Государство выступит в защиту заемщиков, а также поставит заслон бешеным процентам.

Самый близкий к рынку недвижимости банковский продукт – это, понятно, ипотека. Ипотечные кредиты и объекты real estate – это такие «близнецы-братья», всегда находящиеся рядом. Но существует (если продолжить семейные аналогии) и «родня» более дальняя – потребительские кредиты. Чаще всего они берутся на другие цели. Но в отдельных случаях данный вид кредитования используется для решения проблем, связанных именно с недвижимостью, — на ремонт, покупку земельного участка, строительство дачи, доплату при смене квартиры.

Чем такие кредиты лучше и хуже обычных ипотечных, как и когда ими можно пользоваться, что нового происходит в регулирующих данный рынок законах – со всеми этими вопросами мы и постарались разобраться.

Парный портрет

Чем отличаются друг от друга ипотечные и потребительские кредиты? Очевидный ответ: в наличии залога. «Ипотека по определению предусматривает залог недвижимости, а вот потребительский кредит в большинстве случаев является беззалоговым, — разъяснил «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». – Даже в тех случаях, когда речь идет о допобеспечении, залогом может быть все что угодно, кроме объектов недвижимости».

Каким образом эти требования (с залогом, без залога) отражаются на получателях кредита? Самым прямым. Отсутствие обеспечения банки считают повышенным риском – и, соответственно, компенсируют его увеличением процентов. «Средняя стоимость потребительского кредита находится на уровне 19-21% в рублях, тогда как при ипотеке можно рассчитывать на 12-13% годовых, — отмечает Андрей Владыкин. – По срокам потребительский кредит также проигрывает: тут счет идет на несколько лет, максимум 5-7, тогда как ипотека возможна на период до 50 лет. Соответственно, благодаря более долгим срокам будут и более комфортными ежемесячные платежи. И еще одно ограничение «потреба» – размер выдаваемой суммы, который обычно не превышает 1,5-3 млн. руб.».

Перечисленные в предыдущем абзаце тезисы полностью подтвердили и другие опрошенные нами эксперты. «По нашим данным, на сегодня средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам составляет порядка 12,2-12,4%, а по потребительским 22-24% годовых, — говорит Илья Иванов, начальник отдела проведения ипотечных сделок Департамента ипотечного бизнеса АКБ «РосЕвроБанк». – Чаще всего ипотечные кредиты берутся нашими гражданами на 15-20 лет, а потребительские – на 3-5».

Среди неспециалистов распространено убеждение, что ипотечные кредиты банки выдают после серьезной проверки клиентов (андеррайтинг), а потребительские — «просто так». Это не то чтобы совсем неверно – просто тут есть нюансы. «Нормальный» потребкредит (с теми процентами, которые были названы выше) вам выдадут лишь после проверки кредитной истории и платежеспособности. А предложения «всем и за пять минут» выдают, как правило, не банки, а микрофинансовые организации. И на условиях совершенно драконовских: тут могут и быть и 10-15% (но не в год, а в месяц), и под 1-1,5% в день.

Но вернемся к сравнению кредитов – ипотечных и «нормальных» потребительских. По нашей просьбе Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», провела сравнительный расчет. Например, мы хотим купить квартиру за 2 млн. руб. (дело происходит не в Москве, а в регионе – там такие цены в порядке вещей), из которых к нас есть 1 млн. Соответственно, нужен миллион в долг. Предположим, что оба кредита (и ипотечный, и потребительский) нам удалось взять на срок в 10 лет.

В случае с ипотекой ставка составит 12% годовых. Ежемесячные платежи – 15 тыс. руб. Всего мы заплатим банку 1,72 млн. руб., т.е. переплата составит 720 тыс. руб. Еще предстоят дополнительные расходы (оценка квартиры, страховка, нотариальное оформление) – в целом в районе 80 тыс. руб. Теперь потребкредит. Ставка в 18% годовых выльется в ежемесячные платежи в 18 тыс. руб. Переплата в результате составит 1,15 млн. руб. «Из примера видно, что даже учитывая дополнительные расходы, ипотечный кредит однозначно для заемщика выгоднее», — подводит итог Софья Лебедева. От себя автор тут может добавить, что потребкредит на 10 лет – это, все-таки, редкость. Если же брать не меньшие сроки, то ежемесячные платежи составят и 22 тыс., и 25. Итоговая переплата окажется меньше (вы же платите не 10 лет, а пять) – вопрос исключительно в том, выдержит ли ваш семейный бюджет такие нагрузки?

Иногда можно…

Несмотря на «антирекламу» потребительских кредитов, проведенную в предыдущей главе, опрошенные нами эксперты сказали, что в некоторых случаях брать их имеет смысл. «Такой шаг обоснован, если для покупки не хватает небольшой суммы, — говорит Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»). – Тем более что и оформить потребительский кредит легче, чем ипотеку: нет необходимости оценивать закладываемую недвижимость, согласовывать договоры».

«Порекомендовать потребкредит можно тем, кому для покупки не хватает 500-750 тыс. руб., — соглашается Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Эту сумму обычно легко можно погасить менее чем за год, и это выгоднее, чем оформлять рассрочку у застройщика, поскольку при полной оплате застройщики обычно предлагают скидку».

Черным по белому, максимального размера…

В ближайшем будущем рынок потребкредитования ожидают серьезные перемены: был принят закон №353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)». Он прошел все необходимые инстанции (Госдума, Совфед, президент) в самом конце прошлого года и теперь, спустя положенные полгода, с 1 июля нынешнего года вступает в силу.

«Закон о потребительском кредитовании направлен на достижение баланса интересов кредитора и должника-потребителя, — комментирует Анна Волкова, директор юридического департамента АИЖК. — С одной стороны, закон фиксирует обязательства кредитора по раскрытию максимально полной информации о параметрах потребительского кредита до его получения гражданином, устанавливает допустимые меры воздействия на недобросовестного заемщика, ограничивает пределы свободы кредитора в выборе условий кредитования и мер воздействия на должника».

Одновременно, продолжает эксперт, закон устанавливает допустимые условия кредитования (условия кредитных договоров) потребителей, исключая многочисленные споры о защите прав потребителей и неоднозначные толкования условий кредитных договоров судебными органами и органами Роспотребнадзора.

Новый закон расписывает многие детали самым тщательнейшим образом. Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость») обращает внимание на такой пассаж: «Полная стоимость потребительского кредита (займа), рассчитанная в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, размещается в квадратной рамке в правом верхнем углу первой страницы договора потребительского кредита (займа) перед таблицей, содержащей индивидуальные условия договора потребительского кредита (займа), и наносится прописными буквами черного цвета на белом фоне четким, хорошо читаемым шрифтом максимального размера из используемых на этой странице размеров шрифта. Площадь квадратной рамки должна составлять не менее чем пять процентов площади первой страницы договора потребительского кредита (займа)». «Поражает, что законодателю приходится указывать в законе, какими по размеру и цвету должны быть шрифт и рамка», — подводит итог Андрей Владыкин.

Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам ИА «Банки.ру», обращает внимание на еще несколько принципиальных моментов из нового ФЗ: