Госпрограмма субсидирования ипотечной ставки, несмотря на многочисленные просьбы девелоперов, покупателей и даже Минстроя, скорее всего, как и планировалось, закончит свое существование весной этого года. А это значит, что столичные и подмосковные новостройки потеряют одно из своих конкурентных преимуществ и будут вынуждены сражаться за покупателей в честной борьбе. В такой ситуации шанс стать еще более привлекательными в глазах потенциальных приобретателей жилья есть у апартаментов, которые и так благодаря своей относительно невысокой стоимости вовсю теснят традиционные квартиры.

С каждым годом застройщики выводят на рынок все больше проектов, в которых реализуются апартаменты. Они могут входить в состав бизнес-центров, представлять собой отдельно стоящие здания, зачастую расположенные на территории бывших промзон, или относиться к многофункциональным комплексам. Кстати, последний вариант считается наиболее предпочтительным в связи с тем, что такие апартаменты по своим характеристикам максимально приближены к традиционным квартирам, а потому имеют больше шансов на переход в статус жилья.

Алексей Новиков, руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet:

«Основной объем предложения апартаментов был сосредоточен в Центральном и Северном административных округах — 42,4% и 28,3% соответственно. Суммарно объем предложения в этих округах составил 70,7% от общего объема предложения апартаментов. Причем в ЦАО проекты с апартаментами, это, как правило, или небольшие реконструированные здания, в том числе и лофт-проекты, или точечная застройка. В СВАО больше комплексных проектов с полным набором инфраструктуры».

Очевидным преимуществом апартаментов перед квартирами считается их стоимость, которая в среднем ниже на 15-20%. Кроме того, статус коммерческой недвижимости позволяет организовывать здесь помещение с офисной или торговой инфраструктурой. Последнее вряд ли интересно среднестатистическому покупателю, которого, тем временем, зачастую смущают ограничения, присущие этому формату.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«Между апартаментами и квартирами покупатели чаще выбирают квартиры, поскольку именно в них можно оформить постоянную регистрацию. Отсутствие подобной возможности для апартаментов — первый и самый главный их минус на сегодняшний день. Кроме того, клиентов волнует, что они не смогут получить московские льготы. Апартаментам также свойственен слабый уровень обеспеченности социальными объектами инфраструктуры, так как к девелоперам не предъявляются подобные требования при строительстве «не жилья», то есть апартаментов. Тем не менее, в проекты апартаментов могут входить те же объекты инфраструктуры, что и в объекты жилой недвижимости, но это скорее исключение, чем правило. Но, несмотря на вышеперечисленные недостатки, апартаменты пользуются у клиентов стабильным спросом. Главная причина — более низкая по сравнению с квартирами стоимость. Например, в рамках одного жилого комплекса разница в цене может достигать 2-2,5 млн рублей».

Впрочем, с учетом нынешней экономической ситуации, когда покупатели как никогда склонны экономить, их интересует не только бюджет, который придется затратить на покупку, но и последующие эксплуатационные расходы, способные свести на нет сиюминутную выгоду от разницы в цене.

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

«Если говорить на конкретных примерах, то в одном и том же условном комплексе квартиру площадью 35,6 квадратных метров можно приобрести за минимум 4,8 млн рублей, а апартамент такой же площади — за 4,249 миллионов рублей. Принимая для простоты цену покупки за кадастровую стоимость, а они в ближайшем будущем и будет сближаться, то для квартиры при ставке 0,1% ежегодный налог составит 4,8 тысячи рублей в год, а в апартаментах по ставке 0,5% составит 21,245 тысячи рублей в год. Стоимость «коммуналки» для такой квартиры составит в среднем порядка 3,2 тысячи рублей в месяц, для апартаментов — порядка 6,72 тысячи рублей в месяц. Тогда в год расходы на «коммуналку» составят для квартиры 38,4 тысячи рублей, для апартов — 80,64 тысячи рублей. Итого: ежегодные расходы для квартиры составят 43,2 тысячи рублей, для апартаментов — 101,885 тысячи рублей. Очевидно, что разница в год составит 58,685 тысячи рублей, а если разделить выгоду от покупки апартаментов на эту сумму затрат, мы получаем 9,37 лет».

В этом примере получается, что фора апартаментов в «деньгах» перед квартирами составляет чуть более 9 лет. Хотя здесь все зависит от условий в каждом конкретном комплексе: если разница в цене достигает 1-2 млн рублей, то с экономической точки зрения апартаменты выглядят привлекательнее. Именно этот нюанс сыграл свою роль несколько лет назад, когда апартаменты только завоевывали свое место на рынке и денежная «фора» растягивалась на 20 лет. Но теперь в кризис стоимость традиционных квартир начинает снижаться, и экономия получается не такой очевидной.