В «дорыночные» времена вопрос, какие квартиры строить, решался на «государственном» уровне, определялся решением сверху и нормативами: постановили, что однокомнатные должны быть по 35 «квадратов», а трехкомнатные по 62 — так и проектировали и строили по нескольку десятилетий. Рынок ситуацию подкорректировал: теперь, что строить, определяет девелопер, основываясь на текущем спросе или… стараясь предугадать и предвосхитить спрос будущего.

Студии: на чём экономить

Прошлый кризис продвинул на рынок огромное количество квартир-студий. В 2009 году застройщики быстро изменили нарезку квартир и выбросили на рынок «идеальное антикризисное предложение» — помещения площадью менее 30 кв. м, в некоторых проектах даже менее 20. И сегодня такая нарезка доминирует. «Доля студий, однокомнатных и двухкомнатных квартир достигает более 80 % в общем объёме предложения. На оставшуюся долю приходится уже предложение многокомнатных квартир — трёх-, четырёхкомнатных и более», – отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Популярность того или иного формата квартир — это, по сути, отражение благосостояния населения, говорит директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова. «Объективно квартиры становятся меньше, но это не прихоть застройщика, а реальная потребность в жилье покупателя. Соответственно, минимальная сумма чека, а значит и минимальная площадь, заставляют девелопера идти на поводу у огромного спроса на такие квартиры», – уверяет она.

А вот если бы не он, то девелоперу такие квартиры строить было бы вовсе не выгодно, считает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов, ведь чем мельче нарезка, тем дороже обходится квадратный метр девелоперу, поскольку большее количество квартир, в свою очередь, требует больших затрат на инженерию, большего количества мест в подземном паркинге, лифтов и проч.

У квартир-студий сформировалась своя аудитория. «Например, очень многие холостяки, молодые семьи выбирают студии в качестве первого жилья в связи с ограниченным бюджетом. Также студии могут покупать пенсионерам в случае продажи большой квартиры на вторичном рынке и покупке двух новых», – отмечает Софья Лебедева. Опыт Алексея Белоусова говорит о том, что довольно часто студию используют как вспомогательную жилплощадь рядом с основной квартирой, к примеру, для проживания мамы, няни или ребёнка. «У нашей компании есть положительный опыт реализации объектов минимальной площади, – рассказывает эксперт. – Так, в рамках ЖК «Триколор» имеется корпус с жилыми апартаментами. Из 205 апартаментов на долю студий, площадь которых варьируется от 25 до 27 кв. м, приходится около 30 % предложения. Стоит отметить, что реализованы они были в первую очередь. Компания решила тиражировать данное планировочное решение и в своих других проектах. Так, в нашем новом жилом комплексе «Штат 18» на Новокосинской улице, доля студий площадью 22-26 кв. м составляет около 15 %».

Наверное, «идеальным антикризисным проектом» был бы комплекс, состоящий только из студий, но разумный рынок все же сделать этого не даёт по объективным причинам. «Если в комплексе будет большое количество квартир малого метража, то это ухудшает характеристики проекта, – говорит Софья Лебедева. – С точки зрения психологии, проживание в комплексе с большим количеством мини-квартир некомфортно. Во-первых, квартиры расположены очень близко друг к другу, нет ощущения даже минимальной приватности. Во-вторых, в таких домах среди соседей много тех, кто снимает квартиры. В связи с этим социальный слой населения резко падает».

Ещё одна часть аудитории, активно покупавшая студии, — инвесторы, однако сегодня их становится меньше. «Однокомнатные квартиры и студии ранее действительно охотно покупали в инвестиционных целях, – вспоминает директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век» Марина Тимашова. – Данная недвижимость всегда считалась наиболее ликвидной: небольшие квартиры легче купить и продать в случае необходимости. Сейчас «однушки» и студии — основной продукт для «ипотечников», доля которых на рынке сейчас составляет около 75 %. Для таких покупателей квартиры небольшой площади порой единственная возможность вложить свободные средства в недвижимость или решить давно назревший квартирный вопрос. Откладывать рублевые средства или брать большие суммы в ипотеку многим в текущей ситуации представляется нецелесообразным, поэтому люди приобретают то, что могут себе позволить. При этом необходимо отметить ещё один важный фактор: для многих покупателей «однушка» или студия — это по-прежнему возможность стать обладателем квартиры в жилом комплексе более высокого класса». И всё же сегодня, говорят аналитики, ветер перемен задул в сторону более комфортных по площади квартир, и девелоперы реагируют на изменение состава аудитории изменением квартирографии.

Говорить о том, что приобретение квартир в инвестиционных целях ушло в прошлое, было бы неверно, считает генеральный директор компании STRATEGY&DEVELOPMENT Дмитрий Земсков. Число инвестиционных сделок невелико. Но всё-таки они скорее живы, чем мертвы: «Сегодня потенциальные инвесторы «сидят на деньгах», терзаясь в сомнениях, а не снизятся ли ещё цены на первичном рынке, не рано ли переходить от переговоров к закрытию сделок? Тем не менее, по ряду объектов инвестиционные сделки идут. Застройщики готовы предоставлять дополнительные дисконты к текущим ценам в 12-15 % и весомее. Нижний порог начинается от 5 лотов».

По мнению S&D, для масс-сегмента выигрышный покер выглядит следующим образом. Это инвестиционный пул, состоящий из студий и 1-комнатных квартир (метраж лотов 25-38 кв. м), а также «евроквартир» (спальня + кухня-гостиная) и двухкомнатных квартир (метраж лотов 42-55 кв. м).

В добавление к обычным студиям, то есть помещениям с одним окном и единым пространством без перегородок, на рынке появляются новые, чуть комфортнее эконом-варианты: «евроквартиры» с единой кухней-гостиной и небольшими спальнями, одной или несколькими. «Планировка евроквартиры предполагает совмещение гостиной и кухни, по сути, это классическая мировая планировка, когда считаются спальни, а не комнаты. В данном случае квартира с одной спальней — экономичный вариант жилья», – отмечает Софья Лебедева. Популярность формата «еврооднушек» и «евродвушек», позволяющих максимально эффективно использовать приобретённую жилплощадь, и на двух окнах сделать полноценное пространство с двумя спальнями, отмечает и Алексей Белоусов. Так, в ЖК «Водный» при общей площади апартамента в 42-44 кв. м будущий владелец может организовать зону отдыха (12-13 кв. м) и кухню + гостиную, приводит пример Евгения Старкова.

Ещё один подход упоминает начальник отдела разработки проектов «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» Александра Мамохина: сохранение кухни с отдельным окном, но уменьшение площадей помещений квартиры.

Кстати, в А101 уже есть статистика по изменению спроса. По итогам продаж I полугодия в компании отметили две тенденции: смещение спроса в пользу двух- и трёхкомнатных квартир за счёт уменьшения доли инвесторов и увеличения доли семейных покупателей, намеревающихся жить в купленных квартирах, и уменьшение средней запрашиваемой площади. «Данные тенденции мы учли при разработке квартирографии новых корпусов реализуемого нами проекта — «Испанские кварталы». За счёт использования студийного подхода, а также уменьшения размера внутренних помещений (в первую очередь, сокращения «тёмных зон»), мы представили в проекте компактные двух- и трёхкомнатные квартиры площадью от 47-48 и 67-70 кв. м соответственно, при этом сохранив в них максимальную функциональную наполненность — удобные санузлы, гардеробные, светлые жилые помещения с большим числом окон, в том числе увеличенного размера просторные кухни. По итогам двух с половиной недель продаж мы отмечаем наличие активного спроса на данное предложение: продано и забронировано порядка 35-40 % от выставленного объёма компактных двух-трёхкомнатных квартир», – описывает ситуацию Александра Мамотина.

Эпоха ухода студий на второй план началась и в Петербурге, несмотря на пока ещё высокий спрос. Как рассказывает коммерческий директор компании Glorax Development Руслан Сырцов, в связи с выходом на рынок за последние годы большого количества данного типа квартир произошло перенасыщение, спрос начинает постепенно снижаться. «Например, доля квартир-студий в ЖК «Английская Миля» составляет 5 %, превышать указанный порог по данному типу квартир не планируем. Студии представлены для ассортимента, их немного и стоимость незначительно выше, чем у конкурентов, что обеспечивает приобретение данных жилых помещений для собственного проживания, а не для инвестирования».

Есть изменения и в планировках обычных по размеру и количеству окон квартир. Ситуацию поясняет заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленёв: «Несмотря на оптимизацию площадей, застройщики стараются сохранить в квартирах так называемые «тёмные комнаты» (кладовые, гардеробные или постирочные), поскольку продуманные места для хранения экономят место в квартире и не «отъедают» полезную площадью от жилых комнат. Люди уже не хотят ставить в жилых комнатах большие шкафы-купе или системы хранения, проще иметь оборудованную для этого комнату, где также можно разместить постирочную и места для глажки».

Представить и понять

Надо сказать, что при всей своей популярности, квартиры-студии, «евроквартиры», да и вообще квартиры небольших площадей, довольно сложный продукт для продажи, требующий особого подхода. Чтобы показать, как можно жить, к примеру, в 20 «квадратах» или в «евродвушке», девелоперы создают шоу-румы, делают дизайн-проекты, которые позволяют покупателям представить конечный облик данного предложения, а на финальном этапе оборудуют «модельные квартиры», полностью готовые к жизни.

Марина Тимашева рассказывает, что полностью готовая для проживания «евродвушка» в миниполисе «Самоцветы», с ремонтом, мебелью и со вкусом подобранными аксессуарами настолько нравилась клиентам, что её, в конечном итоге, продали особо настойчивому покупателю. «Отмечу, что большинство посетивших шоу-рум покупателей в итоге остановили свой выбор именно на формате “евродвушки”«, – говорит эксперт.

Директор по проектированию компании Rose Group Сергей Крючков поясняет, что дело ещё и в том, что подавляющее большинство людей не обладает развитым пространственным мышлением. «Как результат, – считает он, – недобросовестным девелоперам это позволяет продавать некачественный продукт, например, трёхкомнатную квартиру площадью 40 кв. м с тремя окнами. Это яркий пример того, как продавец оперирует комбинацией символов: с одной стороны, покупатель получает вожделенные «много комнат», с другой стороны, экономит, так как метраж квартиры небольшой. Качество пространства в этих трёх маленьких и нефункциональных комнатах уже не обсуждается. Ответственный девелопер, заинтересованный в долгосрочной положительной репутации своего проекта, действует иначе: качество пространства презентуется подробно, вплоть до строительства в офисе продаж макетов квартир в натуральную величину. Объясняются преимущества того или иного формата для разных целевых аудиторий: жильё для семьи с детьми, для молодёжи, для пожилой пары и т.д.». Такие макеты есть, к примеру, в офисах продаж проектов Микрогород «В лесу», ЖК «Водный», «LIFE-Ботанический сад».

Есть и иные возможности показать «как оно будет». Например, как рассказывает директор управления реализации проектов группы компаний «Садовое кольцо» Анатолий Баталин, их компания сформулировала проект квартир-трансформеров «Тетрис» для подмосковного Красногорска, названный так по имени мобильной системы организации внутреннего жилого пространства. Система «Тетрис» — это набор мебельных модулей, которые комбинируются друг с другом, и особая отделка стен, позволяющая эти модули устанавливать и перемещать. Небольшие по площади квартиры проекта ещё на этапе выбора с помощью специальной компьютерной программы наполняются мебелью, техникой, оформляются по вкусу покупателя. Сформированный таким образом интерьер реализуется во время проведения внутренней отделки строящегося дома. И сразу после ввода объекта в эксплуатацию покупатели квартир получают готовое к заселению жильё, а впоследствии могут менять обстановку, удалять-добавлять элементы и т.д.

Квартиры не как у всех

Параллельно с интересом покупателей к компактному жилью, существует и ярко выраженный спрос на нестандартное предложение. «Особые, необычные квартиры могут сделать проект более привлекательным, выделить его из общей массы подобных проектов. Девелоперы могут предлагать покупателям подобные варианты, как правило, в сегментах комфорт-, бизнес-, элит, но в последнее время такие квартиры появились и в проектах эконом-класса. Это могут быть двухуровневые квартиры, хобби-квартиры, квартиры в лофтовом стиле, мансарды, квартиры с отдельным входом. Стоимость квадратного метра квартир необычных форматов, как правило, несколько выше — до 10 %, и подобные квартиры менее ликвидны по сравнению со стандартными вариантами, но являются хорошим объектом для инвестиций, – считает Руслан Сырцов. – Покупателю интересно иметь индивидуальное жильё, это возможность выделиться и почувствовать себя особенным. В составе проекта такие квартиры, как правило, составляют не более 10 %, поэтому продаются достаточно неплохо».

В ЖК «Английская миля» (Санкт-Петербург), к слову, предлагаются нестандартные варианты: квартиры с террасами на первом этаже. Площадь террас составит от 3 до 13 кв. м, они будут огорожены забором и зелёными насаждениями».

На московском рынке нестандартные квартиры особенно популярны в ЖК ближайшего Подмосковья. «В качестве «особенного» сегодня застройщики предлагают мансарды, двухуровневые квартиры, высокие потолки, отдельный вход или свой дворик, – рассказывает директор по маркетингу компании TEKTA GROUP Вартан Погосян. – Все подобные предложения, разумеется, стоят дороже, но спрос на них есть. Он поддерживается постоянным желанием определённой части общества как-то выделяться. А поскольку таких предложений на рынке всё-таки меньшинство, то и цены на них застройщики могут варьировать на своё усмотрение. Могу сказать, что срок экспозиции жилья подобных форматов сокращается по сравнению с обычными квартирами. В качестве примера могу привести жилой комплекс «Ньютон» в Мытищах, в котором компания предложила в Подмосковье квартиры с выходом на эксплуатируемую кровлю, что-то вроде пентхауса. Таких квартир в комплексе было пять штук, и все они были куплены в первые два месяца реализации».

Urban Group и вовсе специализируется на нестандартных предложениях. Как рассказывает заместитель генерального директора компании Леонард Блинов, Urban Group является лабораторией по разработке различных форматов квартир. В каждом из проектов компании предлагается более 40 планировочных решений. «Чтобы избежать разрыва между потребностями покупателя и реальным предложением, перед запуском нового проекта мы анализируем популярность и востребованность тех форматов, которые были представлены у нас ранее. Например, квартиры с террасами на верхних этажах (инновация была внедрена в проекте «Опалиха О3») получили колоссальную популярность — на них выстраивалась очередь, несмотря на то, что цена была несколько выше, чем на обычный формат, – рассказывает эксперт. – Понимая, что необычная квартирография пользуется большим спросом, в нашем новом проекте городе-курорте «Митино О2» мы разработали более 50 планировочных решений, включая линейку редких курортных форматов: двухуровневые квартиры, эколофты, сити-хаусы, хайфлэты, лаунж-квартиры, квартиры с террасами, квартиры с панорамными окнами. Таких квартир в «Митино О2» будет более трети».

Примечательно то, что стоимость квартиры с нестандартной квартирографией может не превышать, а в некоторых случаях даже быть дешевле стоимости обычной квартиры. Например, сити-хаус в городе-курорте «Митино О2» на первом этаже площадью 35,5 кв. м (размер террасы от 16 м) стоит 2,88 млн руб., в то время как стандартная однокомнатная квартира (34 кв. м) — 3,79 млн руб. В этом комплексе цена двухкомнатной квартиры (48,3 кв. м) — 3,67 млн руб., а двухкомнатной почти той же площади, но с террасой (+16-20 кв. м) — 3,75 млн руб.

Есть подобные предложения и в Москве. По словам Софьи Лебедевой, апартаменты с отдельным входом есть в ЖК «Флотилия», ЖК «Рассвет Loft Studio», ЖК Art-Residence, а также в элитном проекте «Снегири ЭКО». А в проекте ЖК «Рассвет Loft Studio» застройщики даже отводят минимальный, но участок земли под данные апартаменты на первом этаже. На рынке только стали появляться неолофты — это проекты, которые строятся с нуля, но при этом используются при проектировании и строительстве отличительные черты лофтов, например высокие потолки, панорамные окна, отсутствие перегородок. К таким проектам можно отнести и проект Loft River.