Ведущей темой Девелоперских дискуссий Клуба Главных редакторов СМИ рынка недвижимости, в которых приняли участие 95 профессионалов и журналистов, стал вопрос нарезки и способов расположения земельных участков и жилых строений в загородных коттеджных и малоэтажных поселках.

6 соток возвращаются?

Тон дискуссии задал Петр Кирилловский (ГК ГРАС), ссылаясь на следующую тенденцию: «Легендарные 6 соток, которые, казалось бы, должны остаться в далёком советском прошлом, по-прежнему пользуются большой популярностью. Большая часть сделок проходит с участками размером около 6 соток, только на Киевском направлении таких предложений — более 6 тыс. в пределах 80-130 км от МКАД. Это огромный рынок, который живёт и существует в параллельной реальности с остальным рынком загородной недвижимости», — указал эксперт, отметив при этом, что оптимальными участками по размеру сейчас считаются наделы в 9-12 соток. «Сейчас по Подмосковью средний размер участка — 16 соток. Это много! Но определённо, есть тенденция к уменьшению, так что нам есть куда двигаться — вниз», — пояснил он.

В свою очередь, Георгий Николаев (посёлки «Андерсен» и «Остров Эрин») отметил, что покупателей, прежде всего, интересует инфраструктура и спортивные объекты, поэтому в проектах компании более 30% занимают зелёные зоны и объекты инфраструктуры. Что касается нарезки, то эксперт напомнил об изменениях налоговых ставок на землю, что, по его оценке, безусловно, приведёт к изменениям в предпочтениях покупателей.

В своём выступлении Ольга Вальчук («Региондевелопмент») отметила, что даже при наличии всего 6 соток можно сделать грамотное зонирование, так что вид из окон дома будет на все 50 соток.

Надежда Хазова («Усадьба») рассказала о том, что некоторые девелоперы, поддерживаемые спросом, пытаются уйти в массовый сегмент. Однако самый правильный выбор — это разнообразная нарезка, рассчитанная и на массового, и на эксклюзивного покупателя, хотя первыми все-таки выкупаются самые дешевые объекты даже в премиальных сегментах. «Если объект адекватно оценен и не обладает очевидными отрицательными качествами, то на него найдётся покупатель», — добавила эксперт.

Андрей Соболев (Savory Group) считает, что самый ходовой и удобный товар на рынке загородной недвижимости — 8 соток. «Их легко объединить в 16, 24 или 32, если покупателю нужно что-то побольше, кроме того, восемь — это уже не пресловутые суперэкономные шесть», — отметил эксперт.

Придорожная полоса: лечение ценой

По словам экспертов, придорожные участки — головная боль всех девелоперов: люди не хотят слышать шума проезжающих мимо автомобилей, поэтому такие объекты скупаются последними и с существенным дисконтом. Строить здесь инфраструктурные объекты, равно как и оставлять эту площадь незастроенной — не получается, ибо это существенно ухудшает экономику всего проекта. Поэтому чаще всегоэто мелкая нарезка с подрядом или без него, которая котируется, как некий неликвид и уходит по минимальным ценам. Прозвучало предложение застраивать эту полосу стеной таунхаусов, чтобы закрыть остальной поселок от шума и пыли, причём продать их можно по минимальным ценам, а разбавить эту «стену» можно объектами для торговли.

Иван Потапов («Сапсан»), отмечая последние тенденции к уменьшению участков, рассказал, что когда возникает идея проекта без подряда с особой концепцией, это рискованная история. «Он красиво выглядит только на стадии проектирования, когда проект родится, девелоперы поймут, что вышло совсем не то, что планировалось. Тотальное отсутствие вкуса и денег способно изменить проект до неузнаваемости», — заявил эксперт, рекомендовав всегда делить зоны на подрядную и бесподрядную.

Алексей Аверьянов (Веско Групп) отметил в заключении, что огромная роль в качественных проектах отводится генпланистам, среди которых сложно найти хорошего специалиста, как правило, приходится очень детально расписывать техническое задание, чтобы не получить на выходе «простой» проект.

В процессе дискуссии эксперты пришли к выводу, что сейчас наиболее выгодные форматы нарезки для продажи — 6, 9 и 12 соток. Стоит учитывать кризисные реалии и обязательно применять новые тенденции в концепции поселка: наличие смыслового центра (инфраструктурный объект), удалённость от МКАД (100 км — уже критично), уединенность и комфортный формат дома при небольшом участке, приятные соседи (знакомство заранее или заселение кластерами).