Значительную долю «долгостроев» составляют дебютные проекты компаний, лишь недавно пришедших на рынок жилья из смежной сферы. В связи с этим у многих потенциальных участников долевого строительства возникает вопрос: а можно ли вообще доверять «новичкам» или лучше вложить средства в проект опытного застройщика с богатой и позитивной репутацией? Что может стать фактором риска для дольщиков и как этого риска избежать, эксперты рассказали порталу UrbanLook.

Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»:

Московского региона Отчасти приобретение жилья у «новичков» рынка девелопмента является более рискованным. Ведь компания, которая ранее не имела опыта в строительстве, может попросту «переоценить» свои силы и в лучшем случае некачественно реализовать свой проект, а в худшем и вовсе его недостроить. Хотя также есть и немало положительных примеров, когда «новый» застройщик смог хорошо организовать строительный процесс, грамотно рассчитать финансовую модель проекта и в дальнейшем создать качественный и интересный продукт. Тем не менее, особенно в условиях текущего кризиса, я бы советовал все-таки приобретать недвижимость у лидеров рынка – крупнейших застройщиков с богатым портфолио и многолетним опытом работы. Ведь они гораздо более устойчивы к любым экономическим потрясениям, поэтому и риски для дольщика купить «недострой» или «долгострой» или просто низкокачественный продукт в данном случае стремятся к минимуму. При выборе застройщика покупатель в первую очередь должен изучить всю разрешительную документацию о проекте, которая должна быть расположена на сайте жилого комплекса. Если подобных документов нет в открытом доступе, то их всегда можно запросить у девелопера. Если же застройщик отказывается их предоставлять, то это является первым поводом задуматься о его добросовестности, либо о возможных проблемах в интересующем вас проекте. Кроме того, я бы советовал покупателю внимательно изучить информацию о компании в СМИ и Интернете. Например, можно посетить сайт правительства Москвы и области и посмотреть, не значится ли компания в списке проблемных застройщиков. Узнать больше о планах застройщика и его текущих проектах можно из ведущих деловых и профильных СМИ. Покупателю стоит обратить внимание и на партнеров застройщика. Если он сотрудничает с крупными банками, которые финансируют его проекты, либо выдают в них ипотеку, это может говорить о серьезных намерениях компании. Ведь, как правило, перед тем как аккредитовать объект банки проводят тщательную и независимую проверку застройщика и оценивают перспективность его объектов.

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development:

На самом деле, это скорее стереотип, что надежный девелопер должен обязательно быть большим и старым. Стоит вспомнить печально известный пример СУ-155 – это была компания из разряда проверенных старожилов и гигантов, с большим портфолио реализованных проектов, господрядами и связями в высших эшелонах власти. И где она теперь? У молодых девелоперов есть одно немаловажное преимущество – они не обременены массой проектов, находящихся в стадии реализации с разной прогнозируемой, а порой отрицательной рентабельностью. Это значит, что компания может сконцентрировать все свои ресурсы на строительстве конкретного комплекса, даже если возникнут какие-то финансовые проблемы или непредвиденные обстоятельства. «Молодость» строительной компании совсем не означает отсутствие опыта. Главное, чтобы опыт был у людей, которые руководят ею. Конечно, если вы видите компанию, которая никогда не работала на рынке недвижимости, и ей руководят люди, пришедшие из других отраслей, то это повод задуматься.

Николай Лавров, руководитель региональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург»:

С точки зрения разумного подхода, «молодость» застройщика не является фактором риска. У него нет плохой репутации. С точки зрения ощущений покупателей, то зачастую для них известный застройщик, у которого две дефолтные стройки, пять ведутся с задержками, но зато известное имя, гораздо более привлекателен, чем никому не известный застройщик. С точки зрения профессионала, молодость застройщика и отсутствие у него истории является только одним из тех многих факторов, по которому делается оценка о рискованности и вложении денег в данный дом. В последние годы на рынок выходит очень много неизвестных застройщиков, которые тихо построили объекты и успешно их реализовывали без рекламы и договоров о сотрудничестве. Главное для определения рискованности проекта – это строится дом, или нет. Если дом строится и укладывается в сроки, то это лучший аргумент, чем положительная история застройщика, у которого дом не строится. Первый признак «долгостроя» – отсутствие движения на стройке. Необходимо лично посмотреть, есть ли на стройке подъемные краны и сколько их? Дело в том, что прокат такой техники стоит дорого. И если стройка не ведется, то подъемные краны не ставят. А ездящий по стройке бульдозер, который перетаскивает песок с одного края площадки на другой, как это было в небезызвестной «Альпийской деревне» на севере Петербурга в течение полутора лет, ни о чем не говорит. И только появление там залитого цоколя и пары подъемных кранов сразу хорошо сказывалось на отношении покупателя. Еще имеет смысл обратить внимание на вид собственности земли. Если земля в собственности застройщика, а не в аренде у государства, это хотя бы говорит о наличии активов у застройщика. Также на сайте строительной компании должно быть выложено разрешение на строительство. Надо смотреть, когда оно выдано, когда заканчивается и в какой степени постройки находится дом относительно этого срока. Например, если разрешение на строительство подходит к концу, а то, что видите – один этаж из девяти и один работающий кран — это плохой признак. Хотя разрешение на строительство может быть продлено.

Юрий Неманежин, управляющий партнер GRAVION GROUP:

Известно достаточно примеров, когда на рынке появляется новый игрок, занимает достаточно агрессивную позицию, быстро развивается и выходит на хорошие объемы по строительству жилья. Но в этом случае я бы рекомендовал покупать квартиру на объекте не на момента котлована, а когда дом будет построен хотя бы наполовину. Необходимо тщательно изучить все документы, последить за динамикой стройки, проанализировать ценовые предложения, получить информацию о том, кто является владельцем компании, какой у него опыт, есть ли реализованные ранее объекты через другие строительные компании. Только тогда, убедившись, что на объекте все работает четко, график строительства соблюдается, все документы в порядке и цена соответствует действительности, есть смысл заключать договор с компанией. Скажу банальную вещь, но — только репутация и ситуация на объектах способны дать полную оценку деятельности застройщика. Если идет активная работа на других объектах, если соблюдается график строительства, если все объекты сдаются в срок, значит, застройщику можно доверять. И, конечно же, оформление документов должно идти строго по закону, и никаких серых схем — это также обезопасит дольщиков от попадания в категорию обманутых.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

Проекты новых компаний действительно в большей степени подвержены риску заморозки. У «новичков» нет должного опыта, как правило, недостает административных ресурсов и отсутствует «подушка безопасности» от продаж. Однако новый застройщик на рынке недвижимости – это не «приговор» проекту. На рынке есть примеры, когда компания, работавшая ранее в сфере добычи и переработки сырья, вполне успешно построила и продала свой первый жилой комплекс, а сейчас занимается проектированием следующего. Чаще всего первые проекты выходят на рынок от застройщиков, работавших до этого в смежных сферах, к примеру, строивших коммерческие объекты – офисы и торговые центры. Таким девелоперам перепрофилировать бизнес намного проще, поэтому риски при покупке в их проектах снижаются. Как показывает практика, просчеты бывают даже у опытных игроков рынка. Если девелопер «варится в своем котле», не желая прислушиваться к советам и оперативно меняться под новые требования рынка, то вероятность выхода неликвидного проекта сразу увеличивается. К сожалению, такие примеры тоже есть. Грамотный застройщик старается учесть все риски и при разработке концепции проекта обычно обращается к услугам консалтинговых агентств. Если новый игрок рынка обращается к профессиональным консультантам, то вполне вероятно, что его проект ничуть не будет уступать по продажам конкурентам от более опытных «коллег по цеху». В этом случае я не вижу повода отказаться от сделки. В первые полгода с начала строительства не всегда просто определить, насколько успешен проект и применимо ли к нему понятие «долгострой». Если речь идет о первом объекте застройщика, то стоит хотя бы пару месяцев внимательно наблюдать за темпами продаж. Ведь постоянные финансовые потоки – лучший признак стабильности проекта.

Светлана Шмакова, вице-президент ГК «САПСАН»:

Российская практика такова, что обычно под каждый проект жилого комплекса создается новое юридическое лицо. С этой точки зрения у нас каждый проект де-юре строит новый застройщик, однако де-факто за ним стоит крупный опытный девелопер, в надежности которого нет причин сомневаться. Таким образом, первый проект девелопера вовсе не означает повышенные риски. Порой речь идет о новой компании, но команде профессионалов с большим опытом и ресурсами. Опасаться, на мой взгляд, нужно застройщиков «noname», о которых ничего до этого было не известно. Сегодня не лучший период для таких компаний. Как правило, новые лица в девелопменте активно появляются на растущем рынке, когда бизнес показывает высокую доходность. Сейчас же рынок недвижимости переживает не лучшие времена. Вряд ли без должного опыта работы и наличия ресурсов кто-то решится выйти с первым проектом – слишком это рискованно. Единственный способ не купить квартиру в долгострое – это выбрать надежный проект. Его косвенной гарантией можно назвать проектное финансирование. Любой жилой комплекс при выдаче кредита на его строительство проходит жесткий андеррайтинг и оценку экономической эффективности. Поэтому вероятность получения проектного финансирования потенциальным банкротом минимальна. Кроме того, обратите внимание на темпы строительства. Если вы видите, что работа не прекращается и есть реальная динамика строительства, то это хороший признак. Со старта продаж прошло уже несколько месяцев, а корпус так и находится на уровне фундамента? В таком случае вряд ли помогут «официальные» гарантии. Скорее всего, у застройщика возникли проблемы, которые он пытается скрыть. Кроме того, обратите внимание на цены. В «правильном» проекте стоимость квадратного метра должна непременно расти. В жилом комплексе могут предлагаться дисконты, но только временно – общая динамика цен должна быть положительной. Если девелопер не пересматривает стоимость, то это может быть признаком низких продаж, что сразу делает проект более рисковым.

Татьяна Рейхардт, заместитель генерального директора компании «Мобил Строй XXI»:

Безусловно, отсутствие у застройщика опыта реализации жилых проектов является существенным фактором риска для дольщиков. Во-первых, у такой компании нет опыта возведения подобных объектов, а, следовательно, выше риск неверной оценки собственных сил и времени строительства. Хорошо, если за компанией стоят значительные финансовые резервы, а если в проект будут направлены все свободные средства и в случае ошибок в расчетах дополнительные деньги будет просто неоткуда взять? Во-вторых, вряд ли у такой компании есть укомплектованный штат своих специалистов, следовательно, неизбежны временные потери на поиск компетентных сотрудников или строительство силами тех, кого удастся быстро найти. То же относится и к строительной технике, технологиям, производственным и складским резервам. На что следует обратить внимание дольщику, собирающемуся вложить свои деньги в проект новой компании:Кто стоит за компанией, то есть, кому она принадлежит, чем раньше занимались владельцы компании, насколько велики их финансовые и административные резервы. Насколько они могут себе позволить репутационные издержки. Богатый и влиятельный владелец может вытащить провальный проект, просто чтобы не оказаться втянутым в скандал с обманутыми дольщиками. И наоборот, когда компания неясно кому принадлежит, или владелец не обладает никакими резервами, спасение компании в тяжелой ситуации возможно только при вмешательстве государства. — Как долго компания существует на рынке вообще, успешна ли в других областях. Если компания меняет сферы деятельности постоянно, это может быть признаком низкого профессионализма руководства, не сумевшего добиться успеха. Одно дело, когда крупная компания расширяет свою деятельность, другое — когда радикально меняет свое направление в попытке уйти от банкротства. — Срок деятельности компании также очень важен. Свежесозданная под проект компания может точно также легко ликвидироваться. Даже если в учредителях стоит крупная известная компания, следует задуматься, а почему они не стали строить под своим именем, может потому что хотят обезопаситься на случай банкротства? — Наличие собственных смежных производств. Чем более компания интегрирована со строительным рынком, тем выше вероятность успешного завершения строительства. Наличие собственного производства строительных материалов может сильно выручить при проблемах с финансированием строительства. — Объем собственного капитала. Здесь все просто: чем он выше, тем безопаснее. Если объем собственного капитала существенно меньше объема проекта, то это тоже фактор риска. В любом случае следует потратить несколько дней или даже недель на сбор максимально доступной информации о застройщике, обращая внимание, в первую очередь, на финансовые показатели, ведь вложение в квартиру для большинства дольщиков сопоставимо с доходом за 5-10 лет, и крайне неосмотрительно доверять такие деньги застройщику на основании одной только рекламы. В качестве отправной точки для сбора информации можно порекомендовать получение выписки из ЕГРЮЛ, откуда можно узнать основную информацию о компании.

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

Безусловно, есть открытая информация о застройщике, которую можно просмотреть и по итогам сделать определенные выводы. Так, застройщик обязан опубликовать проектную декларацию (в СМИ или на сайте застройщика), в которой содержится цель проекта, сроки его реализации, описания строящихся домов и др. Информацию, находится ли застройщик в процессе банкротства, можно узнать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Можно узнать предоставляет ли застройщик в контролирующий орган отчетность о деятельности (в Москве список застройщиков, предоставляющих отчетность доступен на сайте Москомстройнвеста). Можно проверить факт регистрации юридического лица на сайте Федеральной налоговой службы (Единый государственный реестр юридических лиц), а на сайте Федеральной службы судебных приставов можно проверить информацию о наличии исполнительных производств в отношении застройщика. Также в настоящее время можно проверить информацию о наличии судебных споров к застройщику (например, на сайте Арбитражного суда, картотека арбитражных дел). И, конечно же, это форумы дольщиков, посмотреть наличие негативных отзывов и пр. Узнать какие проекты ранее реализовал застройщик. Застройщик обязан предоставлять для ознакомления такой перечень документов: 1) учредительные документы застройщика; 2) свидетельство о государственной регистрации застройщика; 3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; 4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года 5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. Кроме этого, важно по документам изучить права девелопера на земельный участок, то есть на каком основании застройщик ведет деятельность на этом участке – собственность, аренда, срок аренды. Необходимо выяснить, каким способом застройщик исполняет обязательства по передаче недвижимости участнику долевого строительства – возможны два пути: страхование гражданской ответственности застройщика и договор поручительства банка. При этом нужно на сайте Центрального банка РФ проверить информацию о том вправе ли данная страховая компания предоставлять такие услуги застройку и информацию о том, вправе ли данный банк предоставлять поручительство. Ну и финально стоит выяснить, по какому договору осуществляется приобретение квартиры. По закону 214-ФЗ возможно привлечение денежных средств покупателей по ДДУ, путем выпуска жилищных сертификатов (на основании законодательства о ценных бумагах), а также ЖСК и ЖНК (на основании федеральных законов, регулирующих деятельность таких кооперативов). Если застройщик предлагает вам другой вариант заключения договора/схемы, от приобретения лучше отказаться.

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»:

Конечно, «молодость» – это не «плюс» девелопера, однако стоит оговориться, что надежность застройщика измеряется не возрастом, а числом реализованных ее командой проектов. Как правило, новые компании открывают люди, имеющие опыт в строительной сфере. Соответственно, открыть собственный бизнес или принять участие в новом проекте, но в уже знакомой отрасли их сподвигает наличие свежих идей, которые они не могли реализовать на прежнем месте. То есть любой новый бизнес, в том числе и в строительной отрасли, несет в себе долю инноваций. Также я не считаю, что, если раньше компания работала в другой отрасли, а теперь пытается реализовать проекты в строительстве, то это обязательно риск для ее клиента. Дело в том, что в строительство часто приходят крупные игроки из топливно-энергетического комплекса и банковской сферы. Они занимаются диверсификацией активов. Это значит, что в случае проблем в их новом бизнесе, они могут привлечь для их решения часть средств из «финансовой подушки», накопленной в прежней сфере деятельности. На мой взгляд, изучение какой-то открытой финансовой отчетности девелопера мало что даст его потенциальному клиенту. Нужно быть высококлассным специалистом, чтобы по каким-то бухгалтерским бумагам, декларациям и прочим документам сделать однозначный вывод о неблагонадёжности застройщика. Я думаю, что лучший способ – это общение на форумах и в соцсетях. Сейчас даже у самого небольшого и нового проекта есть официальные и неофициальные площадки, для коммуникации его покупателей. Там можно почерпнуть много «разведданных». Кроме того, я не пренебрегал бы общением с представителями компании. По ответам менеджеров на потенциально неудобные вопросы можно понять, как идут дела у застройщика и проекта.

Ольга Гусева, коммерческий директор УК «Фонд Юг»:

Риск, связанный с новой компанией – не выше риска, связанного с давно существующим застройщиком. И компания с опытом может оказаться в ситуации, когда не сможет выполнить свои обязательства, и новичок. У новой компании может не хватить средств дольщиков, а у крупной, например, большая закредитованность и обязательства по финансированию могут отрицательно сказаться на проекте. Нет универсального совета в этой части. Главное, на что стоит обратить внимание, — это получение компанией всей разрешительной документации. А также — какие у компании имеются средства и насколько сложный проект им достался. Главная проблема проекта — инженерия, социальная инфраструктура и дороги. Если компания только-только появилась на свет, не может доказать свою финансовую стабильность, и при этом строит «в чистом поле», где ей нужно проводить километры сложнореализуемых инженерных коммуникаций — конечно, возникает вопрос, сможет ли она привлечь достаточное количество денег. Тем не менее, есть успешные примеры. Если компания начинает заниматься строительством только сейчас, но у нее есть другой бизнес, генерирующий операционные деньги, которые в случае необходимости она может привлечь на стройку — то это в целом хороший показатель. Но и тут нет никаких гарантий: есть примеры крайне неэффективного управления строительными проектами у компаний, имеющих значительный опыт операционной деятельности и немалые средства. А вообще, соблюдение 214 ФЗ гарантирует страховая компания. У нее должно хватить денег на покрытие рисков, если есть опасения по застройщику. И я бы рекомендовала внимательно рассмотреть не столько застройщика, сколько страховую компанию.

Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point:

Бояться приобретать квартиру или апартаменты в первом проекте застройщика, который еще не имеет других реализованных объектов и солидного реноме, не стоит. Здесь важно обратить внимание на то, как этот застройщик соблюдает требования действующего законодательства. Для этого необходимо изучить разрешительные документы на строительство (проектная декларация и разрешение на строительство должны быть представлены на его официальном сайте или сайте самого проекта), а также зайти на сайт Москомстройинвеста (stroi.mos.ru), где можно ознакомиться с Памяткой дольщика. Разрешительные документы должны быть предоставлены покупателю по первому его требованию – пусть даже только в офисе застройщика, но они должны быть предъявлены в оригиналах с печатями. При этом документы не должны быть заламинированы или еще каким-либо образом защищены – на оригинале должна хорошо читаться защита бланка и печать. Чтобы понять, как должны выглядеть документы, примеры можно посмотреть на сайтах крупных, хорошо зарекомендовавших себя застройщиков. Есть много «звоночков», которые должны насторожить покупателя: ценовой демпинг, не полностью заполненная проектная декларация, отсутствие ее и других разрешительных документов на строительство на сайте проекта. К покупке недвижимости у любого застройщика нужно подходить очень серьезно, и не стесняться задавать вопросы, пусть даже они будут казаться вам неуместными или слишком малозначительными.

Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвест»:

В первую очередь, если это первый проект застройщика, надо смотреть на происхождение денег. Определенной гарантией для покупателей в этом случае, может быть наличие проектного финансирования. Еще, стоит посмотреть темпы продаж на объекте. Это можно сделать на сайте Росреестра. Важно оценить объем застройки. Если это один дом, то, скорее всего, здесь будет меньше рисков недостроя, чем в проекте комплексной застройки, где запроектировано несколько домов и очередей строительства. На сайте Стройкомплекса РФ есть рейтинг благонадежных застройщиков. Это тоже полезный источник информации, который поможет покупателю сориентироваться и понять – можно ли доверять этому застройщику. Опять же, существует такое понятие, как социальная ответственность застройщика. На защите интересов покупателей новостроек стоит федеральный закон. Если вы заключили с застройщиком договор участия в долевом строительстве (его форма строго зафиксирована, как и процесс регистрации этого договора — изучите внимательно), вас будет защищать государство (по закону №214-ФЗ). Застройщик уже не сможет брать деньги на несуществующие объекты или строить без разрешения. Самый простой способ — почитать о застройщике на форумах и в СМИ. Посмотреть сайт: чем больше компания рассказывает о себе, тем лучше. Самый сложный способ — запросить у компании годовой отчет (у покупателей есть такое право). Если в нем значится огромная задолженность перед банком — это плохо. Аргумент в пользу застройщика – если у него есть уже построенные объекты, о которых он рассказывает на сайте, даже если они относятся к другому сегменту недвижимости.

Екатерина Артёмова, директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:

Реалии нашего рынка недвижимости таковы, что «факторы риска» есть всегда. Как показывает практика, дольщики не застрахованы даже в случае приобретения объектов у крупной компании. В массовом сегменте решающим фактором покупки жилья остается его стоимость. Выход нового застройщика с конкурентоспособными ценами или ценами ниже рынка, конечно, привлечет клиента. В истории достаточно примеров, когда компании успешно реализуют девелоперские проекты, при этом имеют иное направление деятельности. Главное – наличие достаточных денежных средств для завершения строительства. Любому покупателю, необходимо очень тщательно изучить проектную декларацию застройщика, и в случае недопонимания каких либо критериев, обратится к специалистам за помощью. Покупателю, как и в случае с компаниями — старожилами рынка, внимание стоит обращать, прежде всего, на репутацию. А если репутация застройщика еще не наработана, то единственно возможным способом проверки финансового состояния девелопера является анализ его финансово-хозяйственной деятельности. Основные критерии финансового обеспечения строительства новостройки девелопера отображены в проектной декларации объекта недвижимости. Так, потенциальный покупатель может понять, происходит ли строительство объекта на целевые средства или все же в большей степени на заемные, т.е. кредитные. При этом даже если строительство происходит в большей степени на средства банковского сектора, то необходимо обратить внимание на репутацию банка, аккредитовавшего новостройку, и его возможности обеспечения. Также, не стоит забывать об анализе истории и информационного фона, который может создать положительное или отрицательное мнение о деятельности компании. Зачастую, из практики, новые компании, которые появились на рынке недвижимости, стараются зарекомендовать себя наилучшим способом, а значит, первые их объекты недвижимости будут наиболее качественными. Однако не стоит забывать о рисках, связанных с появлением на рынке недвижимости нового игрока.