Около 10 лет назад на столичном рынке новостроек появился новый класс — комфорт, который отличался от экономического и качеством, и ценой. Сегодня в старых границах Москвы проектов экономкласса практически не осталось. Значит ли это, что жилье перешло на новый уровень?

Экономный комфорт

Комфорткласс на столичном рынке новостроек, по словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, появился в 2008 году в результате кризиса: девелоперы стали повышать качество проектов в поисках альтернатив, при этом цены на такие новостройки были ниже, чем на жилье более высокого уровня.

Тогда же стали входить в обычную практику жилые комплексы с отделкой, один из первых — ЖК «Марфино», построенный по панельной технологии в 2008-2009 годах на месте последнего городского совхоза на северо-востоке Москвы, недалеко от телецентра Останкино. Квартиры с минимальной отделкой продавались по довольно низким ценам — в результате разлетались на ура.

Помимо практически готовых к проживанию квартир в высотных домах (по 17 этажей), комплекс был снабжен многоэтажным паркингом, дворами с зонами отдыха для детей и взрослых, украшениями в виде фигур разных животных — для каждого мини-квартала — свой символ, развитой инфраструктурой (на первых этажах домов), а также консьержами в подъездах.

Параллельно со стараниями девелоперов развивались строительные технологии. Например, последние несколько лет застройщики используют усовершенствованные панельные серии — с разнообразными планировками, довольно большими кухнями (в среднем, 8-10 квадратных метров), высокими потолками.

Новый класс

В результате в Московском регионе сформировался по сути новый класс жилья. «Если в 2008 году комфорткласс только выделился, то есть кардинально не отличался от экономкласса, то теперь различия стали более явными», — говорит Наталья Шаталина.

По мнению коммерческого директора компании GLINCOM Ивана Татаринова, можно сказать, что все классы новостроек в столице «выросли» на один уровень: «Сегодняшний «комфорт» — это вчерашний бизнес-класс, текущий бизнес-класс — вчерашний «премиум» и так далее. Качество жилья растет с каждым годом благодаря повышению уровня конкуренции между проектами и росту требований покупателя».

В последние годы, по мнению управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, за новостройками комфорткласса в «старой» Москве — абсолютное лидерство. «Сейчас на рынке представлен только один проект экономкласса, который вышел весной 2013 года. Это ЖК «Некрасовка», в котором покупателям предлагается очень большое для одного проекта количество лотов — 2115 единиц, что составляет 10,8 процента предложения всего массового сегмента столицы», — говорит Литинецкая.

Однако, по информации других компаний, ситуация не настолько однозначна. Согласно данным «МИЭЛЬ-Новостройки», в 2015 году в Москве вышло пять проектов экономкласса («Мичурино-Запад», «Варшавское 141», «Захарова 7», «Мещерский лес», «Ельнинская 14»), один в 2016 году («Кварталы 21/19»), и два в 2017 году («Дом на Профсоюзной», «Орехово-Борисово»).

Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев приводит следующие данные: «С 2016 года по март текущего года (включительно) на рынок новостроек старой Москвы вышло всего семь новых проектов экономкласса, четыре из них — в 2016-м. В первом квартале 2017 года вышли три проекта экономкласса: «Бизнес-отель Город», «Мой адрес в Бескудниково», «Мой адрес на Амурской 54»«.

Вероятно, такие разночтения в информации экспертов связаны с тем, что сегодня, как и раньше, в России отсутствует единая классификация жилья — застройщики сами устанавливают принадлежность своих проектов к тому или иному классу. Но в любом случае экономных проектов стало ощутимо меньше.

По словам Александра Шибаева, сегодня типовые дома экономкласса строят в основном в проектах редевелопмента с минимальными ценами. Как правило, это квартиры от городских застройщиков (УГС) с минимальной себестоимостью. Также экономные ЖК возводят по программам переселения и должников — такие проекты не экспонируются.

«Вероятнее всего, строительство жилья сегмента «эконом» как класса вскоре прекратится совсем: это не выгодно ни застройщикам, ни бизнесу, ни городу. К примеру, в рамках реновации старого фонда планируется возводить для переселенцев жилье не ниже комфорткласса», — указывает эксперт.

Комфортный эконом

Поскольку все классы жилья в старой Москве выросли на один уровень, можно считать, что сегодняшний комфорткласс — это самое бюджетное первичное жилье в столице, то есть экономкласс с улучшенными характеристиками.

В комфортклассе, по словам руководителя аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрия Таганова, удобство жителей ставится на первое место: «В проектах комфорткласса представлены более просторные квартиры, чем в экономклассе, лоты чаще отличаются современной квартирографией. Сами дома в сегменте «комфорт» имеют более привлекательный внешний вид: большое внимание уделяется архитектуре и фасадам, для отделки используются более дорогие материалы, качественно сделаны места общего пользования: подъезды, лифты, лестницы, возможны зоны для хранения спортивного инвентаря, кладовки. Что касается технологии строительства, то в «комфорте» преобладает монолит, а в «экономе» — панель, причем нередко устаревших серий».

Как отмечает Иван Татаринов, комфорткласс — это прежде всего индивидуальные проекты. «Стоит также сказать об отличиях современного комфорткласса от сегмента «бизнес». Проекты бизнес-класса прежде всего отличают местоположение и окружение, инфраструктура района находится на более высоком уровне. Бизнес-класс — это всегда индивидуальный проект жилья, к разработке которого часто привлекают известные архитектурные бюро. В отделке объектов используют натуральные материалы, в конструкции — всегда монолит-кирпич», — говорит Татаринов.

К характерным особенностям современного московского экономкласса Александр Шибаев также относит: типовую панельную застройку, расположение преимущественно на периферии — на территории бывших промышленных зон или по соседству с ними («Квартал 21/19», «Некрасовка», «На Базовской», «Варшавское 141»).

Все это обуславливает и существенную разницу в стоимости: по данным Blackwood, средняя стоимость жилья в новостройках экономкласса составляет около 118 тысяч рублей за квадратный метр (без учета апартаментов), в комфортклассе — 159,6 тысячи рублей за метр.