Неотъемлемой частью квартир в новостройках, расположенных выше первого этажа, являются балконы и лоджии. Их можно использовать как для хозяйственных нужд, так и в качестве дополнительного пространства. Кто-то хранит на балконах лыжи, санки и удочки. Кому-то по душе поставить на него удобные кресла и в теплые весенние дни проводить там вечера с чашечкой кофе или бокалом вина. Для кого-то балконы выполняют роль креативного пространства или личного кабинета. А любители растений зачастую создают на своих лоджиях зимние сады. Именно поэтому для большинства покупателей квартир эти открытые пространства являются неотъемлемым критерием при выборе жилья.

Спасайся, кто может!

На сегодняшний день основные требования к обустройству балконов и лоджий закреплены в СНиПах. Форма и габаритные размеры балконов и лоджий определяются архитектурно-композиционным решением фасадов и планов здания, а также конструктивным решением. Однако наличие балконов в большинстве квартир не является желанием застройщиков обеспечить всех жильцов дополнительной кладовкой с панорамным остеклением. Лоджии и балконы в современных домах – это, в первую очередь, пути эвакуации.

Сергей Крючков, директор по проектированию Rose Group рассказал, что если выход на лестницу отрезан огнем, люди в помещении погибают от угарного газа с почти стопроцентной вероятностью. Цель устройства балконов – дать человеку возможность выйти из помещения на свежий воздух, и там ждать, пока пожарные либо потушат огонь в квартире, либо эвакуируют его с балкона с помощью специальной техники. По этой же причине на балконах устраивается зона безопасности – участок глухой стены шириной не менее 1,2 метра. Оконный проем между комнатой и балконом нельзя сделать шириной во весь балкон, обязательно должен остаться этот закуток с глухой стеной. Балконы можно не делать на нижних этажах (с первого по четвертый), так как считается, что с высоты 10-12 метров можно спрыгнуть без особого риска для жизни.

Другой нормативный фактор, влияющий на размер и форму балкона – требование обеспечивать в жилых помещениях определенный свето-климатический режим инсоляции. Балкон не может быть настолько глубоким, чтобы полностью блокировать попадание прямых солнечных лучей внутрь комнаты. Это, впрочем, неактуально для многокомнатных квартир, окна которых выходят на разные стороны. Балкон, расположенный с северной стороны дома, никак не влияет на инсоляцию. Для однокомнатных квартир этот фактор имеет значение.

За стеклом

В последнее время значительную часть покупателей составляют те, кому предпочтительнее иметь панорамное остекление, нежели балкон. Владислав Мельников, старший вице-президент банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point подчеркнул, что в эконом- и комфорт-классе застройщики сдают жилые комплексы с холодным остеклением балконов в каждой квартире, при этом трех- и четырехкомнатные квартиры оснащаются, как правило, двумя балконами. В сегментах бизнес- и премиум-класса преференции отдаются видовым террасам и большим лоджиям. В то же время по словам Леонида Капрова, старшего вице-президента «Галс-Девелопмент», если в элитных квартирах, где предусмотрено панорамное остекление и много света, балкон или лоджия не влияет на ликвидность жилья, то отсутствие летних помещений в проектах комфорт- и бизнес-класса — это большой минус.

Кроме того, случается, что балконы остекляют некачественно. В этом случае ближайшие к ним комнаты продуваются, а устранить погрешности застройщика бывает не так просто. Сергей Крючков подчеркнул, что в этом случае следует предъявлять претензии застройщику по закону о защите прав потребителей. Впрочем, перед подачей иска необходимо уточнить, какие, собственно, критерии качества применимы к конкретному остеклению. А еще разумнее уточнить это в момент покупки квартиры: ввиду того, что договоры долевого участия заключаются по закону только после получения застройщиком разрешения на строительство, все параметры остекления к этому моменту уже известны. Объективным браком могут считаться физические повреждения (разбитое стекло, помятые профили) и дефекты фурнитуры, препятствующих

Два в одном

Для многих балконы и лоджии – это способ увеличить комнату. Ведь в небольших квартирах даже 2 лишних метра играют существенную роль.

В постановлении правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» прямо указано, что присоединение лоджии допускается в соответствии с проектом перепланировки квартиры. То есть объединить лоджию с квартирой – это значит, произвести перепланировку своего жилья.

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина отметила, что снести перегородку и объединить лоджию или балкон с комнатой можно только по согласованию с управляющей компанией и после оформления экспертного заключения, которое проводит любое архитектурное бюро, где есть специалисты со знанием градостроительных норм и зданий в сфере строительства многоквартирных домов. На практике некоторые управляющие компании признают только заключения своих архитектурных бюро, которые занимались архитектурой данного дома и оформляли проектную документацию, так как они знают строение дома, материалы строительства и пр. Стоимость такого заключения, как правило, начинается от 100 тыс. руб.

Больше и дешевле

Наличие балкона или лоджии влияет на стоимость квартиры, как и любые дополнительные проектные площади. По мнению Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», если в составе квартиры есть балкон или лоджия, то ее цена, как правило, ниже аналогичного по площади жилья без летних помещений. Однако практика ценообразования при заключении договоров на продажу квартир в новостройках может быть различной.

Леонид Капров, отметил, что квартира без балкона может продаваться с 15-20% дисконтом. С одной стороны, наличие балкона или лоджии– психологический аспект для покупателя, нежели реально необходимое в практическом использовании пространство. Ведь даже в небольшой квартире можно найти место для хранения редко используемых вещей. Поэтому многие в принципе не нуждаются в балконах и лоджиях. Среди потенциальных покупателей проектов Московского региона 17% клиентов готовы отказаться от балкона или лоджии ради снижения стоимости квартиры.

Тем не менее, застройщики стараются удовлетворить желания большинства покупателей и размещают балконы в квартирах жилых комплексов. Стоит отметить, что сегодня спрос на них довольно высокий, несмотря на тенденцию к уменьшению площадей жилья. Кроме того, балконы являются аварийным выходом и просто многофункциональным помещением, с помощью них можно немного увеличить комнату или обзавестись террасой.