Первое, что «проседает» во время любых кризисов — это крупные покупки. И в основном из-за недоступности кредитных ресурсов. Рынок жилой недвижимости — один из самых показательных. Что происходит там сегодня?

Наши эксперты:

Павел Князев, руководитель АН «МИЭЛЬ — Иваново».

Светлана Степанова, заместитель директора АН «Дельта Риэлти».

Юлия Чернова, директор АН «Акцент».

Спрос упал на четверть

Падение спроса на рынке жилой недвижимости отмечают все наши собеседники.

«Это основная сегодняшняя тенденция, — говорит Светлана Степанова. — По сравнению с январем прошлого года продажи упали примерно на четверть. Вторая тенденция — придирчивость покупателей. Хотя жилья на продажу выставлено немало, найти то, что соответствовало бы их запросам, сложно».

Впрочем, в этой ситуации специалисты видят и роль сезонности. Так Павел Князев считает, что это обычная ситуация для февраля (что подтверждает статистика продаж).

По наблюдениям Юлии Черновой, спрос упал неравномерно. Сильнее всего — на большие квартиры (дорогие уже в силу площади), меньше всего — на «однушки» и «двушки».

С ценами ситуация обратно пропорциональная. «Как только курс доллара пошел вверх, на вторичном рынке тут же началась паника, — рассказывает Юлия Чернова. — Началось повышение цен, зачастую совершенно необоснованное. Затем эта «пена» сошла и в итоге квартиры большой площади подорожали в обычных пределах — процентов на 5. А сильнее всего в процентном отношении подорожали квартиры-студии (до 15%)».

«Кризис в недвижимости больше в головах у граждан! — считает Павел Князев. — На фоне резкого увеличения спроса в конце 2014 года многие собственники повысили стоимость объектов. И сейчас продолжают удерживать цены. Мотивируют это следующим: 1) Курс валют. 2) Подорожание хлеба/проезда. 3) «Все так продают». 4) «Я не тороплюсь».

Но стоимость недвижимости диктует уровень спроса, то есть покупатель. Те, кто переоценил объект на 15-20%, в итоге, все равно будут вынуждены снижать стоимость».

Разумеется, несколько увеличился срок экспозиции объектов — в среднем на месяц (до 3,5 месяцев).

Первичный рынок

Еще несколько месяцев назад риэлторы обратили внимание на такое проявление кризисного мышления у покупателей, желавших снизить свои риски, как переориентация с первичного рынка на вторичный. Сейчас есть и новые проявления кризиса.

«На своей практике мы видим, что на продажу выставляется немало квартир, которые были в ипотеке, — отмечает Светлана Степанова. — Те, кто «не тянет» ипотеку, предпочитает избавляться от груза. Новые покупки люди совершают более вдумчиво».

Впрочем, спрос на первичном рынке есть. Хотя квартиры покупают сейчас, в основном, для себя. Как инструмент вложения денег такие покупки используются реже, потенциальные инвесторы, по выражению риэлторов «прижали кубышку».

В остальном паника позади — осенью многие застройщики «взяли паузу», сняв с продаж наиболее востребованные квартиры, но потом работа восстановилось. Были ситуации, когда с продажи снимались квартиры, уже выбранные покупателями. Но и здесь в большинстве случаев сторонам удалось договориться.

Ипотечные страдания

По мнению Юлии Черновой, корень проблем на первичном рынке, как и их решение — в доступности ипотеки.

«Паника началась из-за того, что банки отказались выдавать ипотеку под квартиры на первичном рынке, — рассказывает Юлия Чернова. — Затем застройщики провели переговоры с банками, ипотеку на покупку от застройщика начали давать без проблем. Но оставалось ограничение на покупку при переуступке права. Это отсекло инвесторов, которые вкладываются в долевку и перепродают квартиру, не дожидаясь ввода дома в эксплуатацию. Эта проблема тоже решилась оперативно. Ипотеку дают, в «отказники», как и раньше, попадают те, кто не может подтвердить доход. Другое дело, что ипотека подорожала. Если раньше ставка составляла в среднем 13-14%, то теперь — от 16 до 18%. Эти цифры пугают больше, чем ежемесячные платежи. Недавно я рассчитывала конкретный кредит. Осенью его брали под 13,5%, сейчас — по 18,25%. Платеж вырос на 2000 рублей. На мой взгляд, это не повод отказываться от сделки. Зато возвращается «хорошо забытое старое» — рассрочка от застройщика. Особенно выгодные предложения появляются в Москве и Подмосковье».

Павел Князев отмечает, что ситуация на первичном рынке неоднозначная. С одной стороны, банковский сектор принимает непопулярные решения: например, аккредитация новостройки в некоторых банках происходит при условии 80% готовности объекта. С другой стороны, ставки по ипотеке на первичный фонд по-прежнему ниже, чем на вторичный, а стоимость кв. метра в новостройке ниже.

«Также, сейчас мы наблюдаем более тесное сотрудничество застройщиков и подрядных организаций, — говорит Павел Князев. — Они в большем объеме договариваются расплачиваться за товары/услуги квартирами, что позволяет строителям работать, несмотря на спад спроса».

Из этого риэлторы делают закономерный вывод: первичный рынок будет развиваться. Если покупатели будут понимать, что риски сведены к минимуму, то спрос только увеличится. Ну а меньше всего проблем будет у тех, кто строит за собственные деньги, не опираясь на кредиты.

В целом по рынку прогнозы также оптимистичные: люди не перестанут создавать семьи, дети продолжат вырастать, а значит, жилье будет нужно всегда. Так что люди, так или иначе, привыкнут жить в существующих условиях и начнут реализацию своих планов.

Директор по экономике и финансам ОАО «Ивановская ДСК» Максим Кугданов:

«Кризис, безусловно, сказался на состоянии рынка. Как известно, половину рынка составляли ипотечные квартиры. Сегодня операции граждан с банковской ипотекой закончились. Банки повысили ставки по ипотеке: коммерческие — до 20%, банки с государственным участием — с 12 до 15%. Мало того, они значительно ужесточили требования к заемщикам. Так было и раньше — в условиях кризиса банки более ответственно относятся к рискам. Пока ситуация не восстановится, мы будем ощущать на себе снижение спроса.

Второй момент, связанный с влиянием кризиса на рынок недвижимости, выжидательная покупательская позиция. Многие люди в конце прошлого года на пике ажиотажа купили валюту по курсу 80 рублей. Теперь свои денежные сбережения в валюте никто не хочет конвертировать и вкладывать в рублях. Кроме того, насколько мне известно, в конце декабря многие вложили свои сбережения на трёхмесячные депозиты под очень высокие проценты — до 22%. Свои деньги вкладчики должны получить в конце марта, и мы можем прогнозировать, что эти деньги вернутся на рынок.

Мы в свою очередь сами разрабатываем новые продукты, которые могут быть альтернативой ставшей окончательно недоступной ипотеке. Прежде всего, это рассрочка от застройщика. Второе — сейчас мы разрабатываем программу «Семь шагов» по выкупу вторичного жилья в качестве оплаты первоначального взноса за строящееся жилье. Сейчас изучаем спрос.

Хотелось бы, конечно, госгарантий для получения займов тем компаниям-застройщикам, которые участвуют в федеральных жилищных программах. Сейчас Ивановская ДСК снижение спроса на рынке компенсирует строительством жилья эконом-класса в рамках государственной программы Минстроя «Жилье для российской семьи». Мы прошли отбор и уже подписали Соглашение с региональным департаментом строительства и архитектуры о строительстве 25 тысяч квадратных метров доступного жилья по программе на территории Ивановского района в деревне Кочедыково. Строительство начнется уже в апреле.