Недавно СМИ распространили неприятную для заёмщиков новость — якобы Госдума рассматривает законопроект, запрещающий досрочное погашение кредитов. Впрочем, вскоре эту информацию дружно опровергли. Но все мы знаем, что тема может всплыть вновь. Итак, что будет, если ипотечным заёмщикам запретят выплачивать кредит быстрее оговоренного срока? «Разумная Недвижимость» спросила об этом экспертов по недвижимости Петербурга и Москвы.

Ситуация не изменится

Прежде всего, речь не идёт о тотальном запрете досрочного погашения, а о том, что банки теперь могут выражать свое согласие или несогласие на это погашение, уточняют эксперты.

— О полном запрете речь не идёт. Обсуждение касалось согласия кредитора на досрочное погашение, а это всё-таки разные вещи, — говорит руководитель отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group Роман Строилов.

По его мнению, даже в случае принятия данной инициативы ситуация на рынке существенным образом не изменится. Количество нуждающихся в улучшении жилищных условий в нашей стране растёт, а ипотека остаётся единственным эффективным инструментом решения этого вопроса.

Управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев также считает, что рынок ипотеки под залог покупаемого жилья не будет претерпевать значимых изменений. Банки живут в реальной финансовой конъюнктуре, все участники рынка и кредиторы отлично понимают, что реальные доходы у населения падают.

— Сейчас дело обстоит не в запрете на досрочное погашение, а в том, что те клиенты, которые хотят купить квартиру, при текущем уровне доходов просто не могут себе это позволить. А некоторые из тех, которые уже купили жильё, начали допускать короткие просрочки по кредитам. И банки наверняка понимают, что регулирование платёжной дисциплины заёмщиков нельзя доводить до абсурда, запрещая людям гасить кредиты раньше, чем это запланировано графиком. В текущих условиях таких клиентов надо обнимать и целовать в обе щеки! — комментирует он.

Большинство банков не имеют длинной ликвидности, поэтому маловероятно, что на рынке будет введен тотальный запрет на досрочное погашение, отмечает коммерческий директор SDI Group (девелопер проекта ЖК «Аккорд. Smart-квартал») Раиса Манаширова.

— Возможно, банки, не имеющие длинных денег, будут использовать отсутствие ограничений на досрочное погашение как конкурентное преимущество. Делать выводы о том, как эта норма повлияет на рынок, основываясь на слухах и не имея конкретной информации о сроках моратория на досрочное погашение, а также о наличии возможных комиссионных сборов за отмену моратория, преждевременно, — добавляет эксперт.

Негативные последствия

Однако, ряд экспертов всё же допускают, что запрет на досрочное погашение кредитов может стать реальностью. Они поделились предположениями о том, что ждёт ипотечную отрасль и рынок жилищного строительства в случае принятия данного закона.

— Если предположить, что мораторий на досрочное погашение был бы принят на рынке, то, безусловно, он негативно отразился бы на спросе на кредитные продукты, со стороны как физических, так и юридических лиц. Финансирование или ипотечный кредит особенно пострадают, поскольку эти кредиты наиболее «долгие», и переплата может составить более 100%, — говорит директор ипотечного центра «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева.

Ранее в российской практике уже существовал прецедент подобного моратория, вспоминает эксперт. Тогда досрочное погашение было невозможно от 3 до 6 месяцев, как раз когда большую часть платежа составляют проценты.

По словам Татьяны Гусевой, сегодня многие заёмщики, когда берут кредит, рассчитывают на долгий срок займа для того, чтобы ежемесячные платежи были максимально комфортными. Но при этом они чётко знают, что у них есть возможность досрочного погашения. И заёмщики-физлица часто этой возможностью пользуются. Застройщики точно так же рассчитывают на досрочное погашение кредита, чтобы сэкономить на переплате. Следовательно, спрос на такие кредитные продукты также снизится.

Руководитель департамента ипотеки и кредитов агентства недвижимости «Бон Тон» Ольга Шихова согласна с коллегой. По её мнению, в случае запрета на досрочное погашение ипотеки спрос на кредиты упадёт:

— Добровольно соглашаться на 20 лет жизни в кредит захотят немногие. На продажах это отразится молниеносно! И тут на выручку могут прийти застройщики, которые для сохранения своего бизнеса начнут предлагать различные условия рассрочки.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая уверена, что запрет на досрочное погашение ипотеки фактически поставит крест на цивилизованном рынке жилищного кредитования:

— Любой заёмщик берет ипотеку с расчётом максимально быстро погасить кредит, чтобы сократить выплаты по процентам. По статистике средний срок кредита составляет 15-20 лет. Однако, по факту весь кредит выплачивается за 8-15 лет.

По мнению эксперта, запрет на досрочную выплату значительно снизит спрос на жильё. Граждане просто не будут готовы привлекать ипотеку, зная, что им придется выплатить две-три стоимости квартиры без права хоть как-то сократить расходы. Очевидно, что подобная инициатива абсолютно не правомерна и нарушает гражданское законодательство. С учётом и без того непростой ситуации в строительной отрасли сомнительно, что подобная идея будет реализована на практике, отмечает Мария Литинецкая.

Итак, ипотечных заёмщиков можно успокоить: запрет на досрочное погашение кредитов выглядит эфемерной инициативой, которая вряд ли будет принята. По крайней мере, в нынешней ситуации.