Через пару лет ставки по ипотеке могут стать ниже, а значит, при покупке квартиры сейчас есть риск переплатить — такие мнения сейчас всё чаще высказываются в экспертном сообществе. Стоит ли желающим приобрести жильё подождать — или лучше не упускать удобный момент? На этот вопрос порталу UrbanLook ответили специалисты рынка недвижимости.

Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

С утверждением, что через год или два ставки по ипотеке станут ниже, и сейчас есть риск переплатить, я однозначно не согласна.  В сегодняшних условиях сложно прогнозировать ситуацию на строительном и ипотечном рынке на ближайшие несколько месяцев, не говоря уже о годах. К тому же сейчас на первичном рынке действует программа льготной ипотеки, будет ли она продлена или нет, нам неизвестно. Но если программа господдержки продлена не будет, то на данный момент ставки в рамках стандартных программ все же выше.

Есть надежда, что ключевая ставка будет пересмотрена в сторону понижения, что в свою очередь приведет к снижению ставок по ипотечным программам, но опять-таки рассчитывать, что они будут ниже ставок по льготной ипотеке, пока не стоит. Кроме того, не стоит забывать, что стоимость недвижимости все равно растет. Сейчас наиболее благоприятный период для покупки квартиры. Условия по ипотеке максимально интересные, а из множества предложений и всевозможных акций, рассрочек и скидок можно подобрать жилье на любой «вкус и кошелек».

Если ипотечные ставки будут снижены, то это, конечно, повлечет за собой увеличение интереса со стороны заемщиков, поскольку в улучшении жилищных условий нуждается все больше граждан. Семьи растут, и даже те квартиры, которые куплены сейчас, становятся «малы».

Максим Каварьянц, коммерческий директор SDI Group, девелопер проекта ЖК «Аккорд. Smart-квартал»:

Не могу не согласиться с точкой зрения экспертов рынка: ипотечные ставки действительно будут  снижаться. Однако пока довольно трудно предсказать, насколько динамичным будет это снижение, и в какие реальные сроки оно может произойти. Поэтому такие манящие перспективы вовсе не означают, что тем людям, кто уже определился с  проектом, выбрал конкретную квартиру и даже получил одобрение на кредит — кто, так сказать, на «низком старте» —  нужно срочно все отменять и занимать выжидательную позицию. Причины следующие. Во-первых, снижение ставок по ипотеке приведет к увеличению спроса, что в свою очередь повлияет на рост цен. Во-вторых, если клиент сейчас решает оформить  ипотеку под 11% годовых, а через год — два ставки упадут до 9%, то всегда есть возможность рефинансировать ипотеку по действующей на рынке минимальной ставке. В-третьих,  если сейчас отложить покупку, то можно упустить наиболее оптимальный вариант жилья по привлекательной цене. Другими словами, если покупатель на 100% уверен в своем выборе (если жилье ему подходит по всем параметрам — район, транспортная доступность, планировки и проч.), то лучше использовать свой шанс здесь и сейчас.

Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге»:

Ипотека — сильнейший инструмент стимулирования продаж, без которого рынок бы замер. Самый выгодный ипотечный кредит на сегодня — кредит на покупку строящегося жилья с господдержкой. Этим кредитом, на мой взгляд, нужно активно пользоваться: условия далеко не рыночные за счет того, что частично кредит субсидирует государство. Делает оно это для поддержания экономики, в которой строительный рынок является существенной частью.

Что касается ипотеки на готовое жилье, то процентные ставки, конечно, кусаются. Но, тем не менее, последние месяцы банки все-таки снижают ставки. Если в начале года он  были 15-17%, то сейчас 13-15%. Шансов на то, что процентные ставки ипотеки на вторичке опустится до  ставок на строящееся жилье, в ближайшее время нет. Однако и денег у людей тоже нет. Поэтому сегодня  самое правильное — покупать жилье небольшой площади в строящейся недвижимости с использованием ипотеки,  и через несколько лет, когда жилье подорожает, можно с выгодой его перепродать и использовать для дальнейшего улучшения жилищных условий.

Артем Котловский, руководитель отдела кредитования и партнерских программ:

Если говорить о первичном рынке, то сейчас однозначно самый удачный период для оформления ипотеки. В рамках программы господдержки нынешние ставки составляют 10,9-11,5%. В случае отмены льготной ипотеки в 2017 году средневзвешенная ставка на первичном рынке по нашим прогнозам может составить 12 -12,5%. О долгосрочных перспективах ипотеки сложно говорить, потому что рынок зависит от многих макроэкономических факторов.

Уверен, что снижение ставки приведет к росту цен и увеличению спроса. Я не связываю низкие ставки с доступностью ипотеки.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:

Предсказать сегодня финансовую ситуацию в России на 5-10 лет вперед вряд ли сможет какой-либо эксперт. Прогнозы, которые слышны на сегодняшний день, очень полярны — от оптимистичных, связанных с ростом экономики страны, до глубоко пессимистичных, предсказывающих мощный спад. Ключевая ставка пока имеет тенденцию к снижению, но маловероятно, что ставки по ипотеке в обозримом будущем, например, сравнятся с европейскими.

А ипотека — это две стороны медали. С одной стороны, — это взаимоотношения с банками, финансовый рынок, с другой, — это приобретение квартиры, рынок недвижимости. Экспертов, которые в ближайшие годы предсказывали бы огромный выбор суперликвидных предложений квартир у надежных застройщиков по выгодным ценам, становится все меньше. Покупателю, который планирует приобретать квартиру с помощью кредитных средств, необходимо увязать эти две стороны. В поиске дешевых кредитов покупатель может пропустить выгодное предложение от застройщиков, а наличные деньги «съест» инфляция. Жить нужно сегодня, и решать вопросы все-таки правильно тогда, когда эти вопросы возникли.

Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point:

Без сомнения, ипотека является двигателем строительной отрасли. И если ставки будут снижаться, то ипотечное кредитование будет становиться все более привлекательным для все большего числа граждан. Это особенно важно для жителей регионов, где вопрос с жильем стоит все-таки острее, чем для москвичей.

Вполне возможно, что ставки по ипотеке в скором времени начнут снижаться, т. к. сейчас они находятся в силу экономических предпосылок на достаточно высоком уровне. Однако, стоит учесть, что стоимость жилья будет, напротив, повышаться: многие проекты будут выходить на финальную стадию строительства, что неизбежно спровоцирует рост ценников, будет расти цена на стройматериалы во всех сегментах отрасли. Кроме того, замедлятся темпы вывода новых проектов, а потому уменьшатся объемы жилья, предлагаемого для продажи. Иными словами, если уже найден подходящий вариант для покупки жилья, то не стоит от него отказываться, поскольку слишком много факторов в настоящий момент влияет на экономическую ситуацию в стране. Однозначно можно утверждать, что уменьшение ставки по ипотеке (как для первичного, так и для вторичного рынков) существенно оживит строительную отрасль, подобно тому, как ледокол пробивает льды, освобождая путь для свободного плавания.

Рустам Азизов, руководитель Управления по ипотеке и корпоративным продажам RDI:

Сейчас брать ипотеку выгодно. Именно сейчас условия по ипотечным кредитам весьма привлекательны, а, учитывая, что государственное субсидирование могут отменить — лучше позаботиться о получении займа уже в этом году.

Сейчас ставки по ипотеке зависят от ключевой ставки ЦБ в первую очередь. Поэтому если государственное субсидирование отменят, а ключевую ставку не понизят, то средняя ставка по ипотеке может составить 12-12,5%. Со стороны покупателей жилья  дальнейшее снижение ставки по ипотеке может привести к резкому повышению спроса на ипотечные продукты.

Алексей Муравьев, директор по маркетингу проекта «Новоселье: Городские кварталы»:

Ипотеку надо брать сейчас, равно как и покупать квартиру надо сейчас, так как с 1 января 2017 года вступают поправки в 214-ФЗ в части создания компенсационного фонда, в который застройщики будут должны вносить не более 1% от заявленной в проектной декларации стоимости возводимого объекта. Это по самым скромным подсчетам приведет к увеличению стоимости кв.м жилья на 5-6 тыс. руб. Кардинальных изменений в макроэкономике не случилось, так что нет фундаментальных причин к снижению ставок. Также рынок тормозят высокие ставки на ипотеку на вторичке. Вот там снижение ставок однозначно привело бы к увеличению спроса на первичном рынке. Также хочется отметить, что ситуация с влиянием ипотеки на рост объема продаж зависит не только от ставок. Есть еще фактор закредитованности населения, безработица. Если же дальнейшее снижение ставок продолжится, это позитивно скажется на рынке, так как приведет к увеличению спроса.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

На мой взгляд, ипотеку выгодно брать именно сейчас с учетом низких ставок и последних двух месяцев работы государственной программы субсидирования. Уже с начала следующего года, когда программа будет свернута, появится неопределенность, ведь точно не известно, как поведут себя банки и покупатели в новых условиях. Тем не менее, полагаю, что банки продолжат политику снижения стоимости ипотечного кредита в виде различных акций и спецпредложений. Что касается ситуации со ставками через один-два года, то считаю такой прогноз бессмысленным, так как ситуация в экономике по-прежнему неустойчивая, а  вероятность колебания национальной валюты сохраняется. Кроме того, на этой неделе председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что в наступающем году снижение ключевой ставки ожидать не следует, и это снижает вероятность долгосрочного снижения стоимости ипотеки.

Снижение ставок на первичном рынке уже привело к позитивному результату, который выразился в росте спроса. Полагаю, что следующим шагом со стороны банков станет снижение ставок по ипотеке на старый жилой фонд — это откроет новые возможности для развития рынка новостроек. Сейчас ставки на «вторичку» сохраняются на высоком уровне (около 14-15%), что снижает ликвидность этого типа недвижимости, а значит ограничивает возможности людей менять старые квартиры на новые.

Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки компании «НДВ-Недвижимость»:

На сегодняшний день на рынке новостроек действует госсубсидирование, что позволяет приобрести ипотеку на очень выгодных условиях — в пределах 11-12%. Более того, отдельные игроки рынка готовы снижать ставки еще больше. Чтобы выделить свой проект среди прочих новостроек, застройщики осуществляют компенсацию процентов банку за свет счет. Благодаря подобным программам получитьипотеку, например, можно под 5,99% в первый год кредитования (мкр. «Красногорский, ЖК «Ленинградский», мкр. «Новокосино-2»). Есть также вариант с фиксацией низкой  ставки в течение всего срока кредитования — до 9,5-9,95% (в зависимости от объекта). Таким образом, стоит покупать квартиру сейчас, а не откладывать сделку до лучших времен. Рынок находится на стороне покупателя, и застройщики более лояльны к клиентам, чем раньше.

Также отметим, что прогнозы по уровню ипотечных ставок в течение следующего периода во многом зависят от динамики такого показателя, как ключевая ставка, и её величины к моменту завершения госсубсидирования. При текущем уровне данного значения  стоит ожидать удорожания кредитов после отмены господдержки, но при улучшении экономической конъюнктуры и снижении ключевой ставки банки смогут выдавать заемные средства на тех же условиях, что и сейчас.

Размер ипотечных ставок оказывает непосредственное влияние на уровень спроса среди заемщиков, осуществляющих приобретение жилья.  Удорожание кредитов оказывает сдерживающее влияние на рынок,  ведь в этом случае возрастает ипотечная  нагрузка на заемщиков: повышается уровень ежемесячных платежей, кроме того, нужно будет подтвердить банку больший размер дохода, чтобы выйти на нужную величину суммы займа. Соответственно, снижение ставки позволяет сделать кредиты более доступными, а вместе с этим и квартиры в новостройках, что, разумеется, оказывает положительное влияние на отрасль.

Николай Косяк, руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co:

Вслед за ключевой ставкой снизились и процентные ставки по кредитам. В настоящее время банки предлагают оформить ипотеку по ставке в среднем 12-13,5% годовых. Можно сказать, что для российской действительности это довольно привлекательные условия. К тому же, сейчас банки стремятся привлечь новых клиентов, предлагают интересные условия заемщикам с большим первоначальным взносом, зарплатным клиентам. Заемщики также в настоящее время могут успеть оформить  ипотеку по госпрограмме (она завершится 31 декабря, продлевать ее не собираются) — хотя ставки по другим программам уже практически сравнялись с субсидированными.

Безусловно, можно выжидать ипотечную ставку в 7%. Но, во-первых, можно делать это годами. Во-вторых, можно вообще не дождаться таких условий, особенно в нестабильной экономической ситуации, а, напротив, столкнуться с взлетом ставок. В-третьих, при снижении ставки до уровня в 7-8% вырастет спрос на жилье, это повлечет за собой скачок цен на квартиры, поэтому выгода может оказаться формальной. Таким образом, можно порекомендовать гражданам следить за ценами на жилье, ставками на ипотеку, но отталкиваться, прежде всего, от своих потребностей: если есть необходимость улучшить жилищные условия, лучше заняться этим сейчас.

Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР» (девелопер «Квартала Триумфальный»):

На мой взгляд, сегодня ипотека — это действительно выгодное решение, так как ставки находятся на низком уровне. Для покупателей жилья премиального сегмента, в котором мы работаем, ипотека зачастую является более выгодным инструментом приобретения жилья, чем вложение собственных или оборотных средств из бизнеса. На сегодняшний день доля «ипотечников» в жилых комплексах премиум-класса составляет около 30%. Кроме того, рост цен за период строительства объекта премиального сегмента составляет порядка 30-40% от начальной стоимости лота, а это значит, что в конечном итоге увеличение рыночной цены квартиры покрывает переплату по кредиту. При этом хочу отметить, что и откладывать покупку в долгий ящик не стоит: прежде чем ставки в очередной раз снизятся, рост средней стоимости «квадрата» может увеличится настолько, что выгода от снижения ставок станет незаметной.

На мой взгляд, дальнейшее снижение ставок пойдет только на пользу всему рынку. Сегодня между девелоперами сохраняется жесткая конкуренция за каждого клиента. В III квартале 2016 года на первичном рынке Москвы было представлено 120 проектов элитного сегмента и бизнес-класса. В таких условиях повышение доступности ипотеки поможет рынку быстрее абсорбировать огромный объем предложения, а значит, сохранить устойчивое положение всего рынка высокобюджетного жилья.