Из-за сложной экономической ситуации россияне практически массово начали вкладывать свои сбережения в недвижимость. Даже те, у кого не было достаточно средств на покупку квартиры, с помощью ипотечного кредита приобрели ее. Как показывает практика, большинство людей приобретают недвижимость с привлечением кредитных средств. Однако не тут-то было, когда банки начали поднимать ставки по ипотеке. О том, чем грозит рынку жилой недвижимости повышение процентной ставки по ипотечному кредиты, рассказали эксперты.

Ухудшение экономической и геополитической ситуации ведет к повышению ипотечных ставок. В течение 2014 года Банк России 6 раз повышал ключевую ставку, напрямую влияющую на процентные ставки по банковским кредитам. 16 декабря произошло самое резкое увеличение ключевой ставки — на 6,5 п.п., в результате чего она составила 17%.

«В связи с последними событиями ожидания по размеру ипотечной ставки в 2015 году составляют 20-25%, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Вероятнее всего, такой рост произойдет уже в январе 2015 года. Учитывая, что психологическим барьером для потребителей является ипотечная ставка в размере 14-15%, ее превышение 20%-го барьера приведет к почти полному отказу от ипотеки. Сегодня доля ипотеки составляет более четверти от общего количества сделок на рынке жилья, в проектах массового сегмента на первичном рынке достигает 40-60%».

По данным Росреестра за 11 месяцев 2014 года было заключено 38 720 ипотечных сделок, что выше показателей за весь предыдущий год на 9,7%. При этом их количество увеличивалось в течение всего года практически равномерно. «Увеличение количества выданных кредитов на покупку недвижимости происходило на фоне снижения вкладов физических лиц и увеличения количества займов с минимальным первоначальным взносом, — напоминает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. — Таким образом, россияне пытались защитить свои накопления, инвестируя их в недвижимость».

Доля сделок с привлечением ипотечного кредитования, как отмечает Сергей Гребенюк, руководитель ипотечного направления департамента новостроек Becar, в 2014 году достигла 50% в общем объеме продаж.

В свою очередь Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» рассказывает, что за 3 квартал 2014 года на долю ипотеки приходилось 46% от числа всех сделок, 41% покупателей приобретают квартиру за собственные средства, и только 13% интересна рассрочка. В некоторые месяцы доля ипотечных сделок достигала 55%, а по наиболее востребованным проектам, — 80%. Также стоит отметить изменение портрета ипотечного заемщика — сейчас за ипотечным кредитом обращаются в одинаковых долях, как мужчины, так и женщины, тогда как раньше количество заемщиков-мужчин сильно превышало количество женщин. Средний возраст наших ипотечных покупателей 25-35 лет, проживают они в основном в Москве».

«По нашим проектам за 11 месяцев в 2014 году число ипотечных сделок выросло на 30% по сравнению с аналогичным периодом в 2013 году, — утверждает Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty. — Пик продаж пришелся на октябрь 2014, тогда 7 из 10 сделок проходили с помощью банковских займов. В целом же, доля ипотечных сделок в течение 2014 года не превышала 50-60%».

Ставки

Повышение ипотечных ставок уже негативно повлияло на рынок недвижимости. «В ближайшее время мы ожидаем серьёзного сокращения объёмов сделок с привлечением ипотеки как на первичном, так и на вторичном рынке», — рассказывает Сергей Гребенюк.

Однако несмотря на это, все же крупнейшим банкам России удается сдерживать ставки по ипотеке на относительно невысоком уровне. Так, например, Сбербанк России с 22.12.14 готов выдавать ипотечные кредиты на новостройки по ставке 14,5% годовых с 20% первоначальным взносом. ВТБ24 — по ставке 14,95% с первоначальным взносом 30%. Пока не понятно, как долго будут действовать новые условия кредитования в Сбербанке и ВТБ24. Вполне вероятно, что банки будут вынуждены еще увеличивать ставки.

В частности, по словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», в «МДМ Банк» и банке «Возрождение» ставки теперь начинаются от 17,5%. Банки «Уралсиб» и «Открытие» увеличили ставку до 22%, «Инвестторгбанк» — до 26%, а «Связь-банк» — до 25-29%. Также повысились ставки в «Альфа-банке» и «Абсолют банке». «Такие ставки можно назвать скорее заградительными, соответственно, можно ожидать снижения числа заемщиков на треть», — полагает она.

«Покупательский спрос на рынке бюджетного жилья очень сильно зависит от условий по ипотеке и любое даже незначительное повышение ставок может привести к снижению спроса, — отмечает Филипп Третьяков. — Пока сложно прогнозировать насколько сильным будет падение, так как это зависит от новых условий по кредитам. Например, основной банк, генерирующий ипотечные сделки — Сбербанк анонсировал повышение ставок всего на 2%, то есть до 15%. Если это будет действительно так, и требования к заемщикам останутся прежними, то снижение спроса будет, но критичным, на 15-25%. А те банки, которые сделают ставки по ипотеке выше 20%, могут потерять до 80% своих клиентов».

«Банки второго эшелона уже сейчас увеличили ставки по своим ипотечным программам до 20-25% годовых, — говорит Павел Тимошенко, руководитель Ипотечного центра ФСК «Лидер». — В нашей компании 90% всех ипотечных сделок традиционно проходили через Сбербанк и ВТБ24, поэтому можно сказать, что наши клиенты пострадали от повышения ставок относительно не сильно. Нам удалось большинство своих сделок с уже полученными одобрениями провести по прежним ставкам, но есть, к сожалению, и такие клиенты, которым банки ставки увеличили уже после одобрения. Большая часть таких клиентов соглашается на новые ставки, понимая, что дальше ставки по рынку будут только расти».

Интерес к покупке жилья по ипотеке будет всегда, весь вопрос в том, насколько будут доступны кредиты. По мнению Ирины Доброхотовой, критичной является уже 15%-ная ставка. «Это своего рода психологическая планка, при таких ставках число запросов снижается как минимум на 20%, — отмечает она. — Если ставки вырастут до 20%, можно ожидать снижения числа заемщиков на треть. Ну а далее — по сценарию 2009 года, когда банки вроде бы и предоставляли ипотечные кредиты, но только при заявленных ставках в 25-35% они были больше декларативные, и желающих брать займы снизилось в разы. Впрочем, это не означает, что общий спрос снизится симметрично, даже в кризис 2008 года были покупатели, которые брали ипотеку под 28%. К тому же сегодня в массовом сегменте около половины всех сделок совершается со 100%-ной оплатой. Еще часть сделок — это покупка с помощью рассрочки».

Повышение ставки ЦБ, а вслед за этим и ипотечных банковских ставок, разумеется, уже существенно скорректировал поведение, как профессиональных игроков рынка недвижимости, так и потребителя. «Каждый дополнительный процент роста ипотеки убивает 10% ипотечного спроса, отмечает Петр Кирилловский — директор по стратегическим коммуникациям ГК «ГРАС». -Повышение ставок пагубно отразится на проектах, где объем ипотечных сделок составляет более 50%. Потеря ипотечного спроса здесь грозит появлению новой волны «обманутых дольщиков» и замороженных строек. Региональные рынки, где доля ипотечных сделок приближается к 100%, ожидает стагнация».

Прогноз

Итак, в связи с ликвидацией главного драйвера развития рынка жилья — ипотеки, а также роста инфляции, снижения доходов населения, спрос на жилье в следующем году, по прогнозам Марии Литинецкой, уменьшится как минимум на 30-40% и сместится на вторичный рынок. «Тем не менее, коррекцию спроса мы будем наблюдать уже во втором полугодии 2015 года, так как в начале первого полугодия банками будут выдаваться ипотечные кредиты по заявкам, одобренным в 2014 году по старым условиям, — говорит она. — Помимо повышения ипотечных ставок можно ожидать сокращения объемов коммерческой ипотеки по итогам 2015 года до уровня 2005 — 2006 гг. (без учета социальной ипотеки), приостановку выдачи кредитов мелкими банками и смещение доли ипотечного кредитования в сторону наиболее крупных структур, прежде всего — Сбербанка и ВТБ24 (80-90%)».

Конечно, повышение ипотечных ставок значительно повлияет на рынок недвижимости, ведь, как уже выше говорилось, сейчас на первичном рынке практически половина сделок заключаются с привлечением ипотеки, а увеличение ставок выше 17% сделает ипотеку недоступной для многих. По словам Софьи Лебедевой, сейчас банки пересматривают не только ставки, но и размер первоначального взноса с 10% до 20-30%. «Опять-таки это сократит количество потенциальных заемщиков, — говорит она. — Сейчас застройщики начинают подумывать о предложении покупателям финансовых инструментов, которые станут достойной альтернативой ипотеки. К примеру, рассрочка, но не сроком на полгода, а на более длительное время».

«17% — это крайняя мера ЦБ, — говорит Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». При такой ставке, в случае её сохранения на длительный срок, наша экономика «встанет». Также стоит отметить, что 17% — эта цена денег, которые коммерческие банки получают от ЦБ сроком на неделю. А еще к этой ставке нужно добавить другие расходы банка и закладываемую прибыль. Таким образом, в итоге мы получаем очень высокую ставку. Только очень крупные игроки с большим объемом ресурсов могут предоставить оптимальные условия кредитования».

Заметим, что для рынка жилья повышение ставки грозит серьезным торможением темпов выдачи и влияет на снижение объемов ипотечных кредитов. Однако выход в такой ситуации уже известен и отработан в 2008-2009 годах, когда банки скорее декларировали ипотеку, нежели выдавали. Этот выход — собственные займы от застройщика и разнообразие вариантов рассрочек. Благодаря этим механизмам, покупатели, не имеющие всей суммы для покупки, квартиру все- таки купят, а застройщик не потеряет поток клиентов — именно так выходили из ситуации некоторые компании, когда банки выставляли заградительные ставки и закрывали ипотечные продукты.

«Ипотека является одним из ключевых драйверов развития рынка новостроек Московского региона, — отмечает Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОПИН. — В отдельные месяцы ее показатели в проектах комфорт-класса достигали значений 75%. Поэтому мы ожидаем, что этот сектор, как социально значимый, поддержит государство. Господдержка будет вероятно осуществляться за счет субсидирования банков. В случае, если ипотека станет «неподъёмной» для покупателей, продавцы начнут внедрять альтернативные инструменты, в том числе длительные процентные рассрочки. Однако, конечно, в полной мере заменить ипотеку они не смогут».

Несмотря на вышесказанные мнения, как дальше будет развиваться рынок ипотечного кредитования на самом деле остается только гадать. Какие еще действия предпримет ЦБ РФ в сложнейшей экономической ситуации, и как это отразится на ипотеке, точно сказать сейчас не может никто. Одно понятно: настала новая экономическая реальность, к которой участникам рынка недвижимости, нужно привыкать. Жилье в любом случае будет востребовано всегда, возможно, спрос немного сократится, в связи со снижением платёжеспособности населения и удорожанием ипотечного кредитования, но крупные игроки рынка, пережившие не один экономический кризис, готовы к такому развитию событий и имеют ресурсы инструменты для продолжения успешной реализации своих проектов.