Реконструкция главных шоссе упрощает путь. Премьера года – «Новая Ленинградка».

Если у вас есть опыт езды по подмосковным трассам, то вам наверняка знакомо ощущение непрерывной и бесконечной реконструкции. Понятно, что радости такое движение приносит мало. Зато когда снимаются ограждения, все меняется – шоссе начинает «лететь». Порой до следующего участка, где идут очередные ремонтные работы.

И никуда не денешься – понастроено за последние двадцать лет в Подмосковье много, население увеличилось, и вся транспортная инфраструктура, включая федеральные и местные дороги, железнодорожную сеть и даже метро, требует существенной модернизации. Делаем мы это, как водится, с опозданием, но лучше поздно, чем никогда. В сегодняшней статье «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» расскажет о том, к каким коттеджным поселкам стало проще добираться уже благодаря проведенной дорожной реконструкции, а у каких еще это впереди. Мы попросили наших экспертов «пройтись» по карте Московской области и отметить те направления, где дорожная ситуация заметно изменилась или скоро должна улучшиться.

От Минского до Симферопольского шоссе по часовой стрелке

Начнем с наиболее «лакомого» для коттеджного строительства направления — западного, и далее пойдем по часовой стрелке.

Итак, движение на Минском шоссе стало легче, когда к началу 2014 года была введена платная дорога «Северный обход Одинцова», соединившая Минку и МКАД. 20 километров до Москвы теперь можно преодолевать со скоростью 120 километров в час.

Соответственно, доступнее стали поселки «Стольное» (5 км от МКАД по Минскому шоссе), «Переделкино» (6 км), «Довиль» (10 км от МКАД), «Грибово» (12 км), «Трувиль» (18 км).

Стало лучше и на Рублевской трассе, которая начала было терять былую славу. «Покупательский спрос на Рублево-Успенском шоссе существенно сократился из-за катастрофической ситуации с трафиком. Ведь все мы знаем, что данная трасса двухполосная, и к тому же имеет статус федеральной, в связи с чем ежедневно перекрывается для проезда официальных лиц», — комментирует Алсу Хамидуллина, руководитель загородного департамента Contact Real Estate. После того как более года назад открыли дублер, проходящий между Рублево-Успенским и Минским шоссе, интерес к данному направлению существенно возрос.

«Новая дорога сама по себе красивая, живописная, с идеальным покрытием, проходит в обход малопривлекательных деревень и выходит сразу в Лапино, где начинается современная инфраструктура и застройка», — описывает преимущества платной трассы Светлана Манзуркина, руководитель отдела по работе с клиентами Департамента Загородной Недвижимости PENNY LANE REALTY. Соответственно, обеспеченные покупатели интересуются проектами «Лесные просторы» (18 км от МКАД, Рублевское шоссе), «Лапино» (20 км), «Азарово» (23 км), «Сосновый бор» (24 км.), «Никологорский» («Коттон Вэй», 24 км).

Благодаря «Северному обходу Одинцова» улучшилась ситуация на 1-м Успенском шоссе, стало проще добираться и до дальней Рублевки, где находятся пансионаты «Поречье», «Поляны», «Лесные дали» и другие проекты, привязанные к пансионатам инфраструктурой. Там есть и выход к Москве-реке и благоустроенные зоны отдыха, — продолжает Светлана Манзуркина. «Второе дыхание» открылось у объектов, которые расположены на Николиной горе. Раньше туда приходилось добираться по Новой Риге, проезжая до 35 км.

Далее эксперты выделяют Новорижскую трассу, которая существенно расширилась. «Масштабная реконструкция, проходившая на Новорижском шоссе с 2012 по 2014 годы, повысила пропускную способность трассы в два раза, сделав ее лидером среди всех автомобильных артерий, ведущих в Подмосковье», — отмечает Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». — Теперь среднее время в пути по Новой Риге от 10-километровой отметки за МКАД до ТТК в утренний час-пик составляет всего 47 минут». Ну, а далее необходимо завершить реконструкцию участка шоссе до Московского большого кольца, и подмосковные власти обещают это сделать в 2015 году. Но оценке Павла Трейваса, управляющего партнера агентства недвижимости Point Estate предстоит ликвидировать и «тяжелые» участки в районе северо-западного туннеля и развязки с Ильинским шоссе.

Тем не менее, дорога к поселкам на Новой Риге — «Павлово» (14 км от МКАД), «Монолит» (17 км), «Миллениум Парк» (19 км) стала занимать меньше времени.

«Ремонтные работы продолжаются, но значительная часть уже выполнена и к большинству крупных поселков я добираюсь довольно быстро, — делится опытом Алексей Дымов, главный архитектор проекта, начальник проектного отдела Optiland. – До «Кембриджа» (22 км) доезжаю за 30 минут, до «Павловых озер» (14 км) — за 40 минут от МКАД, до «Княжьего озера» (24 км) – за 25-30 минут».

Пятницкое шоссе на сегодня имеет всего по одной полосе движения, что является существенной проблемой для жителей этого шоссе, — замечает Игорь Чунаев – директор департамента управления проектами, KASKAD Family. Расширение Пятницкого шоссе планируется завершить к 2016 году. Уже ведутся строительные работы от Митино (со стороны въезда в Москву) и до поворота на Сабурово. Эксперт прогнозирует, что реконструкция Пятницкого шоссе станет фактором роста интереса к объектам компании — «ЗаМитино», малоэтажному жилому комплексу эконом-класса (11 км от МКАД) и «Сабурово Парк», поселку таунхаусов бизнес-класса (12 км от МКАД).

Северное Ленинградское шоссе давно славится своими пробками. Как замечает Илья Менжунов («Метриум Групп») – до начала 2015 года здешние заторы были главной причиной низкого спроса на объекты, расположенные по этому направлению. Но сейчас оно стало одним из самых перспективных. Во-первых, — уже благодаря строительству новых развязок до многих поселков стало гораздо комфортнее доезжать (а также перебираться на Дмитровку), во-вторых строится платный дублер — трасса Москва-Санкт-Петербург (М11) и уже введен в эксплуатацию его участок до Солнечногорска.

Андрей Петухов директор по маркетингу и PR компании iResidence (девелопер загородной недвижимости) называет это событие «премьерой» года. «После открытия участка «Новой Ленинградки» (М11) добираться до поселка, расположенного в 35 км от МКАД, стало 25-30 минут вместо 40 (без пробок). Как результат, спрос на участки вырос более, чем вдвое, а стоимость земли подорожала в среднем на треть», — утверждает эксперт. В частности, это касается поселков «Векшино», «Усадьбы Удино», «Дмитровка Светлая» расположенных на Рогачевском шоссе.

Уходим еще севернее и попадаем на Дмитровское шоссе, где в 2015 году должна завершиться реконструкция его столичного участка. Ремонтные работы идут и в области. Сейчас «порядка 7 километров, начиная от модернизированной развязки с МКАД и вплоть до населенного пункта Грибки (7 км от МКАД), уже можно проехать довольно быстро», — говорит Илья Менжунов («Метриум Групп»). Стало удобнее добираться до поселков «Новоалександрово» (8 км), «Пестово» (25 км) и «Целеево» (42 км).

Вадим Рябинин, руководитель отдела продаж департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY свидетельствует, что в I квартале 2015 здесь реализовано в пять раз больше домов, чем за первый квартал 2014 года. Основной объем сделок проходит в популярных проектах «Пестово», «Золотой город» (8 км от МКАД), «Зеленый мыс» (20 км.) и «Лазурный берег» (25 км.).

Следующее по часовой стрелке интересующее нас шоссе – Ярославское. Его начали реконструировать в 2012 году, шоссе расширяется до пяти полос в каждую сторону, и есть надежда, что уже к октябрю мы почувствуем улучшение на участке от МКАД до 20-го, а через год и до 29-го километра. Затем ремонтники пойдут дальше — с 29-го по 49-й километр. «В результате реконструкции пропускную способность шоссе планируют повысить примерно в полтора раза», — резюмирует Илья Менжунов («Метриум Групп»).

По Ярославке коттеджных поселков много, эксперты выделяют знаковые — это «Сосновый бор» (17 км от МКАД), «Чистые пруды-1, 2, 3» (15-17 км).

Активно реконструируются магистрали на южном направлении, — Варшавское, Симферопольское, Каширское шоссе.

«Основные пробки образуются на въезде в город или наоборот, поэтому очень важно как можно быстрее завершить работы по реконструкции транспортных развязок на пересечении с МКАД. Одна из таких развязок находится на пересечении МКАД и Каширского шоссе, — говорит Игорь Чунаев («KASKAD Family) — В планах федерального дорожного агентства «Росавтодор» — завершить строительные работы на этом пересечении до конца 2015 года, что увеличит пропускную способность этой развязки минимум на 20%».

В августе 2014 года приступили к расширению и капитальному ремонту трассы М-2 «Крым» в Подмосковье (Симферопольское шоссе): увеличивается количество полос шоссе, меняется покрытие, приводятся в порядок дорожные знаки, освещение. Финал ремонта ожидается к концу года.

На южном направлении KASKAD Family возводит несколько жилых комплексов комфорт-класса, включающих таунхаусы и малоэтажные многоквартирные дома — «Домодедово Таун» (17 км от МКАД, Каширское шоссе) и KASKAD Park (18 км от МКАД, Симферопольское шоссе), а также целый «каскад» коттеджных поселков, где реализуются участки без подряда: «Берег ФМ» (37 км от МКАД), «Ульянкины Горки» (38 км от МКАД), «Вельяминовский УездЪ» (48 км от МКАД), «Караваево Озеро» (49 км от МКАД), во многих из этих поселков уже открыты вторые очереди продаж.

В компании также ожидают, что после реконструкции южных шоссе интерес к этим проектам существенно вырастет.

Вклад застройщиков

Участвуют ли застройщики в улучшении дорожной инфраструктуры? Как отмечает Максим Морозов, управляющий партнер «M9 development», строительство могут позволить себе только очень крупные девелоперы, к примеру, те, кто развивает различные торговые центры, крупные микрорайоны и т.д. Компании, работающие по загородной недвижимости, фокусируются на благоустройстве своих объектов. «Обычно поселки находятся не рядом с трассой, а где-то на ответвлениях местных дорог, которые, естественно, девелопер за свои деньги прокладывать не будет», — объясняет Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.

Но все-таки какие-то усилия компании предпринимают. По наблюдениям Алсу Хамидуллиной (Contact Real Estate) застройщики кладут и ремонтируют подъездные дороги к поселку от основных трасс за свой счет. Например, девелоперы расширили Пятницкое шоссе вблизи своего поселка Микрогород «В лесу».

Видимо, эта практика все-таки будет расширяться. «Год назад министерством строительного комплекса Подмосковья были введены новые требования к застройщикам – обязательное участие во всех социальных программах. Поэтому, безусловно, сегодня застройщик принимает участие в строительстве автомобильных дорог, — говорит (Игорь Чунаев «KASKAD Family). — Застройщик получает технические условия на примыкание застройки к автодороге общего пользования. В зависимости от принадлежности трассы и ее значения соответствующее ведомство выдает технические условия. В этом документе на основании расчета транспортных нагрузок прописан ряд мероприятий, которые необходимо выполнить застройщику».

Непосредственно сама компания KASKAD Family — застройщик жилого комплекса «Домодедово Таун» (17 км от МКАД, Каширское шоссе), — совместно с «ЛСР.Недвижимость» и СУ-155 финансируют развитие дорожной сети микрорайона «Большое Домодедово» и строительство дорожной развязки на выезде на трассу М-4 «Дон».

Не только автотрассы

Утверждать, что после реконструкции основных трасс все станет прекрасно, конечно, никто не собирается. Развитие дорожной сети – это величина постоянная. И работы у дорожников впереди хоть отбавляй. Так, Дмитрий Таганов (ИНКОМ-Недвижимость) считает, что без давно обещанного ЦКАД, ситуация радикально не изменится. Кроме этого огромного кольца, запланировано еще много чего, но надо учитывать, что сейчас кризис, и все может пойти не по плану.

Но даже уже выполненные работы по реконструкции не означают окончательного решения проблемы. Людмила Архипова, руководитель отдела продаж «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» приводит научные расчеты, согласно которым появление каждого нового шоссе или его капитальная реконструкция, повышая привлекательность территории, способствует резкому развитию рынка недвижимости в ближайшие 3-5 лет, после чего происходит спад. Эту тенденцию можно наблюдать на примере многих шоссе. Характерный пример – Боровское шоссе, рынок недвижимости которого переживал подъем пять лет назад (после расширения шоссе), а сейчас потенциал его развития практически исчерпан, потому что уже появились пробки.

«Сейчас это происходит по Симферопольскому направлению, которое пока «движется» хорошо, но следующим этапом будет наблюдаться ухудшение ситуации в связи с перегрузкой шоссе. И Симферополька будет одна из первых трасс, которая «встанет»«, — прогнозирует Людмила Архипова.

«Решить проблему транспортной недоступности многих районов Подмосковья расширением существующих дорог и строительством новых можно, но ненадолго, — считает Павел Трейвас, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate — Новые магистрали являются центром притяжения девелоперов – вокруг них появляются новые жилые комплексы и коттеджные поселки, то есть новые жители и новые автомобили, и пробки возникают снова».

Решить эту проблему можно только с помощью развития общественного транспорта, в том числе и железнодорожного, — подчеркивает Павел Трейвас. С одной стороны, необходимо создание новых железнодорожных веток (в Московской области существуют огромные территории, на которых нет пригородного железнодорожного сообщения). С другой – модернизация самих пригородных поездов: их необходимо сделать комфортными, теплыми, с удобными сиденьями, буфетом и wi-fi. А главное – организовать регулярное сообщение, чтобы электропоезда ходили каждые 15 минут.

Заметим, что подмосковные власти эту проблему понимают и в 2016-м году собираются приступить к проектированию «легкого» метро, которое будет представлять собой интегрированную с московской подземкой сеть скоростных современных железных дорог («Проектирование легкого метро в Подмосковье начнется в 2016 году»). Наземное метро в Подмосковье должно включить 9 направлений: Рижское, Ленинградское, Савеловское, Ярославское, Горьковское, Казанское, Курское, Павелецкое и Белорусское. Всего планируется 48 станций. Конечные станции откроют в крупных подмосковных городах — Пушкино, Люберцах, Домодедово, Химках, Подольске, Нахабино, Одинцово, Долгопрудном, Железнодорожном и Балашихе. Деньги на проектирование подмосковным властям удалось «добыть», так что это не пустые разговоры. Но метро в Подмосковье, это, конечно, дело будущего, дай бог, не отдаленного.