Эксперты сходятся во мнении, что вступление в действие с начала 2014 года поправок к Закону № 214-ФЗ о страховании ответственности застройщика при продаже долей по договору долевого участия (ДДУ) приведет к росту цен на недвижимость.

Зачем менять закон?

Обманутые дольщики существуют, наверное, столько, сколько сам рынок недвижимости. И хотя принятый в 2004 году Закон об участии в долевом строительстве частично эти проблемы решил, остался открытым вопрос — как защищать покупателей в случае банкротства застройщика? Теперь согласно изменениям в законодательстве, компания-застройщик имеет право застраховать свою ответственность перед дольщиком одним из следующих вариантов: через страховую компанию, получив поручительство банка или путём вступления в общество взаимного страхования (ОВС). Пока ни один из этих механизмов не отлажен. Необходимость страхования, однозначно, увеличит себестоимость строительства. И, возможно, после того, как будут проданы предложения в комплексах, разрешение на строительство которых было выдано до 1 января 2014 года, на рынке наступит некий дефицит предложения.

Страховщики медлят

Крупные страховые компании пока отказываются страховать ответственность застройщиков. Причин этому много, и прежде всего, это невозможность оценить риски такого страхования. Комментирует Зинаида Кузьмина, Директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности «АльфаСтрахование»: «В случае наступления страхового случая, компания должна будет выплатить страховое возмещение в любом случае, вне зависимости от того, что случилось с Застройщиком, и каковы были причины его банкротства — умышленные или нет (в соответствии со ст. 928 ГК РФ не допускается страхование противоправных интересов, в данном случае — умышленные действия Страхователя застройщика, направленные на наступление страхового случая). У нее просто не будет шансов отказать в выплате, когда у ее офиса будут стоять дольщики с плакатами. Оценить вероятность банкротства Застройщика, и доказать умышленное банкротство — задача нереальная, классические методы анализа финансового состояния компании тут не работают».

Алексей Володяев, директор по развитию страхования страховой компании «МАКС», считает риск системным, связывая его с макроэкономическими факторами. «Страховать ответственность застройщиков в ближайшее время мы не собираемся, поскольку риск этот, по своей сути, не страховой, а системный, т. е. его вероятность сильно зависит от общего состояния экономики страны. Кроме этого, строительная отрасль довольно непрозрачна для любых сторонних наблюдателей, в т. ч. и страховщиков. По нашему мнению любой коммерческий страховщик, который в это ввяжется, подвергает свою финансовую устойчивость большому риску», — считает эксперт.

Строительная отрасль сама по себе непрозрачна. У многих компаний есть только уставной капитал, более того, долевые проекты сильно зависимы от получаемых кредитов. Сегодня компания может показывать по финансовой отчетности стабильное и уверенное положение, но завтра отказ в выдаче кредита может привести к неисполнению своих обязательств. Кроме того, в России вообще нет правового механизма, который бы обязывал застройщика расходовать средства по целевому назначению. Нет регулярных отчётов, мониторинга, чётких нормативов финансовых показателей. В таких условиях страховать ответственность нет никаких оснований. Поэтому-то страховые компании не просто отказывают застройщикам в страховании рисков, но и не торопятся получать лицензию на этот вид деятельности.

На Западе есть инструмент страхового поручительства: когда страховая компания страхует ответственность за нарушение договора, но при этом имеет возможность брать обеспечение у страхователя под данный договор страхования — по аналогии как банки берут залог при выдаче кредита. В России законодательство пока не предусматривает право страховой компании что-то брать в обеспечение.

Общество взаимного страхования застройщиков

Общество взаимного страхования застройщиков (ОВС) пока непонятный для рынка инструмент.

Его создание предполагает, что в случае наступления страхового случая у одного из членов ОВС, другие застройщики (тоже члены ОВС) покроют страховую сумму дольщикам и таким образом нейтрализуют для последних все негативные последствия. Здесь есть две опасности — слишком большие отчисления в фонд ОВС и банкротство отдельных членов.

В то же время, по оценке некоторых экспертов, потенциально ОВС может стать спасательным кругом для рынка. По мнению Председателя правления, НО «Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» и Президента ГК «Мортон» Александра Ручьева, контрольная функция Общества предусматривает своевременное реагирование на возникновение обстоятельств, влекущих увеличение страхового риска, Для реализации этой функции ОВС и Минстрой Московской области подписали Соглашение об информационном взаимодействии, согласно которому Минстрой будет осуществлять информационное взаимодействие с ОВС по вопросам контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов на территории Московской области, а ОВС — информировать Министерство о выявленных нарушениях нецелевого использования денежных средств, взаимодействовать по вопросам заключения договоров страхования».

Банковская гарантия

С точки зрения надёжности, такой вид страхования дольщиков может стать наиболее перспективным, полагают специалисты. Так, юрист Екатерина Баглаева из Коллегии адвокатов «Юков и партнеры», считает, что банк является более надежным учреждением, с точки зрения отношений с лицом, требующим возмещения. Затем, страхование само по себе является более сложным правоотношением, по сравнению с поручительством. В-третьих, как показывает практика, страховые компании, в том числе и ОВС, используют все возможные способы для того, чтобы избежать выплаты денежных средств».

В то же время, с выдачей застройщикам банковского поручительства дело обстоит ещё хуже, чем со страховыми полисами: примеры банковского поручительства вообще единичны.

Аналогично страховщикам, банкиры считают слишком высокими риски предполагаемого строительства, однако их недовольство вызвано также «несправедливыми» условиями: в частности, страховой полис заключается в отношении каждого договора, а вот поручительство банка выдаётся на весь дом целиком. Получается, что банк поручается не только перед дольщиками, но и перед другими кредиторами застройщика.

Более того, ответственность банка, в отличие от ответственности страховой компании, не ограничивается только лишь стоимостью квартиры. При исполнении обязательства перед дольщиком, выплате подлежит не только сумма эквивалентная стоимости жилья, но также и все штрафы с неустойками. В таком случае, даже если банк всё-таки решится на выдачу гарантий, ставки будут весьма и весьма высокими.

Результаты и перспективы

Каков итог вступления в действие законодательства? Прогноз игроков рынка однозначен: «Повышение стоимости жилья — весьма вероятный сюжет развития событий, поскольку дополнительные издержки у застройщика так или иначе ведут к росту стоимости конечного продукта, ведь он будет закладываться в цену»,- считает генеральный директор генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. С ней соглашается Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ»: «Любой из вариантов обеспечения обязательств: через страхование в ОВС, страхование в страховой компании, получение поручительства банка является для застройщика дополнительным обременением, повышающим себестоимость инвестиционного продукта, соответственно цена квадратного метра вырастет».

В конкретных цифрах картина такова. Согласно опросам юридического центра адвоката Олега Сухова, проведённым в конце марта этого года, стоимость «первички» выросла в среднем на 4%, без учёта повышения стоимости в связи с инфляцией и событиями на Украине. Сколько это в денежном эквиваленте? Предположим, стоимость договора долевого участия составляет 1 700 000 рублей, 4% от этой суммы — 68 000 рублей. Такова цена условно спокойной жизни.

Новый закон коснулся и коснётся только тех строительных компаний, деятельность по возведению новых объектов в которых только начата или планируется в будущем. С 1 января 2014 года, согласно закону (от 20.12.2012 N 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») для регистрации договоров долевого участия застройщики обязаны предоставлять в отделения Росреестра документы, подтверждающие страхование строящегося объекта или отдельного договора долевого участия. Те же новостройки, строительство которых было начато ещё до вступления в силу изменений в законодательстве и продаваемые объекты недвижимости в которых уже регистрируются по договорам долевого участия, страховать не требуется. Они попадают под действие старых норм, поэтому на них и не распространяется дополнительное обременение в виде обязательного страхования деятельности застройщиков, и как следствие, цена пока держится на привычном уровне

Отсюда и совет: поторопитесь, господа. Квадратный метр подорожает.

Исключение подтверждает правило?

С 21 апреля 2014 года в жилом комплексе «Солнечная система» при покупке квартиры будущие жители начали получать полис страховой ответственности застройщика. Все договоры долевого участия застрахованы компанией «БАЛТ-страхование». Как уточняют в компании, расходы по дополнительной услуге принимает на себя сам застройщик. На стоимости новостройки это не отразилось.