Редакция «РБК-Недвижимости» выяснила как повлияет запрет на строительство более 30 серий панельных домов в Московской области на рынок новостроек, а также на стоимость квартир для конечных покупателей.

Градостроительного совета Московской области принял сегодня «черный» список панельных домов, строительство которых будет запрещено на территории Подмосковья. В перечень, подготовленный Главным управлением архитектуры и градостроительства региона, вошла 31 серия панельных домов.

Как пояснила «РБК-Недвижимости» советник заместителя председателя правительства Московской области по строительству Любовь Романова, к этим сериям будет применено два подхода: некоторые запретят, другие серии могут быть доработаны в плане внешних архитектурных решений. В случае, если домостроительные комбинаты модернизируют данные серии с учетом замечаний, власти Московской области разрешат их строительство.

Черный список «панелек»

1. Серия дома 83; 83 ЭЛ; 83 ТУЛ 2. Серия дома 135, 135М 3. Серия дома 25 4. Серия дома 121, 121 К, 121 Т 5. Серия дома 60, МЭС-84 6. Серия дома 108 7. Серия дома 90; 90 Я 8. Серия дома С-220 9. Серия дома ТН-90; ТН-2006 10. Серия дома 35 11. Серия дома КОПЭ-Башня 12. Серия дома МЭС-84 13. Серия дома П-3М 14. Серия дома П-46М 15. Серия дома П-111М (111-М) 16. Серия дома ПД-4 17. Серия дома Призма (И-1630) 18. Серия дома 121М-2003С 19. Серия дома С-222, С-220 20. Серия дома ПБ-02, МПСМ 21. Серия дома 90 и 90 ВЛК, 17 ВЛК90-2006 22. Серия дома И-155М 23. Серия дома Д-25Н1 (Домкон-1), Д-23 24. Серия дома И-79-99 25. Серия дома И-155 Башня (И-155-Б) 26. Серия дома И-155МК 27. Серия дома И-155Н 28. Серия дома И-1723 29. Серия дома И-1724 30. Серия дома ИП-46С 31. Серия дома Колос (И-1279, И-1289, И-1303)

В ходе заседания Градсовета члены комиссии отметили необходимость применения технологии навесных вентилируемых фасадных решений с облицовкой из керамических плиток, блоков, изделий из искусственных камней, композитных фасадных панелей и других подобных материалов. Также, нужно не забывать о применении индивидуальных архитектурных решений: концептуальном ограждении лоджий и балконов, оконных и наружных дверных блоков, входных групп. Проработкой предложений по модернизации займется рабочая группа при архитектурной комиссии Московской области.

Также на заседании Градсовета было принято решение провести ревизию панельных новостроек, построенных за последние пять лет, с целью проведения анализа их состояния. «Мною дано поручение Главному управлению строительного надзора до 1 июня осуществить проверку абсолютно всех панельных домов, построенных за последние пять лет. В том случае, если фасады пришли в негодность, застройщик должен выполнить свои гарантийные обязательства, в противном случае к реализации новых проектов он допускаться не будет», — сказал зампред областного правительства Московской области Герман Елянюшкин.

Почему запретили «панельки»

Стоит отметить, что ранее подмосковными ведомствами была проделана большая работа по анализу архитектурных решений, используемых застройщиками. В правительстве области пояснили, что основными критериями к внесению той или иной серии в список запрещенных стали: использование одинаковых архитектурных решений более чем в двух смежных секциях многоквартирных, многоэтажных жилых домов; применение крупнопанельных (на 2 комнаты) фасадных конструкций; использование фасадных панелей, требующих финишной окраски кроющими красителями в построечных условиях; применение при отделке лицевых поверхностей фасадных панелей и изделий, отделочных материалов и красителей, не имеющих соответствующих сертификатов качества, гарантирующих их безопасное и долговечное использование в климатических условиях Московского региона.

Подмосковные чиновники считают, что нельзя позволять застройщикам экономить на отделке домов и уродовать область. Запрет отдельных панельных серий необходим для создания в регионе комфортной и уютной среды проживания. «С мая 2014 года ни один проект не пройдет Градсовет, если не будет соответствовать новой архитектурной концепции области», — сказал в преддверии заседания Градсовета Герман Елянюшкин.

Как скажутся нововведения на рынке новостроек

Эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», в целом считают, что это правильное и своевременное решение. При этом они отметили, что застройщиков также не пугает инициатива властей, и они готовы работать в новых реалиях рынка.

В девелоперской компании ОПИН подсчитали, что доля панели на рынке Подмосковье уже стремительно сокращалась в последние несколько лет, и инициатива властей не приведёт к дефициту жилья в области. На данный момент в радиусе до 30 км от МКАД доля панельных домов в предложении составляет — 23% против — 75% монолитных проектов.

Стоит отметить, что в Подмосковье работаю такие крупные застройщики панельного жилья как «СУ-155», ПИК, «ГВСУ центр», МИЦ, «Мортон» и другие. Например, в «черный» список попали и «панельки» компании СУ-155 («И-155») и компании ПИК («КОПЭ-Башня»).

Эксперты отметили, что серия «КОПЭ-Башня» специально разработана для высотных проектов и, скорее всего, попала в этот список исключительно из-за соображения соблюдения высотности застройки в Подмосковье.

В ГК «СУ-155», тем не менее, заверили, что все согласованные и реализуемые проекты будут доведены до конца всеми девелоперами. «Учитывая, что реализация крупных строительных проектов занимает несколько лет, застройщики будут иметь объем реализации жилья еще достаточно долго, а производители панелей (заводы ЖБИ) успеют переориентировать свои производства на новые серии, завершая одновременно текущие проекты», — пояснил «РБК-Недвижимости» представитель компании «СУ-155».

Представитель группы «Мортон» Игорь Ладычук также считает, что запрет устаревших серий, которые не соответствуют нынешним потребностям, а также морально и физически устарели правильное решение. По его словам, доля этих серий на рынке не велика в связи с этим не сможет оказать значимое влияние на рынок. К тому же многие крупные застройщики уже повели или заканчивают модернизацию своих ДСК и на них это никак не отразится.

Стоит отметить, что в компании «СУ-155» были готовы к данному решению. Серия «И-155» (основная серия ГК «СУ-155» на текущий момент) в перспективе станет главной «региональной» серией, то есть, компания будет строить ее в других регионах. «ГК «СУ-155» уже в 2014 году завершает масштабную программу модернизации своих заводов ЖБИ на основе оборудования европейских производителей, а новая серия домов ГК «СУ-155» вполне укладывается в новые требования Московской области. Мы готовы к работе в новой архитектурной парадигме», — сообщили порталу в компании.

Что будет с ценами на квартиры

Игроки рынка считают, что принятие «черного» списка никак не повлияет на стоимость панельных новостроек в Московской области. Панельное домостроение применяется в основном в жилых комплексах экономкласса, который имеет высокую эластичность, и говорить о заметном и тем более резком повышении цен на такое жилье за счет отмены ряда морально и архитектурно устаревших панельных серий домов вряд ли возможно. При этом, монолитные проекты сегодня могут предложить конкурентную цену квадратного метра.

«С точки зрения стоимости квадратного метра тип домостроения не влияет на ценообразование. Главными рычагами удорожания стоимости «квадрата» остаются расположение, транспортная доступность и инфраструктура проекта. В целом монолитно-кирпичных домах стоимость с панельными отличается незначительно,» – комментирует руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН» Денис Бобков.

«Строительные комбинаты свою продукцию выпускают на рынок, и определяется ее востребованность прежде всего платежеспособным спросом, который и диктует ценообразование. Себестоимость строительства – фактор, который не может кардинальным образом повлиять на удорожание, просто сейчас есть одна ассортиментная линейка панели, а будет другая. Да, кому-то на модернизацию потребуются затраты, а кто-то уже выпускает современные серии и готов расширить их ассортимент», — заявила генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева.

«Старомосковские немногочисленные новые панельные проекты стоят дороже чем качественные монолитные за пределами МКАД, одна привязка удорожания цены новостройки к себестоимости строительства без учета местоположения, престижности района, развитости инфрастурктуры и транспорта не будет заметна для покупателя, а насколько быстро и успешно смогут перестроиться строительные комбинаты – это вопрос их выживаемости в условиях рыночной конкуренции и курса властей на создание комфортной среды проживания», — пояснила Софья Лебедева.

«Предсказать наверняка поведение рынка сложно, но не исключен некоторый рост цен в эконом-классе – самом чувствительном сегменте рынка жилья. В краткосрочной перспективе (1-3 года) негативного влияния на стройиндустрию мы не ожидаем. В любом случае, ГК «СУ-155» готово начинать новые проекты по новым правилам», — сообщил представитель ГК «СУ-155» порталу «РБК-Недвижимость».