В советское время квартиры на первых и последних этажах особой любовью не пользовались, и в момент появления у нас рынка недвижимости этот товар продавался с дисконтом. Но постепенно последние этажи из аутсайдеров перешли в разряд привилегированных и стали стоить дороже, первые же этажи так и не избавились от дурной славы. Именно поэтому застройщики вынуждены придумывать специальные маркетинговые ходы для их продвижения на рынке.

Жилой первый этаж в нашем подсознании связан сразу с целым рядом неудобств: низкой безопасностью, неприятными запахами, сыростью, обзором для всех проходящих и т. д. Большинство квартир на первом этаже вторичного рынка, расположенные в «хрущёвках» и в панельных домах 80-х годов, оправдывают эти стереотипы полностью. Наталья Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон», красочно описывает такое жильё: «Качество строительства в то время не соответствовало современным требованиям. Плохо вентилируемые помещения подвалов становятся излюбленными местами грызунов и насекомых, низкий цоколь не обеспечивает должного уровня безопасности, высокий уровень концентрации загрязнённого воздуха всегда достаётся именно нижним этажам».

Однако жильё в современных домах явно лучше и вполне может развеять миф о том, что квартира на первом этаже менее комфортна. Но мифы живучи, поэтому спрос всё равно ниже. Безусловно, и на эти квартиры находится покупатель, но медленнее. Обычно такие лоты интересны пожилым людям, людям с ограниченными возможностями и семьям с маленькими детьми.

Вымирающий формат

Квартиры на первых этажах в Московском регионе в новостройках вообще могут стать раритетом, так как эти площади всё больше и больше отдаются под коммерческую недвижимость. В Москве практически все первые этажи нежилые, запрет на строительство жилья на первых этажах действует в столице с 2016 года. В области соответствующий закон пока разрабатывается.

Поголовно все первые этажи делать нежилыми неправильно, потребность в таких площадях должна научно рассчитываться, исходя из общей концепции комплекса, его местоположения и существующей инфраструктуры, так как невостребованные коммерческие площади — явление более частое, чем не проданная вообще никому квартира. Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», рассказывает: «При реализации масштабного проекта общая площадь помещений на первых этажах домов может значительно превосходить потребности жилого комплекса в объектах сервиса и торговли. Кроме того, надо не забывать, что коммерсанты предъявляют определённые требования по локации помещения относительно транспортных магистралей, интенсивности пешеходных проектов, законодательных ограничений по размещению тех или иных видов деятельности и т. д., поэтому проектирование коммерческих помещений в ряде жилых домов становится нецелесообразным».

Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», также обращает внимание на проблему востребованности неликвидной коммерции: «Рано или поздно жильё находит своего покупателя. А вот найти арендатора для коммерческих площадей подчас гораздо труднее. Помещения, неудачно расположенные с точки зрения коммерческого использования, могут ожидать своего покупателя годами». А за эти годы застройщику или просчитавшемуся собственнику придётся нести бремя коммунальных и налоговых расходов.

Закон, конечно, может просто обязать все первые этажи строить нежилыми, не вникая в проблемы целесообразности, но пока есть варианты, поэтому проблемы продажи такого формата ещё есть и решаются они разными способами.

Всё упирается в скидку

Говорят, не бывает плохого товара, бывает маленькая скидка во время распродажи. Это действительно золотое правило, которое работает на всех рынках, в том числе и на рынке недвижимости. Дисконт на квартиры первого этажа позволяет этому товару не залёживаться. Размер скидки может быть разным, в среднем это 3 – 5%, но, как отмечает директор по маркетигу Storm Properties Юлия Прокопенко, может доходить до 15%.

Скидку определяет сам застройщик, который может и не делать никакого дисконта, так как это зависит от особенностей проекта и самой квартиры, и, как уверяет Екатерина Лобанова, руководитель отдела рыночной аналитики «РГ-Девелопмент», от класса проекта: «В эконом-классе разница в стоимости квадратного метра жилья на первом и втором этажах несущественна. Лишь некоторые застройщики снижают цену до 5%. В комфорт-классе дисконт на такие квартиры уже более значителен и может составлять 6%, 10%, а иногда и 20%. Он не является правилом, есть проекты, в которых разница не превышает 3%, но всё-таки он более заметен, чем в экономе. В новостройках бизнес-класса ценовая градация квадратного метра на различных этажах более выражена. Обычно это связано с видовыми характеристиками квартир».

Иногда клиент вообще может получить двойной дисконт на такой товар. Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина объясняет это следующим образом: «Это происходит в том случае, если изначально квартиры на первом этаже предлагались по цене ниже, чем аналогичные квартиры в комплексе, но при этом всё равно остались до этапа постпродаж. И далее уже застройщик вынужден предложить дополнительный дисконт, чтобы продать неликвид».

Бывает двойная выгода и в ходе продаж, а не после. Например, двойная выгода сейчас возможна при покупке квартир на первых этажах в UP-квартале «Сколковский», о которой рассказала руководитель отдела маркетинга ФСК «Лидер» Ксения Цаплина: «В данном ЖК цена квартир на первых этажах ниже остальных на дополнительные 2 000 рублей с 1 м², плюс к этому сейчас на них предоставляется дополнительная скидка в 1%».

Юлия Прокопенко отмечает, что иногда вместе или вместо дисконта застройщик предлагает собственникам первых этаже ряд бонусов. Это может быть машиноместо, кладовка или отделка, изначально включённые в стоимость лота.

Новая архитектура первых этажей

Другой путь — делать на первых этажах квартиры, отличные от других. Сейчас могут предлагать квартиры маленькой площади, чтобы повысить доступность лота, хотя чаще, площадь таких квартир, наоборот, немного больше, чем по стояку выше. Например, в ЖК «Пироговская Ривьера» на верхних этажах домов средняя площадь однокомнатных квартир 39 и 43 м², а на первых этажах площадь «однушек» может доходить до 48 м². И, как отмечает генеральный директор Rezidential Group Сергей Ильясаев, для многих клиентов большая площадь является весьма привлекательным предложением.

В последнее время используют и другой способ продвижения такого товара — его проектируют как уникальный продукт в комплексе. Это позволяет не только повысить спрос на такие квартиры, но и ценник. Дмитрий Власов, заместитель генерального директора RDI, рассказывает: «В течение последних нескольких лет на рынке появились квартиры на первых этажах, обладающие нестандартными характеристиками — собственным входом, увеличенной высотой потолков, большими террасами, которые позволяют использовать участок перед квартирами в качестве небольшого оазиса, где жильцы могут заняться ландшафтным дизайном, отдохнуть на свежем воздухе или собраться на семейный праздник». Именно квартиры с террасой предлагаются в проекте «Загородный квартал». Площадь террасы варьируется от 5 до 30 м².

Подобное предложение есть и в ЖК «Сказка». Татьяна Подкидышева, руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость», рассказывает, что такие предложения ликвидны и пользуются спросом: «Покупатели охотнее рассматривают такие варианты. Заметим, что создатели „Сказки“ планируют посадить зелёные насаждения, которые и таким образом жители квартир будут скрыты от посторонних глаз».

В подмосковном ЖК «Сколково Парк для Жизни» на первых этажах предлагаются квартиры с патио — огороженным участком площадью от 100 до 130 м² с собственным выходом из квартиры. Станислав Лобанов, директор по маркетингу управления недвижимости компании Millhouse, обращает внимание: «Стоимость квадратного метра на эти лоты на 15 – 20% выше по сравнению с квартирами на других этажах. И на рынке подобный формат квартир очень востребован. В нашем клубном квартале представлена 41 квартира с выходом на собственный участок. Уровень спроса был настолько велик, что в один момент пришлось приостановить продажи для переоценки стоимости».

Квартиры с отдельным входом на первом этаже предлагаются в «Митино О2», «Ангелово Резиденс», «Академгородок Сколково», МФК «Флотилия». С отдельным входом и террасами предложения есть в ЖК «Отрада», «Девять», «Снегири Эко», «Потапово Lite». На первых этажах могут предлагаться и двухуровневые квартиры с отдельным входом, своеобразные таунхаусы в премиальном сегменте. Такие предложения сейчас есть в комплексах Knightsbridge Private Park, «Литератор».

Urban Group пошли дальше и предлагают квартиры-офисы на первых этажах. Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании, рассказывает: «Квартиры-офисы идеально подойдут для тех, кто хочет запустить или уже развивает собственное дело. Во-первых, начать практику станет проще за счёт экономии средств на аренде рабочего помещения. Во-вторых, симбиоз жилья и коммерческой площади ощутимо сократит время, которое обычно тратится на дорогу до офиса. Эти квартиры подойдут как для практикующих специалистов — адвокатов, психологов или репетиторов, так и для владельцев магазинов, ресторанов, бытовых или IT-сервисов».

Отдельно стоит упомянуть, что квартиры на первых этажах имеют практически тот же спрос, что и на более высоких, в мало- и среднеэтажных домах. Здесь это ходовой товар, который можно дополнительно и не продвигать на рынке.

Одним словом, такие квартиры при определённых стараниях могут быть самыми привлекательными в линейке. Но в Московском регионе этот формат на грани вымирания. Вполне возможно, что через несколько лет такие лоты будут штучными и именно в этом будет скрываться их привлекательность.