Многих сегодня привлекает жизнь за городом больше, чем в шумных городах и мегаполисах с плохой экологией, вечными пробками, но в силу разных обстоятельств мы не всегда решаемся оставить хорошую работу в офисе и продать свою городскую квартиру, переехав полностью жить за город, и тогда мы ищем баланс и останавливаем свой выбор на даче или коттедже недалеко от города. Однако собственных средств на приобретение своего домика мечты вдали от шумного мегаполиса не всегда достаточно и тогда многие покупатели обращаются за кредитами. О том, как купить в ипотеку загородную недвижимость, с чего начать, какие требования к заемщику, какие документы нужно собрать, что нужно знать об объекте, мы узнали у экспертов рынка недвижимости.

Исполнительный директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова, отмечает, что сегодня на рынке достаточно много интересных и выгодных предложений по ипотечному кредитованию загородной недвижимости. Кредит можно получить как на земельный участок под строительство, так и на участок с объектом незавершенного или ветхого строительства, а также с уже построенным дачным домом.

«В ипотеку приобретают как малоэтажные проекты, так и индивидуальные коттеджи на землях ИЖС и под дачное строительство. Ипотечными займами пользуются в равной степени и бизнес-класс, и покупатели в сегменте комфорт-класса, но именно на готовое (построенное) жилье»,- рассказывает Михаил Африканов, Директор по продажам компании LANDWERK .

А по словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», чаще всего в ипотеку сегодня приобретаются таунхаусы. «Реже всего — загородные дома для сезонного проживания или дачи. Дело в том, что таунхаусы часто покупаются в качестве объекта недвижимости для постоянного проживания — как альтернатива квартире».

«Запросы на покупку участка или дома с привлечением банковских средств сейчас составляют почти 35% от всего вала»,- отмечает Михаил Африканов. Часть покупателей, которые рассматривали покупку загородной недвижимости за счет собственных средств, в процессе переговоров могут рассмотреть более дорогие предложения, но уже с привлечением ипотечного кредитования.

Отличие ипотеки на квартиру от программы на загородные объекты

Процедура оформления ипотеки на загородную недвижимость мало отличается от оформления ипотечного кредита на квартиру, но все-таки различия сущетвуют. По словам Людмилы Цветковой, всю процедуру оформления ипотеки, вне зависимости от приобретаемого объекта, можно разделить на две части: оценка платежеспособности клиента и оценка объекта.

Требования к заемщику , приобретающему загородный дом такие же, как и при покупке квартиры:

1. Гражданство любое.

2. Регистрация по месту жительства/месту пребывания на территории Российской Федерации.

3. Стаж по последнему месту работы не менее 6 месяцев.

Если Заемщик в течение последних 6 месяцев сменил место работы в порядке перевода, то стажем по последнему месту работы считается суммарный стаж по обоим местам работы. Общий стаж не менее 12 месяцев. При оценке платежеспособности индивидуальных предпринимателей учитывается доход за последние 12 месяцев, при этом период осуществления деятельности должен быть не менее 24 месяцев.

4. Минимальный возраст — 21 год. Максимальный возраст не должен превышать 65 лет на момент окончания срока ипотечного кредита».

Что касается списка документов, то он вполне стандартный: паспорт, справка 2-НДФЛ, копия трудовой книжки, согласие супруга/супруги, свидетельство о браке.

Документы для покупки дома в ипотеку аналогичны документам при покупке квартиры. Базовый пакет документов на объект включает: правоустанавливающие документы, основание приобретения (купля-продажа, дарение, приватизация и т.д.), техническая документация, оценочный альбом.

Главное отличие — в данном случае потребуются правоустанавливающие документы не только на жилье, но и на земельный участок. В пакете документов обязательно должны присутствовать: технические паспорта домовладения и здания (с поэтажным планом) и кадастровый план земельного участка.

Подводные камни: требования к объекту

Однако нюансы зависят от самого объекта загородной недвижимости.

Непосредственно к самому дому предъявляется куда более широкий список ограничений, чем к городской недвижимости. Как рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», дом должен иметь адрес и кадастровый номер, а также подключен к коммуникациям. Кроме того, обязательно наличие подъездной дороги, пригодной для круглогодичного использования. Участок может иметь только целевое назначение. То есть, когда вы решите купить садовый домик на сельскохозяйственных землях, банк вам не даст ипотеку. Износ домовладения, как правило, не должен превышать 50%. В случае, если речь идет о деревянном, а не кирпичном или блочном доме, необходимо наличие у постройки огнезащитных внешних отделочных материалов. К квартирам же всего два основных требования: допустимый уровень износа дома и отсутствие неузаконенной перепланировки.

По словам экспертов, не стоит давать аванс за дом до тех пор, пока вами не будет получено согласие банка на его приобретение. И, даже если вам кажется, что все условия идеально подходят обеим сторонам, нет стопроцентной гарантии, что банк даст согласие на покупку именно этого дома. Вполне возможно, что ваша кандидатура как заемщика банк устроит, а вот дом придется поискать другой.

Условия получения ипотеки на загородный дом

Также есть различия в условиях ипотеки на загородную недвижимость от квартиры.

Процентные ставки на покупку загородного дома выше, чем на приобретение жилья. Например, купить квартиру в Сбербанке в новостройке можно под 10,9%, на «вторичке» — под 11,25%, на загородном рынке — под 12%. Кроме того р азмер первоначального взноса также немного выше на ипотеку загородного дома, чем на квартиру. Если на квартиру он варьируется от 10-15% от стоимости объекта, то на загородную недвижимость первоначальный взнос составляет не менее 25-50% от стоимости дома или участка.

Одни из самых невысоких ставок действуют в Сбербанке. Для зарплатных клиентов банка ипотечная ставка на приобретение земельного участка или дачи (для сезонного проживания) составляет от 12% годовых. Минимальный первоначальный взнос — 25% стоимости приобретаемого объекта. Размер минимальной суммы кредита на покупку загородной недвижимости составляет 300 тыс. рублей.

В «Россельхозбанке», который традиционно кредитует загородную недвижимость, ставки на приобретение загородного дома с земельным участком начинаются от 11,5%. Но получить такую ставку можно только при наличии первоначального взноса в размере не менее 50% и при этом заемщик должен являться зарплатным клиентом банка. Для участников зарплатного проекта, вносящих менее 50% в качестве первого взноса, ставка составляет от 12,5%. Для всех остальных — от 15%.

Для молодых семей и распорядителей средств материнского (семейного) капитала действует пониженный первый взнос — от 10%. Минимальный взнос для прочих категорий заёмщиков — от 15%.

Помимо затрат на первоначальный взнос не стоит забывать и об оплате страховки. Имущественное страхование является обязательным. Договор страхования заключается со страховой компанией по выбору Заемщика. Личное страхование и титульное страхование не является обязательным.

Далее от соискателя потребуется убедить банк в законности права собственности на землю у нынешнего ее хозяина. Если с данным участком когда-либо возникали какие-то неприятности по части документов, банк не пойдет на риск и откажет в займе. Само собой актуальными остаются такие общие моменты, как срок постоянной трудовой деятельности заемщика и уровень его текущей зарплаты.

Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер инвестиционной группы Sesegar, рассказывает, что с основными проблемами, с которыми сталкиваются покупатели, желающие взять ипотеку под загородное жильё, прежде всего это невозможность подтвердить достаточный для кредитного комитета доход и несоответствие оценочной и рыночной стоимости. «Интересно, но более выгодные ставки получают сотрудники с белой зарплатой, а не владельцы бизнеса, кто эти зарплаты платят, так как они более «рисковый» материал»,- отмечает эксперт.