Апартаменты станут жильём и подешевеет кредиты на дома
Минстрой подготовил законопроект, приравнивающий апартаменты к обычному жилью.
Власти намерены приравнять апартаменты в многофункциональных зданиях к квартирам. Это позволит их собственникам прописываться в них, а также сократить расходы на коммунальные и налоговые платежи. Некоторые эксперты рынка недвижимости не исключают, что из-за этого стоимость апартаментов может вырасти до уровня цен на квартиры.
Проект федерального закона, подготовленный Минстроем, направлен на совершенствование отношений в сфере владения, пользования и распоряжения помещениями, используемыми для постоянного проживания граждан и расположенными в зданиях нежилого назначения. Документ доступен на портале правовой информации.
Сейчас апартаменты не являются жильем, в них нельзя прописаться. По сути, люди покупают коммерческие площади, которые из-за этого стоят на 20-30% дешевле. Сейчас в пределах МКАД можно найти предложения за 2,5 млн. рублей. Кроме того, коммунальные и налоговые платежи для апартаментов рассчитываются по тарифам, которые на 15-20% выше, чем для обычных квартир, говорит руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев.
Специального юридического статуса апартаментов де-факто не имеют. Одно из главных изменений, которое предлагается в законопроекте, — это введение понятия апартаментов.
Согласно тексту документа, апартаменты это структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.
Также решается проблема граждан с регистрацией по месту жительства или пребывания в апартаментах. Кроме того, предусматривается установление нового вида разрешенного использования — строительство многофункционального здания с размещением в общественно-деловых зонах, добавляют в АИЖК.
Предусматривается возможность установления дифференцированных нормативов градостроительного проектирования для различных территорий, территориальных зон в части обеспечения социальной инфраструктуры.
В законопроекте предусматриваются особенности правового регулирования общего имущества собственников помещений в здании, установления платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Кроме того, предлагается установить правовой механизм перевода нежилых помещений, используемых для постоянного проживания граждан и расположенных в ранее построенных зданиях нежилого назначения, в апартаменты.
Также в проекте также добавляется, что собственники нежилых помещений в здании, введенном в эксплуатацию до 1 января 2019 года, вправе перевести нежилые помещения в таком здании в апартаменты до 31 декабря 2021 года.
Стоит обратить внимание, что новые поправки дадут возможность обеспечить права граждан за счет страхования ответственности девелоперов через компенсационный фонд, который заработает уже этой осенью. Ранее строительство апартаментов подпадало под действие закона о долевом строительстве, но девелоперы свою ответственность по этим помещениям не страховали.
В стране уже есть владельцы апартаментов, которые пострадали от недобросовестных застройщиков, потратив деньги и не получив ни «метра». Таких людей сейчас нельзя включить в реестры обманутых дольщиков, поскольку они инвестировали не в жилье.
Отсутствие какого-либо статуса у апартаментов уже повлияло на рынок, отмечали ранее эксперты рынка недвижимости. Так, доля таких объектов в структуре продаж в Москве сократилась вдвое с 2015 года. Если во втором квартале 2015 года речь шла о 23,4%, годом позднее доля сократилась до 14,2%, а уже в этом году за аналогичный период показатель составил 12,9%, рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, ссылаясь на данные Росреестра. Именно снижение спроса могло привезти к удешевлению «жилья» такого формата — почти на 10%, добавили в «Метриум-Групп».
Профессиональное сообщество положительно оценивает законодательную инициативу, поскольку для приобретателей покупателей апартаментов это означает фактическое приравнивание их прав к правам собственников квартир, отметил Александр Байкин, руководитель департамента управления девелоперскими проектами ГК «МИЦ».
По его словам, это означает, что закон о долевом строительстве будет одинаково работать в части защиты прав участников долевого строительства, в том числе и собственников апартаментов.
«С позиции застройщиков, законодательное предложение может способствовать темпам реализации апартаментов, а также упростить вопросы, связанные с ценообразованием, даже при условии отчислений в компенсационный фонд», — высказал мнение эксперт.
Эксперты рынка допускают, что если апартаменты приравняют к жилью, то их цена может увеличиться до цен на квартиры.
Но драматичного падения спроса из-за этого не произойдет, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Все зависит от конкретного случая, но эксперт не исключает, что проекты массового сегмента, ориентированные на клиентов со скромными бюджетами, могут проиграть в случае одномоментной смены статуса и роста цены.
Если многофункциональные комплексы получат полноценный юридический статус жилья, то, конечно, некоторые из них будут уступать проектам классического формата жилья. Однако они привлекут часть клиентов, которых ранее смущал статус апартаментов, резюмирует она.
Минпромторг предложил запустить программу субсидирования ставок по займам на деревянное домостроение.
Минпромторг подготовил правила субсидирования кредитов на деревянное домостроение. «Известия» ознакомились с проектом документа, который предлагает ограничить стоимость займа на деревянный дом суммой в 3,5 млн рублей. С учетом того, что в среднем банки дают такие кредиты под 17% годовых, государство с помощью субсидий может снизить эту ставку до 12%. Таким образом в ведомстве надеются остановить падение рынка деревянного домостроения. Опрошенные «Известиями» банки готовы запустить льготные программы, поскольку участие государства заметно снизит их риски.
Разработкой мер поддержки деревянного домостроения Минпромторг занимается с прошлого года. Сейчас рынок нового жилья из природных материалов сокращается. По данным Росстата, в 2009 году на него приходилось 13% от всех вводов, в 2016-м — уже порядка 9,6%. Для сравнения, в Финляндии, США и Канаде его доля превышает 80%, отмечал ранее замглавы Минпромторга Виктор Евтухов. С учетом поддержки государства доля деревянного домостроения в России должна достичь порядка 20% в ближайшие несколько лет, оценили в ведомстве.
Одной из главных мер поддержки отрасли Минпромторг видит субсидирование кредитов на покупку деревянных домов заводского изготовления. Сейчас средняя ставка на покупку такого жилья составляет порядка 16–17%, сообщил «Известиям» директор Ассоциации деревянного домостроения Олег Панитков.
Согласно предложениям министерства, субсидии должны помочь снизить ставку до 12%. Максимальная величина такого кредита не сможет превышать 3,5 млн рублей — инициатива ориентирована прежде всего на экономкласс. При этом порядка 10% от суммы кредита заемщик должен будет выплатить банку уже при оформлении. Правила налагают обязанности и на производителя будущего дома — если он еще не введен в эксплуатацию, на это отведут не более четырех месяцев.
По планам ведомства, льгота должна заработать уже в следующем году и будет действовать как минимум до 2021 года. В целом на программу планируется выделить порядка 500 млн рублей, хотя на начальном этапе, по оценке Минпромторга, может хватить и 200 млн.
Инициатива ведомства уже обсуждается с участниками рынка, однако предложения еще не направили в правительство, сообщил «Известиям» замглавы Минпромторга Виктор Евтухов. В Минэкономразвития пока не знакомы с ними, в Минстрое также не смогли прокомментировать инициативу, отметив, что ведомство занимается разработкой и утверждением стандартов строительства.
В 2016 году было введено 7,6 млн кв. м жилых помещений в деревянных домах. В Минпромторге отметили, что новые меры обеспечат стабилизацию рынка и даже дадут небольшой прирост в объемах строительства — в краткосрочной перспективе сначала на 4% (318 тыс. кв. м), а затем на 10% в год. В долгосрочной перспективе доля деревянного домостроения может увеличиться до 30% от общего объема вводимого жилья, отчасти и за счет появления многоэтажного крупнопанельного деревянного домостроения. Доля кредитных средств от всех заключенных контрактов при этом будет достигать порядка 90%, или около 9,2 млрд рублей, рассчитывают в ведомстве.
Банки, в особенности крупные, поддерживают введение новых льгот -—риски для них здесь небольшие, подчеркнул Олег Панитков.
— Люди не готовы к действующим условиям выдачи займов — доля кредитных сделок на рынке не выше 10%. Согласно опросам, которые мы проводили, при снижении ставки с 15-17% до 10-12% количество желающих оформить такой кредит вырастает до 20%. Сопоставимые ставки были и раньше, к примеру, в 2014 году — тогда при ставке в 13% кредитные сделки также достигали 20% рынка индивидуального деревянного домостроения, — отметил Олег Панитков.
Субсидирование кредитных ставок — важный шаг в сторону стимулирования деревянного домостроения. Поскольку программа новая и ориентирована на массовый сегмент, ограничения по сумме кредита в 3,5 млрд рублей вполне обоснованны, заявил «Известиям» руководитель департамента ипотечного кредитования банка ВТБ Андрей Осипов.
Загородное жилье для банков всегда было рисковым активом в силу сложности оценки и меньшей ликвидности. В кризис риски увеличились, стало больше отказов в выдаче займа, рассказал управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.
— Тем не менее деревянное жилье быстровозводимого типа занимает существенную долю на рынке. Если в середине «нулевых» на высокотехнологичные конструкции из дерева приходилось не более 5–7% в общем объеме частного домостроения, то сегодня этот показатель вырос в 4–5 раз, — сообщил «Известиям» эксперт. — В основе популярности дерева — экологический аспект, который становится важным критерием при выборе жилья. При субсидировании средней ставки до 12% и снижении требований к заемщикам можно рассчитывать на повышение первичного спроса.
Ранее Минпромторг сообщал о том, что ведомство также работает над введением квот на строительство деревянных соцобъектов. Предполагается, что их доля будет достигать как минимум 30%.
Related News
Новые законы в недвижимости и жкх
В октябре 2024 года были введены новые законы и подзаконные акты: ✅ Многим управляющим компаниям,Read More
Семейная ипотека, круг сужается
Программа льготной ипотеки заметно повлияла на поддержку и стимулирование спроса. У застройщиков количество ипотечных сделокRead More
Comments are Closed