Ситуацию 2014 года на рынке жилой недвижимости Москвы и области многие сравнивают с кризисом 2008-2009 годов. В чем их основные сходства и различия? Какие выводы сделали для себя девелоперы? Какие последствия для рынка имели экономические потрясения в том и в другом случае?

Экономические предпосылки кризисов

Прежде всего мы узнали у экспертов, каковы экономические причины и предпосылки кризисов 2008-2009-х и 2014 годов.

Оксана Вражнова, председатель правления группы компаний «МИЭЛЬ»: «Кризис 2008 года был связан с мировой рецессией, начавшейся с ипотечного кризиса в США, а также с резким падением цен на нефть со 147 до 51 доллара. Ситуацию 2014 года можно назвать скорее напряженной, чем кризисной, в полном смысле этого слова, т.к. прежде всего она связана с геополитическими факторами – санкциями, прекращением притока капитала, санацией банковской сферы, нестабильностью валютных курсов».

Андрей Хитров, руководитель стратегического консалтинга и исследований компании Welhome: «Основные причины кризиса 2008 года заключались в резком падении мировой экономической системы, вызванной, в частности, финансовыми проблемами США. Кризис 2014 года в России носит, в первую очередь, политический характер, и происходит на фоне роста мировой экономики. При этом текущую ситуацию нельзя на сто процентов назвать кризисом. Позиции России в мире, напротив, укрепились, особенно в сравнении с 1998 годом. Введение санкций, как это ни банально звучит, может пойти на пользу российской экономике.

Несмотря на принципиальные отличия причин кризисных явлений в 2008 и 2014 годах, они имели и некоторые сходства:

— основную роль в кризисе 2008 года и 2014-м сыграло резкое падение мировых цен на нефть;

— в обоих кризисах наблюдается резкое ослабление курса рубля к мировым валютам;

— финансовые структуры практически полностью лишились возможности получать дешёвые кредиты в европейских и мировых банках;

— массовый отток иностранного капитала из России».

Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист»: «В 2008 году мы имели дело с экономическим кризисом общемирового масштаба, сейчас основная причина происходящего — во внутренней экономике страны, которая, разумеется, обуславливается и мировыми тенденциями и некоторой внешнеполитической напряженностью. При этом, в отличие от прошлого кризиса, сегодняшнюю ситуацию можно было в общих чертах, без подробностей, но довольно точно спрогнозировать примерно за год. Поэтому и шоковой реакции со стороны игроков рынка (не покупателей, которые в массе к кризису, конечно, не готовились) практически не последовало: опытные компании успели принять меры: уменьшить кредитную нагрузку, запустить те новые проекты, которые готовили. Одним словом, рынок готовился работать в изменившихся условиях. Самый острый момент пришелся на декабрь-февраль, запуском программы господдержки ипотеки активизировал продажи и вернул темпы реализации новостроек фактически на докризисный уровень. Сегодня действительно сложная ситуация на вторичном рынке, по новостройкам тоже есть объекты, где продажи упали на 50 процентов, но есть и такие, где темпы продаж остались на докризисном уровне. В 2008-м же, как мы помним, кризис спровоцировал остановку строек, панику среди дольщиков и стагнацию всего рынка».

Сравнение двух кризисов

Так мы перешли к теме того, в чем сходство и различие ситуации на рынке недвижимости сейчас и в кризис 2008-2009 годов. Впрочем, правильнее было бы говорить не о текущей ситуации, когда рынок стал уже приспосабливаться к новым условиям и восстанавливаться, а о сравнении с 2014 годом.

Ирина Кирсанова, директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест»: «Кризис 2008 года довольно существенно сказался на рынке недвижимости, девелоперы не были готовы к столь радикальным переменам. Большинство новостроек возводилось на кредитные средства и отказ банков пролонгировать действующие кредиты, а также существенное снижение продаж привело к неспособности застройщиков выполнять свои обязательства перед кредиторами. Это серьезно отразилось на бизнес-активности девелоперов, наблюдалась смена собственников даже в крупных компаниях. В 2008 и 2009 годах темпы строительства существенно снизились, некоторые стройки заморозили, новые проекты практически не выходили. В то же время обвала цен не наблюдалось, но существенные скидки были. В столице доминирующий бизнес-класс пострадал наиболее ощутимо, а бюджетные проекты эконом- и комфорт-класса «Марфино», «Алексеево» вышли в лидеры продаж. Кризис 2008 года привел к существенному развитию сегмента комфорт-класса, который стабильно пополняется новыми проектами даже сйчас. Появились предложения с отделкой, которые были востребованные покупателями.

Кризис сказался и на ипотечном кредитовании, ставки возросли до 20-21%, а в некоторых банках были еще выше. В 2007 году можно было оформить ипотеку на вторичном рынке без первоначального взноса или найти спецпредложения на рынке новостроек по акции за 9 и даже 8% годовых. Но кризис существенно изменил ситуацию, и был период, когда на новостройки практически не выдавали ипотеку.

Текущий кризис — это скорее новая экономическая реальность, что вынуждает многие компании пересмотреть стратегию развития. Все же к данному кризису большинство девелоперов были готовы. Поэтому сейчас на рынке, напротив, наблюдается активное строительство и даже досрочный ввод объектов в эксплуатацию. В отличие от 2008 года, сейчас рынок новостроек московского региона стабильно пополняется новыми объектами. Активно развиваются новые программы льготного кредитования, есть программы с процентными ставками 11,7-12% на этапе строительства. Но тем не менее, на рынке наблюдается снижение спроса, чему способствует сокращение реального дохода большинства покупателей, поэтому застройщики предлагают множество акций: рассрочки, скидки, trade-in, субсидирование за счет компании. В некоторых проектах наблюдается суммирование скидок по различным акциям.

Также в 2008 году не наблюдалось столь существенной девальвации рубля и, как следствие, ажиотажного спроса на недвижимость».

Оксана Вражнова: «Современная ситуация в нашей стране значительно отличается от той, что мы видели в 2008 году, и события развиваются абсолютно по иной схеме. Введенные Евросоюзом и США санкции носят, в первую очередь, политический характер, однако определенные негативные последствия, в той или иной степени, на рынок недвижимости они оказали. Поэтому многие девелоперы, уже имея за плечами плачевный опыт кризиса прошлых лет, смогли сделать свои выводы и быть готовыми к различным сюжетам, они были в состоянии правильно оценивать и свои проекты, и возможные риски.

Благодаря этому рынок новостроек выдержал удар нового кризиса. Кроме того, этому сектору пришло на помощь и государство, объявив о программе субсидированной ипотеки, благодаря которой количество ипотечных сделок на первичном рынке достигает сегодня порядка 65%, по данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Кроме того, на рынок активно продолжают выходить новые проекты. Так, в июне 2015 года общее количество новостроек в Москве выросло на 2,9%, в то время как в аналогичном периоде кризисного 2009 года объем предложения снизился на 2,6%. Тогда с рынка вымывались самые недорогие варианты, а темпы возведения жилья в столице снижались в условиях трудностей с финансированием новых проектов.

Рынок вторичного жилья оказался в более затруднительной ситуации в первую очередь. Значительно снизилось количество ипотечных сделок, так как программа государственной поддержки на вторичный рынок не распространилась. Сегодня объём сделок с привлечением банковских средств достигает порядка 20%, хотя начиная с 2010 года этот показатель не опускался ниже 30%, а в 2014 году в некоторые периоды доходил до 45%. Однако даже эти 20% выглядят не так плохо по сравнению с показателями 2009 года, когда количество ипотечных сделок находилось на уровне 8-9%.

Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group: «Ситуация на рынке новостроек сегодня значительно отличается от кризиса 2008-2009 годов. Приобретать квартиру сейчас стало намного надежней — застройщики работают по 214-ФЗ, есть возможность страхования договоров долевого участия. Кроме того, с государственной поддержкой ипотечного кредитования у покупателей появилась возможность приобрести квартиры на самых выгодных условиях. Улучшению условий способствуют и различные акции, которые сейчас запускают многие девелоперы. Однако напомним, что субсидированная ипотека заканчивается уже в июле этого года.

Если говорить о спросе, то здесь также произошли некоторые изменения. Согласно нашим исследованиям, в настоящее время главным фактором при выборе жилого комплекса стала транспортная доступность. Стоимость квартиры и репутация застройщика занимают второе и третье места соответственно. Также в пятерку главных факторов входят архитектура и наличие развитой инфраструктуры в проекте.

Интересен еще и тот факт, что в кризис 2008 года особой популярностью пользовались студии и однокомнатные квартиры, которые приобретались в инвестиционных целях. В проектах компании Urban Group мы наблюдаем значительное увеличение спроса на двухкомнатные квартиры.

Все эти изменения говорят о том, что большинство покупателей приобретают квартиры для собственного проживания, а не совершают спонтанные инвестиционные покупки, как это было в 2008 году».

Андрей Хитров: «Сходными чертами кризиса на рынке жилой недвижимости сейчас и в 2008-2009 году стали:

— Снижение доходов населения, а следовательно, и уровня покупательской способности, что привело к практически полному отсутствию сделок на первичном рынке недвижимости в 2008-2009 годах. Сейчас эта ситуация значительно лучше, сделки на первичном рынке не прекратились. Однако мы наблюдаем смещение части спроса с объектов на ранних стадиях строительства к проектам, находящимся на завещающих этапах.

— Снижение стоимости жилья, особенно в валютном выражении, также характерно для обоих кризисов. При этом в 2008 году цены в некоторых проектах опустились на 50%, а в 2014 году среднерыночный показатель составил не более 15%.

— Снижение уровня инвестиционных сделок на рынке жилой недвижимости.

Различия

Сегодня крупнейшие застройщики тесно сотрудничают с надежными банками, такими как ВТБ или Сбербанк, поэтому вряд ли могут возникнуть банкротства застройщиков или заморозка проектов. При этом в зону риска попадают «молодые» игроки рынка, не знающие правил поведения в сложившихся условиях. В 2008 году в основном все руководители компаний не были готовы к резкой смене экономических условий, поэтому не смогли своевременно отреагировать на новые условия рынка.

Учитывая резкий рост курса валют, в конце 2014 года часть девелоперов перешли от валютных прайсов к рублевым, что позволило сохранить уровень продаж своих объектов. В 2008 году таких тенденций не наблюдалось.

В 2008 году рынок новой элитной жилой недвижимости московского региона находился на начальных этапах своего формирования. Сейчас предложение достаточно велико, поэтому вряд ли можно ожидать «проседание» отрасли в целом.

Сегодня потенциальные покупатели более осознанно подходят к своим решениям. Наученные горьким опытом, люди более взвешенно оценивают привлечение ипотечного кредитования и свои платежные возможности.

Так как кризисные явления 2014 года имеют политическую составляющую, и учитывая ужесточение контроля за движением капитала, часть отечественных инвесторов и потребителей могут переориентировать свои программы на российский рынок недвижимости».

Последствия для рынка

Мы попросили экспертов рассказать, какие последствия для рынка недвижимости имел прошлый кризис 2008-2009 годов и чего нам стоит ожидать от нынешней ситуации.

Ирина Кирсанова: «Кризис 2008 года вызвал активное развитие проектов комфорт-класса, появился новый формат жилья, с доступной ценой и привлекательными потребительскими характеристиками (монолит, широкая линейка предложений квартир, варианты с отделкой и т.д.). На рынке возникли новые игроки, в том числе и прогосударственные.

Текущий кризис также способствует развитию сегментов «эконом» и «комфорт». Растет число предложений в Московской области квартир с отделкой и небольших бюджетных квартир-студий. Объем предложений стабильно пополняется, но в основном это новые корпуса в существующих ЖК. Портфель перспективных проектов снизился у многих девелоперов».

Евгений Редькин: «Последствие прошлого кризиса — это смена пула игроков рынка: кто-то вынужден был уйти, но кто-то и вышел на рынок со свежими идеями, добившись впоследствии успеха. Стоит также отметить такое важное следствие прошлого кризиса — его отрезвляющее воздействие на девелоперов: новые проекты с тех пор стали значительно более ориентированными на покупателя, на его реальные потребности.

Те же тенденции, пусть в смягченном виде, ожидаются и сейчас. Кому-то придется уйти, кто-то выйдет на рынок. Между прочим, и компания «Реалист» была основана в ноябре 2014 года именно как ответ на новые потребности рынка.

Второе последствие — формирование рынка покупателя и, как результат, разворот рынка в сторону реальных потребностей. Причем такое оздоровление должно будет коснуться и параметров новых проектов, и стандартов обслуживания покупателей, которые в эконом-сегменте, будем честными, в массе пока оставляют желать лучшего».

Леонард Блинов: «Сейчас рынок новостроек стал намного чувствительней к кризисным явлениям. Но благодаря государственной поддержке ипотечного кредитования, сегодняшняя ситуация намного лучше кризиса 2008-2009 годов. Так, если в начале этого года наблюдалось снижение спроса, влияние на который оказал и сезонный фактор, то уже в марте ситуация начала восстанавливаться: на рынке наблюдался высокий рост числа сделок. Так, в проектах компании Urban Group более 70% сделок было заключено с использованием льготной ипотеки.

Отметим, что Urban Group не только удалось удержать спрос на прежнем уровне, но и выйти в пятерку лидеров по продажам квартир в новостройках Московской области. Рост цен при этом составил 1,7%. Для такой непростой экономической ситуации это положительный показатель.

Заметим также, что в прошлый кризис 2008 года компания тоже успешно справилась с ситуацией: в 2008-2010 годы были реализованы два жилых комплекса: ЖК «Ивакино-Покровское» и «Новосходненский».

Таким образом, мы не прогнозируем значительного снижения покупательской способности. Напротив, мы полагаем, что благодаря государственному субсидированию ипотеки и специальным предложениям от застройщиков сейчас лучшее время для приобретения жилья. Отметим также, что с изменением предпочтений покупателей наибольшим спросом будут пользоваться качественные проекты с развитой инфраструктурой и удобным расположением».

Андрей Хитров: «В 2008 году возникла паника, в результате которой многие компании принимали необоснованные решения. Результатом таких решений стали заморозки проектов или банкротства застройщиков. Сейчас же большинство компаний уже адаптировалось к меняющимся условиям, у некоторых существуют антикризисные стратегии, поэтому повторения ситуации 2008 года мы не ожидаем, к этому нет предпосылок.

В частности, если говорить об элитной сфере недвижимости московского региона, то в отличие от кризиса 2008 года, сегодня рынок остается достаточно стабильным. Спрос на качественные объекты в топовых локациях с понятной структурой ценообразования и инвестиционным потенциалом достаточно устойчив. Мы полагаем, что до конца 2015 года на рынке элитных новостроек все будет неплохо, постепенно начнут сдаваться объекты, строительство которых начато еще в 2013- 2014 годах. А в 2016-м мы можем получить снижение объемов вновь вводимого жилья и, соответственно, дефицит качественного предложения».

Таким образом, новый кризис на рынке жилья был для девелоперов вполне ожидаемым, поэтому никого не застал врасплох. В новых экономических реалиях, пожалуй, в растерянности остается только среднестатистический покупатель – конечно, большинство девелоперов теперь готовы играть по его правилам. Но реальные доходы сократились, кроме того, в условиях избытка противоречивой информации сложнее всего выбрать тот самый момент для покупки. Впрочем, его все равно не угадаешь наверняка – и если квартира вам нужна сейчас и есть возможность ее приобрести, не стоит откладывать сделку.