Рынок ипотеки в последний год, откровенно говоря, удивил – в самом хорошем смысле этого слова. Несмотря на все проблемы, «прилетевшие» к нам со стороны политики и «большой» экономики (санкции, падение курса рубля и прочее), ипотека выстояла и чувствует себя неплохо. Обычно этот феномен связывают с программой господдержки ипотечного кредитования новостроек. Спору нет, эта программа во многом помогла продажам. Однако и сами участники ипотечного рынка не сидели сложа руки…

2016-й: намного лучше, чем годом ранее

Итоги 2016 года по сравнению с его предшественником (2015 годом) выглядят просто фантастически. По данным компании «Метриум Групп», общее количество выданных кредитов увеличилось почти на 25%, а их сумма – на 30%. Средневзвешенная ставка снизилась на 0,82 процентных пункта – до 12,62% годовых. Выросла средняя сумма кредита (правда, всего на 64 тыс. руб.), а также средний срок кредитования: он увеличился почти на 8 месяцев, превысив 15-летний порог, что говорит о более осторожной оценке финансовых возможностей заемщиков.

Правда, 2016 год уступает по результатам 2014-му (где-то на 17-18% по основным показателям) – но это вряд ли может быть поставлено кому-то в вину. Все-таки, 2014 год – это время, которое сегодня ностальгически именуется «докризисным».

«В ушедшем году обострившаяся конкуренция между банками возродила такие подзабытые продукты как «ипотека по двум документам» (без подтверждения доходов) и «ипотека без первоначального взноса», – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Одна программа рассчитана на тех, кто имеет существенные накопления для покупки квартиры, и по различным причинам их финансовое положение не оценивается. Другая, наоборот, адресована тем, кто на покупку не накопил, но получает хороший и стабильный доход. Таким образом ипотека стала снова доступна более широкому кругу покупателей, чем в период действия программы господдержки».

Первоначальный взнос: нулевой…

Стремясь привлечь новых покупателей, застройщики активно используют различного рода скидки, акции и бонусы. В их числе – и специальные условия по ипотечным кредитам, подразумевающее субсидирование ипотечной ставки. В результате, отмечает Максим Радченко, заместитель гендиректора по развитию Инвестиционно-строительной компании «Ареал», потребитель получает кредит на условиях, даже более привлекательных, чем готов предложить банк. В частности, существующие на рынке ставки порядка 9% годовых – это именно результат субсидирования застройщиком.

Кроме этого, перечисляет Максим Радченко, существуют и другие варианты специальных условий по ипотеке. В частности, это «ипотечные каникулы», при которых покупателям либо дается возможность несколько месяцев вообще не вносить ежемесячные платежи, либо размер этих платежей на год-два уменьшается. И еще один бонус покупателям – кредит без первоначального взноса. Эта опция сегодня предлагается многими застройщиками – правда, только на отдельные корпуса. И андеррайтинг заемщика здесь, как правило, более жесткий, так что рассчитывать на кредит могут только претенденты с хорошей кредитной историей и подтвержденным стабильным доходом.

«Подобные программы были на рынке еще и до кризиса, — говорит Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Но каких-то рекордных показателей по ним не было в связи с тем, что ставки по таким программам были значительно выше ставок по стандартным программам». И сегодня, продолжает эксперт, ставки по таким программам выше среднерыночных на 2-2,5% — так что это все равно «продукт, рассчитанный на ограниченное количество покупателей». В качестве примера Татьяна Гусева приводит несколько ипотечных программ. Скажем, «Сургутнефтегазбанк» предлагает ипотеку без первоначального взноса в ЖК «Павловский квартал», «Люберцы 2016» и «Внуково 2016». Ставка по кредиту составит 15,5% годовых до регистрации права собственности заемщика на квартиру и 14,5% — после регистрации.

…и даже отрицательный!

Однако самый большой сюрприз обнаружился в конце прошлого года – появилась реклама ипотеки с отрицательным первоначальным взносом. Да, вам не померещилось: оформляя ипотечный кредит, вы не только не платите ничего сразу (первоначальный взнос), но и получаете некоторую сумму в качестве своеобразной «премии»! Правда, пока такая программа только одна – ее реализуют «СМП-банк» и Финансово-строительная компания «Лидер».

«На ряд объектов нашей компании действует акция «Ипотека с отрицательным взносом», разработанная совместно с «СМП-банком», — подтвердил Павел Тимошенко, руководитель управления ипотеки и субсидий ФСК «Лидер». – Согласно ее условиям, покупатели, которые берут ипотеку без первоначального взноса в «СМП-банке» для приобретения квартир в наших новостройках, получают от застройщика денежные средства на расчетный счет. Размер выплат равен действующей скидке, предоставляемой при покупке квартиры с привлечением ипотеки, за вычетом НДФЛ. Получить денежные средства от застройщика можно после регистрации ДДУ в Росреестре».

«В целом, суть механизма напоминает программы банков по возврату небольшого процента на счет при оплате картой, но только для одной покупки, — уточняет Наталья Селиванова, руководитель отдела ипотеки компании «БЕСТ-Новострой». – Инициатива в данном случае исходит от застройщиков. Предлагая покупателю такую программу, они завышают стоимость объекта, указанного в ДДУ, на размер первоначального взноса и предоставляет в банк письмо, о том, что расчеты между дольщиком и застройщиком произведены. При этом застройщик ничем не рискует – финансовое положение заемщика оценивает банк, который переводит кредитные средства».

Не страшно?

Из экономической теории известно, что первоначальный взнос является серьезнейшей «лакмусовой бумажкой» для заемщика. Дескать, накопив 10-15% (а лучше 40%) от цены понравившейся квартиры, человек доказывает собственную серьезность и способность экономить деньги. Ипотечная программа даже не с нулевым, а отрицательным первым взносом просто переворачивает все эти представления… Но участники программы и наблюдатели демонстрируют оптимизм.

«Кто сказал, что банк будет выдавать ипотечные кредиты по этой программе клиентам без достаточных зарплат?, — задается вопросом Павел Тимошенко. – Отсутствие у клиента первоначального взноса не всегда говорит о его неплатёжеспособности… По этой программе банк, конечно же, будет более тщательно анализировать клиента – и одобрять будут не каждого».

«Программа рассчитана на другие категории клиентов – те, которые по тем или иным обстоятельствам не готовы оплатить первоначальный взнос, — считает Наталья Селиванова. – К примеру, есть люди, которые долго не могут продать прежнюю квартиру. Есть вполне обеспеченные клиенты, которые снимают квартиры, имеют возможность оплачивать нянь для своих детей, получая зарплаты выше среднего, но не умеют и не хотят откладывать на первоначальный взнос, потому что это долго. Им проще, условно говоря, взять в кредит чуть большую сумму».

…Разумеется, понять, как новая программа работает, можно будет только по мере течения времени. Она стартовала только 1 декабря 2016 года – так что пока нет никакой статистики, в том числе и того, как подобные заемщики будут платить. Не станут ли они объявлять дефолты чаще прочих? «На любые кредиты без первоначального взноса (не только ипотечные), по статистике, приходится наибольшее количество дефолтов, — напомнили нам специалисты отдела ипотеки компании «S.A. Ricci жилая недвижимость». – Можно предположить, что клиенты, которые не могут или не хотят накопить на первый взнос, будут менее дисциплинированно платить по кредиту. К тому же здесь работает психологический фактор, ведь если человек не вкладывает в покупку квартиры накопленного, ему психологически легче «выйти из игры» в случае финансовых проблем».

С другой стороны, банк – надеемся – тщательно просчитал все свои риски. Да и процентные ставки по кредиту «настроены» так, что выгоднее брать ипотеку с первоначальным взносом. Ну а нам, потребителям, остается только радоваться – тому, что на рынке ипотечного кредитования есть столько разнообразных предложений.