъективно: способность к самоограничению у всех разная. Влияет и абсолютный размер заработков. Например, одна семья получает доход в сумме в 100 тыс. руб. — отдавая банку 50%, им придется жить на 50 тыс. руб. в месяц. А бюджет другой семьи — миллион, и, выплачивая даже по 80%, у них все равно будет оставаться на жизнь 200 тыс.

Но все же… Мнения наших экспертов сосредоточились в районе отметки в 50%. Константин Барсуков, гендиректор компании «Релайт-Недвижимость», считает этот показатель максимальным, а оптимумом — 20-30%. Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», также говорит о 50%. «Есть банки, которые готовы поднимать эту планку до 60-70%, но тут уже заемщик должен трезво оценивать ситуацию и понимать, готов ли он в течение многих лет жить на 30% от заработка», — добавляет эксперт.

Любопытный пример приводит Мария Литинецкая: по ее словам, Сбербанк иногда одобряет заявки на ипотеку, при которых размер ежемесячных платежей составляет 90% дохода, а оставляя «на жизнь» заемщикам всего 10%. «На первый взгляд, это кажется странным, — говорит Мария Литинецкая. — Однако жизненные ситуации бывают разными. Например, клиент может находиться в гражданском браке, имея общий семейный бюджет. По документам он вполне может отдавать и 90% своей зарплаты, а жить на деньги своей гражданской супруги. Или заемщик может иметь небольшую «белую» зарплату, а остальное получать неофициально». От себя заметим, что здесь речь идет не о фактических размерах дохода, а об их документальном подтверждении. Отдавать банку по 90% своей реальной зарплаты — это все-таки чересчур…

На какой срок лучше брать ипотеку?

Банки тут обычно ориентируются на пенсионный возраст — иногда добавляя к нему 5-10 лет. Логично и то, и другое: с одной стороны, при выходе на пенсию доходы наших сограждан радикально снижаются. С другой — мало кто бросает работу именно в день своего 55/60-летия. Люди все-таки продолжают работать — и в основном эти 5-10 лет.

На самом деле, по словам наших консультантов, срок ипотеки — эта материя, о которой следует думать менее всего. «Лучше всего брать кредит таким образом, чтобы комфортным оказался ежемесячный платеж, — считает Константин Барсуков. — Срок не важен, так как всегда есть возможность досрочного погашения».

«Формула проста: чем меньше срок, тем ниже переплата, — говорит Мария Литинецкая. — Для примера возьмем заем в 1,5 млн. руб. под 12% годовых. При сроке в 15 лет ежемесячный платеж составит 18 тыс. руб., а общая переплата — 1,75 млн. руб. При 16 годах ежемесячный платеж снизится всего на 400 руб. — до 17,6 тыс. руб., а общая переплата увеличится на 140 тысяч — до 1,89 млн. руб. Тем не менее, разумнее не «затягивать пояса» и каждую копейку тратить на погашение кредита, а брать ипотеку на больший период и погашать ее досрочно. Именно так делает подавляющая часть наших клиентов: берут заем в среднем на 15 лет, но рассчитываются в два раза быстрее — за семь лет».

Платить ли досрочно?

Предположим, семья заемщиков ведет свой бюджет настолько экономно, что у них остаются «лишние» деньги. Их, разумеется, целесообразно направлять досрочное погашение — в результате будут сокращаться сроки кредита и/или размеры ежемесячных платежей. Однако направлять на это все средства без остатка наши эксперты не рекомендовали — лучше создать небольшой «резервный фонд». «Лучше, конечно, иметь «финансовую подушку» для подстраховки, ведь могут возникнуть непредвиденные обстоятельства — например, потеря работы, — убеждена Татьяна Гусева. — От такой ситуации никто не застрахован».

А вот по поводу размеров этой самой «подушки» были высказаны разные мнения. Константин Барсуков считает, что достаточно 1-2 ежемесячных платежей, а все что сверху — сразу отправлять на досрочное погашение. Мария Литинецкая более осторожна: по ее мнению, минимальный размер тут должен составлять не менее шести платежей.

Затевать ли рефинансирование?

Условия ипотеки в последние годы постоянно улучшаются, и процесс этот, согласно прогнозам, продлится и в будущем. И получается, что люди, взявшие кредит год назад, видят, что они платят существенно больше, чем те, кто обращается за ипотекой сегодня. Рецепт известен — рефинансирование, но сама эта процедура долгая, хлопотная и стоит денег.

«Фактически, рефинансирование означает получение нового ипотечного кредита, — говорит Татьяна Гусева. — Решая, нужно обращать внимание не только на ставку, но и на все сопутствующие расходы, которые в сумме могут показать, что рефинансирование не намного выгоднее».

«Не стоит забывать, что рефинансирование подразумевает необходимость проведения оценки квартиры для ее залога, оплату справок о размере заложенности, некоторые банки и вовсе берут комиссию за рассмотрение заявки, — уточняет Мария Литинецкая. — Конечно, все сугубо индивидуально, но на мой взгляд есть смысл заниматься рефинансированием в случае, когда разница между текущей и возможной ставкой составляет хотя бы 1%».

А Александр Москатов считает, что рефинансирование будет интересно для заемщика только в том случае, если разница по ставкам составляет не менее 2,7-3%.