На вопросы в рамках онлайн-конференции Финам отвечала Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Программа столичных властей по сносу «хрущевок» и переселению из них москвичей в новые квартиры затронет 8 тыс. домов (25 млн кв.м жилья), в которых живут 1,6 млн человек. На днях мэр Москвы Сергей Собянин пообещал жителям домов, которые будут снесены, что они получат новое жилье в том же районе столицы, где и жили. Если пожелают переехать в другой район – это тоже будет учитываться. Эти слова появились на фоне обсуждения программы реновации на встрече членов правительства с президентом РФ. Владимир Путин по поводу законопроекта заявил: «Хочу сразу сказать, что ничего, что нарушает законы, действующие на сегодняшний день, и права граждан, подписано мною быть не может… Все предложения должны быть реализованы на основе добровольного согласия граждан на предлагаемые условия». Документ уже принят в первом чтении в Госдуме, он вызывает огромное количество вопросов и споров. В ходе онлайн-конференции на Finam.ru читатели сайта задали свои вопросы о сносе «хрущевок» экспертам рынка недвижимости.

Законопроект о реновации уже был раскритикован (и Конституции он не соответствует, и рушит институт частной собственности, и стоить будет триллионы), тем не менее, он уже прошёл первое чтение в Госдуме. В чём причина такой спешки?

Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН:

— Москве перед выборами нужна «повестка дня», которая сыграет на руку властям и будет на слуху у москвичей. То, что эффект пока скорее обратный (много негатива), возможно исправится, когда появится конкретика. Пока по всем признакам идет борьба позиций, так как если дать чрезмерно много преференций жителям, то расселение будет экономически разорительно для города и инвесторов, и программа встанет, а если программа будет жесткой к жителям, то может не состояться из-за их противостояния.

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

— Одна из причин спешки – высокая степень износа расселяемого жилого фонда. Многие пятиэтажки действительно отжили свое и необходимо предпринимать меры для обеспечения комфорта и безопасности их жителей. Кроме того, форсирование принятия законопроекта активизирует дискуссию вокруг него, а значит он может быть быстро доработан и улучшен. Также не стоит забывать о грядущих выборах. Действующая власть заинтересована в том, чтобы получить первые благоприятные результаты до 2018 года, чтобы иметь дополнительное значимое преимущество.

Александр Крапин, генеральный директор аналитического агентства RWAY:

— Действительно, принятый в первом чтении законопроект о реновации нарушает многие нормы кодексов и Конституции РФ. Но в следующем году — выборы… Есть вероятность, что он был принят в таком виде преднамеренно. Уже появился ряд высказываний первого лица государства, что при его реализации будут соблюдены все нормы действующего законодательства, а право собственности граждан на жилье не будет нарушено. Возможно, что действия по исправлению принятого законопроекта будут способствовать росту рейтинга на выборах…

Насколько реальны «наполеоновские планы» по переселению такого количества людей хотя бы в срок до 10 лет? Как программа повлияет на цены жилья в Москве?

Александр Крапин, генеральный директор аналитического агентства RWAY:

— При существующих темпах жилищного строительства в Москве за последние годы разрабатываемая программа реновации пятиэтажного фонда растянется минимум на 20-22 года. Скорее всего плотность застройки возрастет минимум в 3 раза. Исполнители этой программы будут обязаны не допустить существенного снижения цен на жилье. Возможно, что значительная часть построенного жилья будет сдаваться в аренду, что послужит началом легализации института аренды жилья в столице.

Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН:

— Даже для Москвы с огромным бюджетом за 10 лет план по расселению 8000 домов не реализуем — слишком много участников процесса и их интересов. Думаю, в реальности программа займет 30-40 лет (т.е. лет через 40 в городе практически не останется домов ниже 5 этажей, кроме охраняемых), и это при условии, что она полноценно будет финансироваться. Конечно, экономический рост может ускорить процесс, но срок менее 20 лет не реализуем даже в самом оптимистичном сценарии.

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

— На срок в 10 лет данная программа явно не рассчитана. Предыдущая программа уже реализуется с начала 2000-х и пока не выполнена на 100% По этой причине более реальный срок — порядка 20 лет. Данный процесс будет растянут на этот промежуток времени и в одновременно будет реализовываться хоть и существенная, но не определяющая доля от совокупного спроса на первичном рынке. В этой ситуации влияние на уровень цен в целом по Москве будет не столь существенным и не приведет к снижению средневзвешенного уровня цен. В качестве примера можно рассмотреть ситуацию последних 9 месяцев, в течении которых объем предложения на рынке вырос на 29,2%, а уровень средневзвешенных цен просел всего на 1,0%. Однако вероятен вариант локального скачка объема предложения и существенного ценового снижения в рамках отельных округов и, в особенности, районов. С учетом предполагаемой концепции по одновременному сносу пятиэтажек для последующего квартальной застройки, одновременный выход значительного объема предложения может существенно повлиять на локальный первичный рынок. Что касается ситуации по рынку Москвы в целом, то существенная коррекция средневзвешенной цены возможна лишь при существенном краткосрочном перераспределении структуры рынка в пользу массового сегмента (эконом-комфорт класса), на который в данный момент приходится 50,2% от общего объема рынка (без учета элитного предложения).

Кто является бенефициаром «программы реновации»? Может, это сговор крупнейших девелоперов с властью?

Александр Крапин, генеральный директор аналитического агентства RWAY:

— Выгодоприобретателями программы реновации являются сильные игроки российского рынка. Любой сильный игрок — это корпорация часто юридически не связанных юридических лиц, которые преследуют цель максимизации доходов корпорации. Основа сильного игрока — это крупный банк + аффилированные лица + иные лица. Прежде всего, потенциальные участники проекта считают экономическую выгоду от его реализации. Экономическая выгода от реализации программы реновации жилищного фонда возможна только при увеличении плотности будущей застройки на освобождаемых территориях. Так, при увеличении плотности застройки в три раза суммарный доход всех участников реализации программы может составить порядка 5 трлн руб., при условии предоставления застройщикам и инвестором ряда льгот (например, освобождение от уплаты земельного налога, снижение налога на прибыль). Возможный дальнейший рост плотности застройки приведет к увеличению прибыли потенциальных коммерческих застройщиков. Поэтому лоббирование подобных решений будет продолжено. Можно допустить, что будущая программа реновации может быть выполнена и не в полном объеме, а только в наиболее доходной части… Подробнее о плюсах и минусах программы — тут.

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

— Вряд ли стоит подозревать девелоперов и власти в сговоре. Заявленный объем сноса и строительства настолько велик, что потребует мобилизации максимального объема ресурсов от тех и других. При должной проработке законопроекта и внесении в него необходимых поправок, выгодоприобретателями станут власти, девелоперы и жильцы расселяемых домов. Первые получат возможность повышения эффективности использования московской земли и улучшения городской среды. Кроме того, отпадет необходимость производить капитальный ремонт ветхих домов, а снос можно осуществить силами привлеченных девелоперов. Застройщики, в свою очередь, получат коммерческую выгоду, имея возможность продать «излишки» квадратных метров. Жители расселяемых домов смогут сменить жилье на более комфортное и современное, причем не на окраине, а в своем или соседнем районе. Не секрет, что срок службы многих пятиэтажек подходит к концу, они требуют капитального ремонта и в части конструктива, и в части коммуникаций, в связи с чем у жильцов возникает множество проблем. При разумном осуществлении программы реновации они смогут получить жилье с более высокими потребительскими характеристиками в новых домах, отвечающих современным требованиям о комфорте. Однако следует подчеркнуть, что для осуществления всего вышеописанного программа реновации должна быть детально проработана, в том числе и с целью учета мнения и интересов переселяемых москвичей.

Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН:

— В идеальном случае бенефициары — в общем-то все, кто живет в Москве и понимает, что это крупнейший мегаполис Европы со всеми вытекающими достоинствами и недостатками жизни в столь крупном городе. Выиграют жители, которые получат новые современные квартиры, школы, детские сады, больницы, станции метро, и город, который получит новых жителей и профессионалов со всей страны, а значит и налогоплательщиков, строители, которые получат заказы, налогоплательщики, деньги которых будут направлены на рынок жилья, а не какие-нибудь «проджекты века». А проигравшими будут российские регионы — именно оттуда продолжится миграционный отток наиболее трудоспособных и востребованных людей. Проиграют и те, кто живет в спокойных малозаселенных районах Москвы, но рост плотности населения — тенденция для крупных городов.

Кто выиграет из компаний-застройщиков, если все-таки снос будет производиться?

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

— На данный момент в законопроекте не установлена система отбора подрядчиков для проведения работ по сносу и строительству. Можно предположить, что это будут крупнейшие застройщики с опытом работы в Москве и собственными ДСК. Среди них, например, Крост, ПИК, Интеко, ФСК «Лидер» и т.д. Однако однозначно что-либо утверждать нельзя, поскольку непонятно, какие условия им предложит город.

Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН:

— Если программа будет реализовываться в тех же масштабах, в которых обсуждается (очень грубо — необходимо будет строить дополнительно около 1 млн. кв. м в год), это будет означать что загружены будут все — ПИК, Крост, ДСК-1, ГВСУ, Терра Аури, МФС-6 и т.д. и т.п.

Каковы сценария развития ситуации с этой программой?

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

— Наиболее благоприятный сценарий развития ситуации: проработка законопроекта, внесение в него всех необходимых корректировок, в том числе с учетом мнения жителей переселяемых домов. Далее максимально прозрачный выбор подрядчиков на осуществление сноса и строительства новых домов, разработка этапов проведения программы, ее поэтапная реализация с переселением жителей в комфортное жилье в их же районе, строительство дополнительной транспортной, коммерческой и социальной инфраструктуры для обеспечения новой застройки, активное благоустройство высвобождаемых территорий, реализация «излишков» жилья по разумной цене.

Негативный сценарий: спешка при принятии законопроекта и как результат множество недоработок, отсутствие правовой базы для осуществления переселения, исключение интересов жителей, беспорядочный снос и переселение, значительное уплотнение застройки без строительства инфраструктуры, нарушение норм строительства, и как результат, – минимально комфортная среда и огромный объем нового жилья на рынке, который негативно скажется на его развитие.

В реальности же видится некоторый промежуточный сценарий. С учетом поднявшегося резонанса законопроект будет доработан, однако учесть все требования в столь сжатый срок кажется малореальным, так что определенные трудности при реализации программы все же возникнут. В первую очередь тревожно за обеспечение застройки инфраструктурой, в том числе транспортной и инженерной, и за ее значительное уплотнение.

Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН:

— Ситуация будет зависеть не от программы, а от ее реализации, выделения финансирования, наличия инвесторов. Программ и проджектов у нас в стране много — дай бог реализуется треть от них. Главный эффект будет локальный — в тех районах, где будет комплексное освоение, цены на жилье вырастут (как показал опыт предыдущей программы в среднем на 30%), но при этом старые, не снесённые дома поблизости могут серьезно подешеветь.

Александр Крапин, генеральный директор аналитического агентства RWAY:

— Стандартное жилье в столице по-прежнему будет самым дорогим среди всех рынков жилья в России. Объемы его нового ввода могут возрасти максимум в 1,5-2 раза (в случае реализации программы реновации). Может начать развиваться легальный сектор арендного жилья (от «излишков» нового строительства по будущей программе реновации).