При тщательном поиске можно найти квартиру и за 4 млн. рублей.

Чтобы купить жилье дешевле покупателям приходится сужать зону выбора, например, переключаться на панельные и блочные многоэтажки, построенные более 40 лет назад.

Типовые панельные и блочные дома высотой 9-12 этажей, разработанные советскими проектировщиками в 60-70-е годы прошлого столетия, в некоторой степени являются улучшенным вариантом хрущевок.

Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» напомнил «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru», что панельные девятиэтажные дома в свое время пришли на смену пятиэтажным.

Девятиэтажки начали возводить в конце шестидесятых годов двадцатого века и строили до второй половины семидесятых. Большая часть девятиэтажных домов была построена в 70-е годы. Наибольшее распространение получили серия блочных домов II-18/9, а также серии панельных домов 1605/9, I-515/9М, I-515/9Ш, II-49. Немного позже стали строить 12-этажные дома (II-18/12, II-68-03 и др.)

В настоящее время дома век которых перевалил за 40 лет занимают значительную часть в застройке столицы. Причем бОльшая их часть расположена в спальных районах, меньшая – внутри Садового кольца.

По данным Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», для каждой серии характерна своя география распространения. Например, дома серии II-18/12 (12-этажные блочные «башни») чаще всего можно найти в районах Бескудниково, Западное и Восточное Дегунино, Коптево, Ховрино, Северное Тушино и т.д. А вот, например, представители серии II-68-03 (блочные многосекционные двенадцатиэтажки) вообще редко встречаются в Москве, поскольку данная серия не получила широкого распространения в строительстве. Несколько таких домов можно найти в Южном Измайлово, Новогиреево, Выхино, Люблино, Бирюлево Восточном, Орехово-Борисово, Южном Чертаново.

Однако в новых спальных районах девяти- и двенадцатиэтажек очень мало, либо совсем нет. К таким административным образованиям Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» отнесла Бутово, Ново-Переделкино, Марьино и т.д.

Предложение и спрос

По оценке экспертов из разных компаний, доля квартир в обозначенных домах составляет 10-17% от общего объема предложения на вторичном рынке. «На сегодня, — говорит Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»), — по базе эксклюзивных объектов компании на предложение в девятиэтажных панельных и блочных домах приходится порядка 9,6% от всего предложения вторичного рынка столицы, на предложения в двенадцатиэтажных блочных и панельных домах – порядка 7,6%.

Несмотря на «престарелый» возраст первые панельные и блочные многоэтажкти пользуются хорошим спросом у покупателей квартир в Москве. Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, объясняет это тем, что привлекает удобное, как правило, местоположение и цена. Немало приобретается такого жилья для последующей сдачи в аренду. Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости») добавил, что на сегодня разница между стоимостью идентичных квартир в «хрущевке» и панельной девятиэтажке небольшая. Покупателями таких квартир являются, как правило, люди, не имеющие возможности позволить себе в настоящее время приобрести квартиру с лучшими условиями. Некоторые при покупке руководствуются также и количеством комнат. Так, например, четырехкомнатная квартира в девятиэтажном доме, исходя из количества квадратных метров, по стоимости совпадает с двухкомнатной в доме новой серии. Особенно, отмечает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»), выигрывают дома с отремонтированным фасадом (облицованным плиткой): внешний облик здания становится лучше, и люди охотно приобретают жилье.

Недостатки и преимущества домов

Панельные и блочные дома, построенные в Москве более 40 лет назад, по сегодняшним меркам являются морально устаревшими. Хотя характеристики большинства из них являются вполне приемлемыми для жизни. В домах есть лифт, а в некоторых сериях уже и два, мусоропровод, появились квартиры увеличенных площадей с просторными кухнями и в некоторых домах даже с двумя балконами или лоджиями. Но в целом, как отметил Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»), по форме и планировке квартир девятиэтажные дома схожи с классическими пятиэтажными «хрущевками», с некоторыми улучшенными характеристиками. Высота потолков в таких домах составляет 2,64 м. Площадь кухни колеблется от 5,2 до 8,1 кв. м, в некоторых сериях в однокомнатных и двухкомнатных квартирах не подразумевается наличие балконов и лоджий. Сохранены варианты смежных комнат в трехкомнатных квартирах. Но серии двенадцатиэтажных панельных домов отличаются бОльшим разнообразием. В них встречаются как малогабаритные квартиры, например двухкомнатные, площадью 37,7 кв.м, с кухнями 6,6 кв.м, так и квартиры комфортных планировок, с кухнями до 10 кв.м.

Впрочем, Мария Литинецкая («Метриум Групп») считает, что все недостатки и преимущества зависят от конкретных серий. Например, в домах серии II-68-02/12К есть грузопассажирские лифты. Все комнаты здесь изолированные, а во многих квартирах предусмотрены большие кухни. В то же время торцы в этих домах часто промерзают (иногда в торцевых квартирах не спасают даже батареи), а в «однушках» отсутствуют балконы.

Но среди домов серии II-49 вообще встречаются «экземпляры», содержащие фенол, который опасен для жизни, — предупреждает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). Поэтому покупателям следует быть более осторожными при сделками с такими объектами.

Ликвидные метры

Эксперты подтвердили, что квартиры в 9-12 – этажных панельных и блочных домах продолжают оставаться ликвидным товаром на вторичном рынке недвижимости Москвы. Во многом спрос существует за счет удачной географии — большинство из них расположено в обжитых районах которые отличаются развитой инфраструктурой, в том числе и транспортной, считает Мария Литинецкая, («Метриум Групп»).

По мнению Вадима Ламина (SPENCER ESTATE), на фоне остальных наиболее ликвидные – однушки в блочных многоэтажках в центральной части города. Сравнимая ситуация с небольшими двушками. Порой их цена не сильно превышает цену однушек. Да и площади сравнимые. Однокомнатные имеют площадь 33-35 кв.м, с кухнями 8-9 кв.м, а двухкомнатные – 37- 38 кв.м, но в них кухни по 6,5-7 кв.м.

Ориентир – невысокие цены

Умеренная цена – один из самых важных критериев, на которые обращают внимание покупатели недвижимости в Москве. А дома так называемого второго периода индустриального домостроения поставляют на рынок недвижимости столицы одни из самых бюджетных предложений. По данным нашего журнала www.metrinfo.ru, средняя стоимость метра в таких квартирах около 157 тысяч рублей. (См. «Курс квадратного метра»)

Как рассказала Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»), бюджетные двухкомнатные квартиры стоят в районе 7,5-8,5 млн рублей и выше в зависимости от месторасположения. Например, недалеко от метро «Варшавская» расположен 12-этажный дом, где купить «двушку» площадью около 37 кв.м. можно за 7,5 млн рублей. А около станции метро «Чертановская» — двухкомнатную квартиру площадью 47 кв.м — за 8,5 млн рублей.

Самая недорогая квартира, по базе эксклюзивных объектов «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», в девятиэтажном панельном доме предлагается по цене 4 млн рублей. Это однокомнатная квартира площадью 25 кв. м, с кухней 5,3 кв.м, на 7 этаже 9-этажного дома в районе Ивановское. Самая дорогая оценивается в 21 млн рублей, но это пятикомнатная квартира площадью 105 кв.м, с кухней 12 кв.м (объединены двухтомная и трехкомнатная квартиры, перепланировка узаконена). Квартира располагается на последнем этаже 9-этажного дома в Раменках. Примерно такой же уровень цен действует и в домах панельных серий. По базе эксклюзивных объектов «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», самая недорогая квартира в панельном двенадцатиэтажном доме стоит 4,7 млн рублей. Это однокомнатный вариант площадью 27,8 кв.м, с кухней 6,6 кв.м, на седьмом этаже 12-этажного панельного дома в Выхино. Ну а максимальный бюджет -19,9 млн руб. заявлен на щестикомнатную квартиру в Кузьминках, площадью 123 кв.м, с кухней 10 кв.м.

Впрочем, рост цен не обошел и данный сегмент рынка. Ситуация серьезно изменилась, цены на самый дешевый сегмент центра существенно подросли. «Так, в 2012 году мы продавали «однушку» на ул. Трехгорный Вал за 6,5млн., — рассказывает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE), а сейчас аналогичная стоит от 8,5 млн руб., а есть и предложения, номинированные в валюте, за 210 000 евро».

Каковы перспективы данного сегмента недвижимости? – такой вопрос журнал www.metrinfo.ru задал своим экспертам.

Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:

Данное жилье – ходовой товар, поэтому не считаем, что жилье будет дешеветь, по крайней мере, в ближайшей перспективе. А вот что дешевеет, так это квартиры в хрущевках, особенно те, что расположены на первых этажах зданий.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

Все зависит от конкретных характеристик объекта (расположение, серия, степень изношенности и т.д.). Например, дома серии II-18/12 власти изначально хотели включить в программу второй очереди сноса. Однако затем было принято решение просто их отремонтировать. В результате во многих домах этой серии уже заменены инженерные коммуникации, проведено остекление балконов, а в некоторых случаях – и утепление наружных стен. Вот такие объекты пока вряд ли будут дешеветь ускоренными темпами, поскольку пока они пользуются неплохим спросом.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE:

Пока подобное жилье, как, собственно, и все жилье в центре, не дешевеет. В обозримом будущем ломать дома названных серий не собираются. Думаю, что, по крайней мере, в ближайшие десять лет этот сегмент будет вполне востребован.