Современные москвичи, которые выбирают комфорт за разумные деньги, всё чаще присматриваются к жилым комплексам за границами МКАД. Недвижимость в городах ближнего Подмосковья по характеристикам и удобству не уступает лучшим столичным новостройкам, зато становится доступной для широкого круга горожан. Сегодня в пределах 10 км от кольцевой строятся самые современные жилищные проекты с качественной внутренней инфраструктурой, разнообразными планировками и адекватными ценами.

Владельцы подобной недвижимости могут позволить себе работать в Москве, а жить в просторных квартирах на свежем воздухе. Не удивительно, что Московская область становится всё более перспективным и активно развивающимся направлением для покупки недвижимости. Одним из самых востребованных пригородов Москвы считается Одинцово. Город расположен всего в 6 км от МКАД, а территория одноимённого района непосредственно граничит со столицей. Согласно переписи за 2013 год, в Одинцово живёт около 137 тысяч человек — это девятый по численности населенный пункт Московской области. Плюсы и минусы местной инфраструктуры, примеры новостроек и порядок цен — в обзоре портала ГдеЭтотДом.РУ.

Инфраструктура района — дороги, школы, поликлиники и детские сады Одинцово

Одинцово расположено в наиболее престижном западном направлении, которое традиционно считается самым экологически чистым в Подмосковье. Город окружают более 70 тысяч га лесов. Железнодорожная ветка делит его на две части — южную — промышленную и северную — жилую, которая примыкает к Подушкинскому лесу. Такое градостроительное решение позволяет сохранить благоприятную экологическую обстановку несмотря на близость к мегаполису. В дельнейшем планируется развивать именно север города — там сконцентрированы практически все жилищные проекты. Одинцово отличается прекрасной транспортной доступностью. Прямо через центр города проходит Можайское шоссе, а к южной окраине примыкает Минская автодорога.

По этим трассам регулярно курсируют автобусы до станций метро «Юго-Западная», «Парк Победы», «Молодежная» и «Кунцевская». Кроме того, в конце 2013 года был открыт платный дублёр Можайского шоссе — новая 11-километровая магистраль позволяет добраться от ее пересечения с Минским шоссе до кольцевой дороги всего за 15 минут. А в 2015 году планируется завершить реконструкцию Минской трассы и существенно увеличить её пропускную способность. Также через город проходит железнодорожная ветка Белорусского направления — на обычной электричке из центра Одинцово до центра Москвы можно доехать за 45 минут.

В городе есть несколько промышленных предприятий, крупнейшие из них — ОАО «Трансинжстрой», лакокрасочный завод, завод огнеупорных изделий (бывший кирпичный завод № 2 Ф. Л. Шейкина), завод металлоконструкций «Стромремонтналадка» компании «СУ-155». Однако большинство местных жителей работает в Москве, не случайно в Одинцово самый высокий в области показатель количества автомобилей на человека.

Для перенаселённого Подмосковья в Одинцово относительно неплохо развита социальная инфраструктура. В городе есть 3 высших учебных заведения, 28 детских садов и 25 школ. Однако в конце 2013 года на очереди в детский сад стояли 1817 малышей в возрасте от 3 до 7 лет. А в процентном соотношении, по данным местной администрации, Одинцовский район обеспечен больничными учреждениями и дневными стационарами лишь на 57%. Благополучнее всего обстоит дело с поликлиниками — их 97% от нормы.

В тоже время, город не испытывает недостатка в частных школах и детских садах, а также фитнес-клубах, ресторанах и кафе разного уровня. Кроме того, в Одинцово есть современный Ледовый дворец, лыжная трасса имени Ларисы Лазутиной, детский центр хоккея и фигурного катания, баскетбольный комплекс.

Достопримечательности — что посмотреть в Одинцово

Село Одинцово, которое дало название городу, известно как старинное имение московских бояр Исленьевых. Сегодня в окрестностях сохранилось несколько дворянских усадеб, в том числе бывшее имение Перхушково, где можно полюбоваться постройками 18 века — Покровской церковью и двухэтажным помещичьим домом.

Современный центр горда сформировался в конце 19 века вокруг здания вокзала — железнодорожная станция была открыта в 1870 г. На рубеже веков Одинцово стало популярным дачным местом — здесь проводили летние сезоны поэт В.Я. Брюсов, живописец И.И. Левитан, актёры П.Н. Орленев и О.Л. Книппер-Чехова. Среди наиболее интересных исторических зданий в городе выделяется контора бывшего кирпичного завода В.И. Якунчикова 1887 года постройки — сейчас там расположен краеведческий музей. Кроме того, сохранилась церковь Гребневской Богоматери в стиле классицизма.

Настоящая изюминка окрестностей Одинцово — памятник древней старины. К северу от города в долине реки Самынка находится крупнейший в Подмосковье курганный комплекс вятичей. Барвихинское городище неподалёку от элитного посёлка Барвиха датируется 5-7 веками нашей эры. В общей сложности археологический объект включает 248 курганов.

Также Одинцовский район славится природными достопримечательностями — непосредственно в центре города находится пруд кольцеобразной формы Диаметром около 50 метров с островом посередине. Местные жители зовут водоём «баранка».

Недвижимость и строительство в Одинцово — современный облик города

На карте Одинцово есть несколько номерных микрорайонов (№ 1, 1а, 2, 3, 4, 5, 5а, 5б, 6, 7, 8, 9), а также микрорайоны «Отрадное», «Баковка», «Кутузовский» и Новая Трёхгорка. Кроме того, в городе выделяют Центральную зону и Восточную, Южную и Западную промзоны.

На местном вторичном рынке представлен весь спектр предложений недвижимости — от хрущевок, и сталинок до современной панели и частных домов. В среднем квадратный метр жилья стоит 114 298 рублей. При этом даже советская панель в Одинцово выглядит современно — в городе был запущен масштабный проект по облицовке крепкого старого жилья. Аварийные здания планомерно расселяются — по данным на 1 марта 2014 года на очереди под снос осталось 293 ветхих дома.

При этом более половины предложений на вторичном рынке Одинцово — недавние новостройки. В основном это квартиры в сданных 13-25-этажных монолитных и панельных домах. Если в самом городе можно найти варианты типичной «вторички» — советского и даже дореволюционного жилья, то посёлки Одинцовского района Немчиновка, Трехгорка и ВНИИССОК стали активно застраиваться лишь в начале 2000х. Как следствие, там преобладают 14-25-этажные монолитные и панельные дома.

Не обошлось в Одинцово и без долгостроев. По официальным данным, в районе зарегистрирован 1521 дольщик. «В настоящее время на территории города в продаже находятся несколько проблемных объектов», — рассказывает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь. «Строительство наиболее проблемного комплекса продолжается на протяжении шести лет, за это время менялся застройщик, менялась концепция проекта, передвигались сроки сдачи дома».

К долгостроям Одинцово относятся ЖК «Горки-Фаворит», ЖК «Западные ворота столицы», ЖК «Славянка», ЖК «Мамоново» и масштабный проект ЖК «Гусарская баллада», у которого переносились сроки сдачи. А к проблемному проекту ЖК «Новая Трехгорка» есть претензии не только по срокам сдачи, но и по качеству строительства и инфраструктуры.

Первичное жильё — цены на квартиры в новостройках Одинцово

Одинцово — самый застраиваемый город западного Подмосковья. По данным Елизаветы Гудзь, сегодня на первичном рынке жилья в границах его территории предлагается 6 проектов на различных этапах строительства. По оценке эксперта, все эти новостройки относятся к комфорт-классу и выше, несмотря на некоторые количественные и качественные различия. Квадрат жилья в построенных домах стоит в среднем 101 000 рублей. Квартиры, срок сдачи которых намечен до конца года, обойдутся дешевле — порядка 93 000 рублей за кв. м. А купить недвижимость на начальном этапе строительства можно за 84 000 рублей за кв. м.

Аналитики рынка также советуют покупателям обратить внимание на окрестности Одинцово — новостройки в близлежащих посёлках Трехгорка (4,5 км от МКАД) и в Дубки (13 км от МКАД) обойдутся дешевле, чем в черте города. Разница в цене составит в среднем 10 тысяч рублей за квадрат. Эти территории стали застраиваться существенно позже Одинцово и пока существенно отстают по уровню развития инфраструктуры.

Среди наиболее заметных жилищных проектов в Одинцово эксперты отмечают ЖК «Центральный», ЖК «Единый стандарт», ЖК «Да Винчи», «Западное Кунцево», ЖК «Одинбург», ЖК «Гармония — 2», «Гусарская баллада», ЖК «Одинцовский парк» и ЖК «Дом на Баковке».

Проект бизнес-класса, застройщик AFI Development. 14 монолитно-кирпичных домов высотой от 8 до 28 этажей. Цены начинаются от 90 000 рублей за кв. м. с беспроцентной рассрочкой от застройщика до конца строительства первого корпуса. Широкая линейка квартир от 30 до 120 кв. м. Минимальная стоимость квартиры-студии 3 095 400 рублей. Средняя цена предложения по проекту — 4 980 000 рублей. «Уникальность квартир в жилом микрорайоне «Одинбург» заключается в больших кухнях-гостиных площадью от 12 до 20 кв. м., которые позволяют совместить зал с кухней, при этом даже в однокомнатной квартире жители получают отдельную спальню», — утверждает Рубен Разилов, заместитель директора по маркетингу и продажам AFI Development. По его словам, такую схему сложно реализовать в типовых планировках квартир с небольшими кухнями.

«Особенно приятно, что приоритет движения по территории комплекса предоставляется для детских колясок, а для жителей комплекса предусмотрены и детский сад, и детская поликлиника, и творческий развивающий центр», — отмечает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». По её наблюдениям, в ЖК «Одинбург» предусмотрены нетипичные для других подобных комплексов характеристики: Wi-Fi-сеть во дворах, прачечная самообслуживания, co-working кафе, экстрим-парк, молочная кухня во дворе и многое другое.

Малоэтажный комплекс на финальной стадии готовности. Вторая очередь будет введена в эксплуатацию во втором квартале 2014 года. Квартиры площадью от 37,4 кв. м до 107 кв. м. Стоимость жилья начинается от 4,4 млн рублей за однокомнатную квартиру, от 7,4 млн рублей за двухкомнатную квартиру и от 10,4 млн рублей за трехкомнатную квартиру. Цена последней четырехкомнатной квартиры составляет 15,6 млн рублей. В комплексе есть собственный детский сад и школа, магазины и вся необходимая инфраструктура сферы услуг.

«Внимание покупателей не могут не привлечь квартиры с четырьмя видами дизайнерской отделки на выбор, так как это уникальный шанс купить квартиру сегодня, а получить ключи и сразу справить новоселье уже осенью», — утверждает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. По его словам, стоимость квартир с отделкой начинается от 4,9 млн. рублей за однокомнатную квартиру, от 8,6 млн. рублей за двухкомнатную квартиру и от 12,1 млн. рублей за трехкомнатную квартиру. Стиль отделки — Классика, Модерн, Авангард и Арт-деко — покупатель выбирает сам.

Жилой комплекс бизнес-класса от застройщика TEKTA GROUP. Однокомнатные квартиры площадью от 37,4 до 65,5 кв. м, двухкомнатные от 64,6 до 89,6 кв. м и трехкомнатные от 67,5 до 121,6 кв. м. Стоимость квартир варьируется от 5 273 400 рублей до 12 160 000 рублей. «Оригинальный архитектурный проект дома разработан известным архитектурным бюро «Остоженка». Возведенное по монолитной технологии здание вместе с внутренним двором расположено на стилобатной части, в которой разместились паркинг и собственная инфраструктура комплекса», — рассказывает Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP. «В тихом внутреннем дворе предусмотрены скверы, зоны отдыха с прогулочными аллеями, спортивные и детские площадки».

Жилой комплекс комфорт-класса, 10 корпусов. Жильё отличается разнообразием планировок. Однокомнатные квартиры площадью от 31,7 кв. м до 67,4 кв. м, двухкомнатные квартиры от 67 кв.м до 75 кв. м, трехкомнатные от 77,8 до 92,1 кв. м. Нижний порог стоимости квартир 3 009 600 рублей для квартиры-студии. Средняя стоимость предложения в проекте -5 135 000 рублей.

Елизавета Гудзь называет этот проект лидером продаж в локации. По мнению специалиста, он заметно выделяется за счет оптимального соотношения цены и качества.

Самым масштабным жилищным проектом в Одинцовском районе считается ЖК комфорт-класса «Гусарская баллада», а наиболее доступной новостройкой — комплекс эконом-класса «Трехгорка».

«В целом дома 2-го и 3-го микрорайонов г. Одинцово, где идет основная застройка, составляют 9-17 этажные панельные и монолитно-кирпичные дома», — комментирует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. «Самая большой бюджет покупки в Одинцово зафиксирован в ЖК «Да Винчи» (8,9 млн рублей) и ЖК «Гармония-2» (8,3 млн рублей), в котором в данный момент завершены монолитные работы и началась внешняя облицовка фасада здания. В мае произошло очередное повышение цен по всем типам квартир в «Доме на Баковке» на 5-6% (до 5,9 млн рублей), на 12% увеличилась стоимость на однокомнатные квартиры в готовых корпусах ЖК «Гусарская баллада».

По данным специалистов «БЕСТ-Новострой», средняя цена квадратного метра в мае в ЖК «Одинбург» составила 99 093 рублей, в ЖК «Гусарская баллада» — 77 153 рублей, в ЖК «Гармония-2» — 111 166 руб., в ЖК «Да Винчи» — 115 761 рублей, в ЖК «Дом на Баковке» — 72 722 рублей, в ЖК «Единый стандарт» — 75 286 рублей, в ЖК «Одинцовский парк» — 77 202, в ЖК «Центральный» 95 635 рублей.

Перспективы Одинцово — экология и доступность

Одинцово — один из немногих подмосковных городов, у которого есть утверждённый генплан развития до 2020 года. «Это дает ему действительно важное преимущество, как с точки зрения жителей, так и сточки зрения девелоперов», — отмечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. По словам специалиста, такую ясность трудно переоценить: все понимают, что и где запланировано построить, как будет меняться окружение интересующих их территорий.

«Благодаря сочетанию благоприятной экологической обстановки, хорошей транспортной доступности и развитой инфраструктуры Одинцово неоднократно назывался самым комфортным для проживания городом Подмосковья. Его вполне можно рассматривать как альтернативу столице с сопоставимым уровнем жизни», — утверждает Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP. Оценка эксперта подкрепляется независимыми данными — в 2013 году Одинцово лидировал в рейтинге самых комфортных городов ближнего Подмосковья по версии агентства РИА «Новости».

В основном местной недвижимостью интересуются москвичи — их привлекает качественное современное жильё рядом со столицей, но по подмосковным ценам. Лишь четвёртая часть покупателей новостроек — это жители области, которые перебираются поближе к МКАДу.

Вместе с тем, по инфраструктурным показателям город лишь на 14 строчке в сравнении с другими районами Московской области — сказывается недостаток больниц и детских садов. Ключевые преимущества Одинцово — отличная транспортная доступность и экологическая обстановка. На долю района приходится лишь 1,5 % вредных выбросов, поступающих в атмосферу Московской области.

«Чистотой отличается не только воздух, но и водные массивы — Москва-река здесь еще не испорчена столичными загрязнениями», — рассказывает Роман Семчишин. «Можно ожидать, что экологическая обстановка здесь в ближайшие годы останется благоприятной — у властей есть намерения развивать Одинцово как экополис», — добавляет эксперт.

С коллегой согласен Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. «Подтверждением является наличие развитой санаторно-курортной сети на территории Одинцовского района, представленной как базами отдыха и спортивно-оздоровительными комплексами, так и санаториями», — отмечает специалист. Всего в нескольких километрах к северу от Одинцова расположена легендарная Барвиха — любимый санаторий советской элиты.

Перспективы развития Одинцово во многом связаны с амбициозным проектом наукограда Сколково. Для обеспечения транспортной доступности подмосковной «Кремниевой долины» к 2015 году будет построен новый транспортный хаб. «До Одинцово будут ходить скоростные поезда Аэроэкспресса, позволяющие добраться из центра Москвы до Сколково за 20 минут», — прогнозирует Роман Семчишин. — «Сколково привлечет образованных и высокооплачиваемых специалистов — можно ожидать, что будет подъем и в развлекательной, социальной инфраструктуре города».

«Перспективы города завораживают, поскольку власти Подмосковья рассматривают возможность строительства в Одинцово одного из четырех деловых центров, аналогичных Москва-Сити», — считает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. По её словам, концепция бизнес-кластера, в разработке которой примут участие как российские, так и зарубежные архитекторы, будет утверждена уже в этом году. Деловой центр будет расположен на 100 га бывшего военного городка в Одинцовском районе. Там предполагается построить от 500 до 1 млн. квадратных метров различной недвижимости.

По прогнозам экспертов, стоимость квадратного метра в Одинцово будет расти. Для скорейшего новоселья лучше всего подойдут новостройки в центре города, а с точки зрения инвестиционной привлекательности покупателям стоит прицениться к недвижимости в Одинцовском районе — в ближайшие годы она серьёзно вырастет в цене.