На протяжении многих лет наличие «лишней» квартиры в Москве воспринималось как гарантия безбедной жизни. Недвижимость, которую можно сдать в аренду – это как корова в крестьянской семье: не даст Буренка-кормилица с голоду помереть! Но года примерно с 2014-го эта отлаженная схема стала сбоить. Арендные квартиры, конечно, продолжают приносить доход – только доход этот стремительно сокращается. Как живется сегодня московским рантье – эту тему решил изучить «Соб.ру».

Новости: грустные и ужасные

Последние годы постоянно «радовали» пресс-релизами риэлторских компаний о том, как снизились арендные цены. Как говорит Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда», по итогам минувшего года (сравниваем декабрь-2016 с декабрем-2015) однокомнатные квартиры эконом-класса подешевели на 2,13%, двухкомнатные – на 5,27%, а трехкомнатные – на 6,36%. В итоге средняя «однушка» в столице (традиционно воспринимаемая экспертами рынка как эталонная единица – что-то вроде доллара на ММВБ или барреля нефти) стала стоить менее 30 тыс. руб. в месяц – если точнее, то 29,72 тыс. руб. Обратим внимание, что снижение фиксируется в рублях – то есть деньгах, которые сами весьма и весьма подвержены инфляции. Ситуация складывается парадоксальная: на рубль можно купить все меньше и меньше, а рублей этих родная квартира-кормилица приносит… также все меньше и меньше.

Нет у специалистов рынка и особых расхождений в вопросе о том, с чего начались эти проблемы – все дружно указывают на 2014 год. «Закат московской аренды как доходного бизнеса в существенной степени начался с активного ухода арендаторов-экспатов, — отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – Несомненно, параллельно уменьшался и поток россиян, поскольку с введением санкций существенно снизилось количество новых проектов, производств, начался кризис. Определенную долю в этот процесс добавили и власти, «своевременно» ударив по малому бизнесу в сфере торговли, перевозок и т.д. Модные словечки об образовании кластеров, импортозамещении и т.д. сами по себе оказались не более чем словами, по крайней мере, применительно к росту числа арендаторов».

Доходность: ниже банковского депозита

Возможно, кому-то (в первую очередь гражданам, не имеющим квартиры) арендные ставки и не кажутся очень низкими. Дескать, поди плохо – получай просто без хлопот 30 тыс. руб. в месяц! Однако стоит произвести расчеты, учесть необходимые расходы и траты – и арендный бизнес оказывается сплошным недоразумением.

Недорогую однокомнатную квартиру на окраине Москвы сегодня можно купить за 5 млн. руб., а сдать – за 25 тыс. в месяц. Поделив второе на первое, получаем доходность 0,5% — это в месяц, а годовых выходит всего 6%. Напомним, эту цифру еще надо скорректировать на квартплату (ее по существующим на нашем рынке традициям платит хозяин) – в общем, доход «нетто» приближается к 20 тыс. руб., а доходность всего «бизнеса» (без кавычек тут явно не обойтись) приближается к 4,8% годовых…

Похожий пример приводит и Мария Жукова: приобретаем двухкомнатную квартиру в панельном доме в спальном районе (55 кв. м, 7 млн. руб. цена) и сдаем ее примерно за 40 тыс. руб. в месяц. Доходность (с поправкой на квартплату) составит порядка 6% в год. А ведь нужно еще учитывать возможность простоев (одни арендаторы съехали, другие еще не заселились), необходимость хотя бы иногда делать в квартире ремонт – все это в итоге выводит доходность на уровень «фантастических» 4-5%.

Чуть лучше прочих, говорит Вадим Ламин, чувствуют себя владельцы небольших современных квартир в центре – им чаще всего удалось хотя бы сохранить прошлогоднюю арендную ставку. Однако с учетом увеличивающих расходов на содержание недвижимости (квартплата, налоги на имущество) доходность все равно снижается. Сегодня она не превышает 6% чистыми, т.е. заметно уступает тому, что предлагают на депозитах банки. Причем самые лучшие и надежные!

Налоги: спящая угроза

В свое время много было много разговоров о том, что надо бы сдающих квартиры «вытащить из тени». Дескать, арендодатели совсем зажрались, извлекают из своей недвижимости огромные барыши – надо бы, чтобы они стали делиться своими доходами с государством. Хотя с «огромными барышами» сейчас трудности (см. выше), формально сторонники этой точки зрения правы: с любого своего дохода частное лицо должно отдавать 13% подоходного налога.

На практике ситуация остается такой «замороженной». «Мне кажется, что ситуация изменилась несильно: увеличение законопослушности населения не наблюдается, — отмечает Вадим Ламин. – И государство этот вопрос не педалирует – все осторожничают». Что – добавим мы уже от себя – совершенно не исключает возможности «педалирования» — в случае, если надобность у государства в деньгах станет еще больше.

…Завершая тему налогов, нельзя не сказать еще об одном – рекомендациях арендодателям стать индивидуальными предпринимателями (ИП), что позволит платить налоги по ставке не 13% (как «физики»), а только 6%. Рекомендация эта – как бы помягче – очень спорная. Да, приведенные выше цифры правильно – только физическое лицо платит только 13%, а ИП – 6% плюс фиксированные выплаты, на сегодня около 30 тыс. руб. в год. Одним словом, становиться ИП имеет смысл только при больших оборотах, когда сумма от сдаваемой вами недвижимости превышает 100 тыс. руб. в месяц.

«Динозавры» и покупатели впрок

Поскольку доходность аренды унизительно мала, на этом рынке практически не осталось профессионалов. «Многие продали квартиры и ушли в другие финансовые инструменты, — сказал по этому поводу один из наших консультантов. – Покупок квартир с целью сдачи в аренду не замечено».

Кто же остался? Во-первых, люди, традиционно занимающиеся арендой – и ничего кроме нее не знающие и не умеющие. Часто это те, кто квартиру не покупал, а получил ее каким-то иным способом – например, по наследству или в качестве приданного при вступлении в брак. Продавать жалко, понимания того, что делать с появившейся крупной суммой (банк? рынок акций?) нет. Вот и продолжают сдавать – что называется, по инерции… Другая более-менее крупная категория – «покупатели впрок». Например, у человека есть ребенок лет 12. Понятно, что лет через 8-10 этот ребенок захочет отселиться – и заботливые родители уже сейчас (возможность есть!) покупают ему квартиру. Но в настоящий момент квартира не нужна, поэтому ее решают «пока посдавать» — до совершеннолетия чада.

Умножение делением

Пытливый ум арендодателей постоянно бьется над вопросом о том, как можно выжать из имеющейся квартиры побольше. Самая частая рекомендация – сдавать не на длительный срок, а посуточно. Выгода вроде бы очевидна: объект, способный приносить в долгосрочной аренде тысяч 30 в месяц, на сутки может быть сдан за 2-2,5 тыс., т.е. эффективность оказывается просто волшебной. Но это – как часто бывает – только до более обстоятельного изучения проблемы. Краткосрочная аренда подразумевает траты (на рекламу своего объекта, ежедневное приведение в порядок после отъезда очередных постояльцев). Выше будет износ квартиры, факт такого использования не скроешь от надзорных органов. Неизбежны простои – и неполученная прибыли в эти периоды. А главное – необходимость постоянных хлопот: хозяин то показывает квартиру одним, то принимает ключи после отъезда других. В общем, краткосрочная аренда – это практически «работа на полную ставку» рядом с собственной квартирой, что-то вроде частного извоза на личном автомобиле.

Что до других хитростей, то они строятся в основном на идее сделать ремонт подешевле. О любопытном варианте рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». По ее словам, имеет смысл разделить квартиру – вместо одной сделать две. «Некоторое время назад один владелец квартиры регулярно выкладывал в соцсети ее фото в ходе подготовки к сдаче, — говорит эксперт. – Идея заключалась в том, что из двухкомнатной квартиры он сделал две квартиры-студии: в каждой имелся и собственный санузел с душевой кабинкой, и собственный уголок-кухня. Прежний вход в квартиру оказался входной дверью в общий мини-тамбур». В итоге, отмечает Ирина Доброхотова, вместо одной «двушки», которую можно было бы сдать максимум за 40 тыс. руб. в месяц, получились две отдельные квартирки, каждая из которых сдавалась за 25 тысяч.

В общем, в основу здесь взят общеизвестный факт, что небольшие квартиры всегда более востребованы.

Перспективы: не очень радостные

В основном надежды игроков арендного рынка связаны с возможной нормализацией отношений России с окружающим миром. Все ждут, когда снимут санкции, начнет расти экономика, вернутся долгожданные экспаты с твердой валютой в кармане… Но даже в этом случае прежние золотые времена московских рантье вряд ли вернутся в полном объеме. Прежде всего потому, что в последние годы понастроено очень много нового жилья – а значит, среди сдающих сохранится очень сильная конкуренция.