Ипотека — действенный рычаг, поддерживающий рынок недвижимости, причём в настоящее время она поддерживает спрос на рынке доступных новостроек благодаря государственному субсидированию. Рынок же вторичного жилья справляется с кризисом в одиночку, и, стоит отметить, дела на нём обстоят не так успешно, как казалось.

Вторичный рынок практически встал. Как отмечает эксперт ГК «БЕСТ-Новострой» Шамиль Кочекаев, на вторичном рынке стали меньше продавать и покупать, в результате цены упали. Если в начале года дисконт на этом рынке был в районе 3%, в мае он достиг 5%, то в ноябре он уже вырос до 10%. С одной стороны, жильё стало доступнее, но спрос не оживился. Во-первых, денег у населения нет: доход остался прежним, а цены на всё растут. Во-вторых, ценник на квартиры всё равно высокий, так как стоимость изначально была перегрета в разы.

В этой ситуации спрос смогла бы реанимировать лишь привлекательная ипотека, которой на данный момент нет. Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне», сообщает, что общее число ипотечных сделок в России за I полугодие 2015 года снизилось на 20,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По данным Росреестра, в III квартале 2014 года этот показатель составлял 11 456 сделок, а в III квартале 2015 года — 8 391 сделка, что почти на треть меньше. Причём многие участники рынка отмечают, что снижение показателей максимально именно на вторичном рынке, нежели на первичном, где действуют механизмы господдержки.

Цифры показывают, что на вторичном рынке вопрос ипотечного кредитования стоит остро. Многие ожидают, что решать этот вопрос будет государство. Но пока государство поддерживает лишь первичный рынок, что, в принципе, правильно, так как именно «первичка» играет одну из ведущих ролей в экономике страны и, кроме того, очень большой объём вторичного фонда нуждается в сносе, а не в стимулировании продаж и увеличении цен на изжившие себя квадратные метры. Но многие застройщики видят на вторичном рынке реальные рычаги, которые смогли бы поддерживать «первичку».

Дмитрий Котровский, партнёр девелоперской компании «Химки Групп», считает, что на вторичном рынке в экспозиции находится исторический максимум квадратных метров, которых некому продать. Нет ни инвесторов, ни покупателей, в том числе ипотечников, одним словом, нет живых денег, есть только вторичные метры, а ведь их можно было бы конвертировать в первичные. Эксперт считает: «Сейчас первичному рынку очень помогло бы пусть даже искусственное, но оживление рынка вторичного через ипотеку, так как нереализованный спрос на вторичном рынке есть. Но дисбаланс ставок по ипотеке с явными преференциями для первичного рынка заставляет тех возможных ипотечных покупателей, которым нужно готовое жильё с ремонтом (вторичное) занимать выжидательную позицию».

Стоит отметить, что вторичное жильё нужно и самому потребителю, потому что далеко не все могут взять ипотечный кредит, годами его обслуживать, дожидаясь сдачи нового дома и арендуя при этом съёмную квартиру. Кроме того, некоторые желают жить в определённом районе, где может и нет никаких предложений на первичном рынке. Одним словом, вторичный рынок никто не отменял, а поэтому и доступная вторичная ипотека нужна и сейчас, и в будущем.

Что же есть сейчас?

Ипотека на квартиры вторичного рынка есть, как отмечает Инна Игнаткина, в основном «вторичку» кредитуют ведущие банки из пула с государственным участием: «На ведущие банки приходится более 70% выдачи ипотечных кредитов вообще. Рабочий коридор ставок составляет 13,5 – 14,4% годовых (выше, чем на первичном рынке) при первоначальном взносе от 15% и сроке кредитования 20 – 25 лет. Есть и минимальный взнос в размере 10%, но в нескольких банках и для отдельных категорий граждан, так что это, скорее, исключение, тогда как 15% — это средний минимальный взнос. Условия таковы, что сегодня ипотеку берут только те, кому действительно очень сильно надо. Массового использования ипотеки на вторичном рынке нет».

Если рассматривать банковские предложения более подробно, то Ольга Солунина, руководитель отдела ипотечного кредитования «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», называет топ-5 банков по условиям программ для ипотечников, которые могут подтвердить свой доход: «Сбербанк России», ВТБ 24 и «Банк Москвы», «Абсолют Банк», «ЮниКредит Банк» и «Райффайзенбанк».

На первом месте, безусловно, стоит Сбербанк, предлагающий самые выгодные условия. Участники его зарплатных программ могут получить такой кредит под ставку 13,45%, для всех остальных ставка будет 13,95%. Эти ставки остаются неизменными и не зависят от срока кредитования, суммы кредита и первоначального взноса, который не может быть ниже 15% от суммы покупки.

На втором месте расположились сразу два банка — ВТБ 24 и «Банк Москвы». Здесь ипотеку на «вторичку» дают под 14%, и это не зависит от срока кредитования, суммы кредита и первоначального взноса. Минимальный первоначальный взнос должен быть равен 20%.

Третье место у Абсолют Банка, хотя у него также не зависимая ни от чего ставка и ниже — 13,5%, но первоначальный взнос требуется больше — 25%. Затем следует ЮниКредит Банк со ставкой от 13,75%, в зависимости от размера кредита, взноса и срока кредитования. Первоначальный взнос требуется от 20%.

И замыкает топ Райффайзенбанк, где ставка по кредиту равна 15,7% при первоначальном взносе от 15% до 30%. Если первоначальный взнос выше, то ставка понижается на 1%. Подавая заявку, стоит помнить, что сегодня банки тщательнее подходят к её рассмотрению, особое внимание уделяется кредитной истории заёмщика, а также истории компании, где он работает. Например, Ольга Солунина рассказывает, что банки проверяют, не числится ли организация-работодатель в топ-листе на ликвидацию, не было ли в ней массовых увольнений и т. п.

Анна Борисова, начальник департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family, напоминает, что следует изучать и специальные программы банков. Так, у Сбербанка есть специальная ипотечная программа для молодых семей, где первоначальный взнос составляет от 15% и ставка от 12,5% годовых. Данной программой могут воспользоваться семьи, в которых хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста, либо неполные семьи, где родитель также моложе 35 лет. Также следует помнить, что ипотека на вторичном рынке бывает разная, и отличается она предметом залога.

Виды ипотечного кредитования

Ипотека на вторичном рынке бывает под залог покупаемого жилья и под залог имеющегося жилья. Самый востребованный продукт — это ипотека под покупаемое жильё. Все вышеописанные банковские программы относятся именно к этому виду ипотеки.

Если брать ипотеку под имеющееся жильё, то предложения будут хуже, и целью такого кредитования может быть покупка другого объекта недвижимости или же строительство другого жилья. Обычно банк оценивает имеющуюся собственность, в положительном случае выдает кредит в размере 50 – 70% от её стоимости по ставке, которая выше ставки при получении ипотеки под залог приобретаемого жилья на 0,5 – 1%. Однако здесь не нужен первоначальный взнос и не требуется отчитываться о потраченных деньгах. При оформлении такого кредита имеющееся жильё, как разъясняет Анна Борисова, остаётся в собственности владельца, просто оно обременяется залогом банка, выдавшего деньги на покупку новой квартиры или дома. Новая квартира залогом при этом, естественно, не обременяется.

Такой вид ипотеки совсем редок, ставка здесь варьируется от 15% и выше, но он всё равно выгоднее потребительского кредита. Банков, работающих по такой программе, совсем мало, среди них «Сургутнефтебанк».

Итак, ипотека на вторичном рынке есть, но её условия оставляют желать лучшего. Ждут этого «лучшего» все от государства, поэтому перспективы светлого будущего весьма туманны.