Доходы населения в кризис серьезно сокращаются, а продавать построенное жилье компаниям все-таки надо. Это значит, что ради поддержания продаж застройщики готовы придумывать все новые и новые специальные условия — от скидок до субсидирования ипотеки за свой счет. В результате, бюджет покупки квартиры в Московском регионе заметно «похудел» — приобрести жилье можно за три миллиона рублей и даже дешевле.

«Еще 3-5 лет назад за такие деньги купить квартиру в Москве у метро было абсолютно точно нельзя — только комнату», — рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Но сейчас, по словам руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлии Сапор, в границах «старой» Москвы уже встречаются новостройки с квартирами от 2,1 миллиона. Это, например, такие объекты как микрорайон «Жемчужина Зеленограда» (в котором за 2,1 миллиона можно купить «однушку» площадью 22,55 квадратных метра в доме на стадии фундамента), микрорайон «Северный» (минимальный бюджет — 2,7 миллиона, это квартира площадью 25,5 метра в доме на начальном этапе строительства).

Перечисленные проекты расположены далеко от метро — в транспортной доступности: это хоть и «старая» Москва, но ЗелАО. Среди новостроек, от которых до метро можно дойти пешком, опрошенные «Домом» эксперты отмечают микрорайон «Домашний» (Марьино) и ЖК «Позитив», который строится в Новой Москве, рядом с действующей станцией метро «Саларьево». Минимальный бюджет покупки в обоих случаях — 3,3 миллиона рублей, площадь небольшая — в районе 25 «квадратов».

Ирина Доброхотова дополняет список комплексом «Столичные поляны» (Южное Бутово), где минимальный бюджет, с некоторой натяжкой, удовлетворяет заданным рамкам: за 3,1 миллиона рублей можно приобрести студию в 23 метра в доме на стадии нулевого цикла. ЖК строится в 500 метрах от станции метро «Улица Скобелевская».

Выбор новостроек, расположенных в пешей доступности от метро, и с предложением в бюджете 2,5-3 миллиона рублей, значительно расширится, если рассматривать ЖК не только с квартирами, но и с апартаментами, говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Сделку в пределах трех миллионов можно совершить в ряде апарт-комплексов, отмечает эксперт: Soyuz Apartments, «Янтарь Apartments», «Березовая аллея», микрорайон «Царицыно-2», CleverLand, гостиница «Восток», «Золоторожский». Площадь бюджетных апартаментов в этих комплексах варьируется от 15,7 до 24,9 квадратного метра.

Для сравнения: в том же бюджете можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 40-50 метров в таких подмосковных городах, как Видное, Балашиха, Домодедово, Ивантеевка, Королев, Нахабино, говорит Юлия Сапор. Жилье площадью более 50 метров будет доступно в Лобне и Пушкино.

В зоне до пяти километров от МКАД подходящих вариантов с жильем стоимостью 2,5-3 миллиона больше, чем в границах города, говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина: «По нашим данным, такие квартиры можно купить в таких проектах ближайшего Подмосковья, как ЖК «Тетрис», UP-квартал «Новое Тушино», «Видный город» и прочих. Метраж предложений — до 35 квадратных метров, в то время как в Москве — только до 31 метра. И все эти ЖК — с квартирами, а не с апартаментами. Кроме того, в данной зоне в указанном бюджете можно найти не только студии, но и полноценные однокомнатные квартиры».

Соотношение сил пока таково, что Москва, особенно в старых границах, серьезно уступает Подмосковью, даже ближайшему, по ассортименту жилья в бюджете до трех миллионов рублей. Как отмечает Ирина Доброхотова, в Подмосковье площадь такой квартиры может быть и вдвое больше, чем в границах «старой» Москвы. Кроме того, если в столице соответствующие ЖК можно пересчитать буквально по пальцам, в области (если взять 15-километровую зону от МКАД) выбирать можно уже из более чем 300 комплексов.

«Приобретая квартиру в данном бюджете в Московской области, покупатель получит бОльшую площадь, дом на более высокой стадии строительной готовности, лучшую экологию (впрочем, только по ряду проектов), — говорит Юлия Сапор. — В Москве — постоянную регистрацию (если приобретает квартиру, а не апартаменты) и транспортную доступность. Хотя сейчас большинство недорогих проектов ею похвастаться не могут».

И все-таки, понижение ценовой планки на жилье в границах города — заметное событие для покупателей: психологически квартиры в столице стали гораздо доступнее. «Сейчас Москва вступила в серьезную конкуренцию с Подмосковьем — как ценой, так и объемами предложения. Это вызов для подмосковных застройщиков», — констатирует руководитель подразделения ГК «Сибпромстрой», девелопера проекта ЖК «Зеленоградский», Оксана Сторожук.

Будет ли ситуация меняться в ближайшие годы? «Новые объекты в такой ценовой категории будут появляться преимущественно в спальных районах недалеко от МКАД, — говорит Мария Литинецкая. — Сегодня же основная девелоперская активность сосредоточена в бывших промзонах, расположение которых позволяет устанавливать бюджет покупки свыше трех миллионов рублей. Соответственно, большой выбор относительно недорогих квартир возможен только в Новой Москве или Подмосковье».

И тем не менее, новые варианты, пусть и единичные, появляться будут, говорит Наталья Шаталина: «На старте новых проектов для привлечения внимания и стимулирования спроса ценовые минимумы могут быть обновлены».

«Текущие тенденции показывают прирост числа проектов с квартирами-студиями. По сравнению с началом года, например, в третьем квартале количество новостроек массового сегмента, в которых предлагаются студии, выросло на треть, — отмечает Ирина Доброхотова. — Скорее всего, компактные и бюджетные лоты по-прежнему будут предлагаться в новых проектах, однако по формату это, вероятнее всего, будут «однушки» и «двушки»«.