Итак, вы столкнулись с ситуацией, где есть опасность, что вам предлагают недвижимость, не афишируя, что она заложена. Чтобы избежать неприятностей, стоит изучить свидетельство о праве собственности. При оформлении залога квартиры этот документ остается в регистрирующем органе, а после прекращения залога собственнику выдают новое свидетельство.
Оба свидетельства (о праве собственности и о залоге) составляются по одной форме. Но в строке «Основание выдачи» в свидетельстве о праве собственности указан документ, послуживший причиной получения данного права (договор купли-продажи, завещание и пр.). В свидетельстве о праве залога в этой строке содержится информация о договоре ипотеки. Поэтому при покупке квартиры или иной недвижимости его стоит придирчиво изучить: не полагайтесь только на «специалистов», проверьте документ сами, потому что квартира — это не телевизор, потерю которого можно пережить.
Еще одним подтверждением прав на квартиру считается выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эту выписку может получить любой человек по любому объекту, поскольку это открытая информация. Если квартира заложена, в выписке это непременно будет указано.
Один из самых простых и действенных способов защиты прав покупателя — включение в договор купли-продажи условия о том, что на момент продажи имущество принадлежит продавцу на праве собственности и какие-либо обременения отсутствуют. Такой ход позволяет защитить интересы покупателя в полной мере: любое действие продавца, направленное на продажу заложенного имущества, нарушит данный пункт договора, и покупатель сможет применить к продавцу санкции, предусмотренные законодательством.
Предположим, несмотря на все предостережения, вы купили заложенную квартиру., Какие последствия это повлечет?
Во-первых, есть шанс признать договор купли-продажи недействительным, если залогодержатель впервые узнал о новом собственнике уже после регистрации прав последнего на заложенное имущество.
Во-вторых, после покупки заложенного имущества его могут у вас отнять, причем на вполне законных основаниях В соответствии с законом к покупателю переходит не только само имущество, но и все права и обязанности, связанные с ним. Довольно часто прежний собственник является одновременно и должником по основному обязательству. Поскольку залог обеспечивает исполнение обязательств, новому хозяину остается только надеяться на то, что бывший владелец расплатится с кредиторами. После продажи имущества тот «забывает» свои долги: теперь за них будут отбирать не его имущество, а чужое.
Должник не исполняет своих обязательств, гарантированных залогом? Кредитор имеет право удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества. Соответственно, на него обращается взыскание, недвижимость продается, а полученная от реализации сумма направляется на погашение долгов.

Использованы материалы книги Брунгильда А.Г. Покупка и продажа квартиры: Законодательство и практика.