Банки активно выдают кредиты дольщикам, чтобы те приобретали квартиры у застройщиков, становясь участниками долевого строительства.

При этом мало банков выдает кредиты на строительство многоквартирных домов непосредственно застройщикам.

Почему так происходит?

Какие риски видят банки в финансировании застройщиков?

Какие дополнительные риски появляются, в связи с возможным запретом долевого строительства? (Тема оказалась злободневной, поскольку возможный запрет долевого строительства обсуждается на уровне Правительства Российской Федерации).

Портал Ipotek.ru задал вопросы экспертам: Какие риски видят банки в финансировании строительства?

Дмитрий Овсянников, директор компании «ИПОТЕК. РУ» обозначил один из основных рисков: «Когда банк кредитует застройщика, всегда есть риск того, что на квартиры в построенном доме могут не найтись покупатели, например, по причине того, что дом неудачно расположен. Застройщик может обанкротиться, и тогда недостроенный дом окажется на балансе банка, и банку придется думать о том, чтобы его как-то достраивать и реализовывать квартиры».

Также Людмила Цветкова, финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» провела параллели между банком и застройщиком: «Главный риск для банка аналогичен основному риску застройщика (в случае запрета долевого строительства) и состоит в оттягивании сроков привлечения денежных средств.

Для застройщика отодвигается срок получения денежных средств от дольщиков, что ведет к проблемам с покрытием кредитных обязательств банку. В зависимости от объема застройки и того, как определены очереди строительства, этот срок для застройщика удлинится на один-два года.

То есть только по прошествии минимум года с момента начала реализации проекта, застройщик начнет получать первые денежные средства.

Это в лучшем случае. В более сложных ситуациях начало денежного потока может отодвинуться на 2-3 года».

Эмма Пономарева и Софья Лебедева выделили разные возможные угрозы для банков при запрете долевого строительства.

По словам Эммы Пономаревой, директора Департамента розничных операций «Инвестторгбанка»: «Основной риск — снижение спроса, что приведет к падению выручки девелоперов и появлению сложности к исполнению действующих кредитных обязательств».

А вот Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» озвучила другое: «Естественно, основным риском для банка является невозврат кредита вследствие ухудшения положения дел застройщика и его последующее возможное банкротство».

Мнением, вырастут ли риски для банков, если они будут финансировать застройщиков, а не давать деньги конечным потребителям – дольщикам, поделился Дмитрий Овсянников: «Чем больше рисков видит банк в финансировании тех или иных проектов, тем выше процентная ставка по кредитам: повышенные риски закладываются в ставку. Ставка по ипотечным кредитам населению – одна, а по кредитам на бизнес – другая: значительно выше.

То есть, финансируя застройщика, банк, судя по ставке, по которой выдает кредит, видит больше рисков, чем финансируя конечного потребителя».

О рисках, которые могут вылиться и в преимущество рассказала Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»: «Наравне с увеличением рисков для банков вырастут и риски для застройщиков, которые банально связаны с тем, что жилье не будет продано.

Этот риск может привести к уходу с рынка определенной части застройщиков, началу процесса слияний и поглощений, а далее даже к монополизации рынка группой наиболее крупных девелоперов.

Причем для банковского сектора эта ситуация может стать даже преимуществом. Наличие проверенных, надежных застройщиков снижает риски банка. Это первое. Второе – дает возможность оптимизировать внутреннюю структуру. Например, произвести сокращение ипотечного отдела с одновременным увеличением отдела корпоративного кредитования, в том числе расширением штата инвестиционных аналитиков, оценщиков и т.п. специалистов.

Также может получить развитие взаимного партнерства банка и девелопера в части использования бартерных схем. С учетом того, что продать часть квартир в новостройке банку проще, чем связываться с частными лицами и продавать вторичное жилье (за долги), кредитная организация получает на руки быстро оборачиваемый актив».

Дмитрий Чариков, руководитель департамента по контролю над соблюдением законности в сфере жилищного строительства Комитета при Совете Федерации РФ высказал свою точку зрения относительно возможной ситуации при запрете долевого строительства и банковском финансировании: «Я считаю, что грядет передел строительного рынка и считаю, что ангажированность банков в инициативах, связанных с отменой долевого строительства, видна даже невооруженным глазом. Самый желаемый вариант для банкиров — выстроить замкнутый цикл, когда деньги, уходя из банка на строительство или в виде ипотечных кредитов, сразу же возвращались бы в банк. Но для этого нужно сначала разрушить имеющийся механизм, чему, похоже, и дан старт».