Широкая география предложения. Интересные проекты. Студии от 21 кв. м. Цена от 1,3 млн рублей.

Квартиры-студии уже стали привычным форматом жилья в столичном регионе. Покупатели оценили это компактное жилище и часто делают выбор именно в его пользу. Конечно, оно подходит не всем подряд: семье с детьми такой вариант явно не годится. А вот человеку, который еще не обзавелся второй половиной — в самый раз.

Какие квартиры представлены в данном формате, в каких проектах можно приобрести студии и по каким ценам, «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru», рассказывают специалисты рынка.

Студия представляет собой помещение прямоугольной формы с одним окном, при этом кухня и жилая зона совмещены, напомнила Яна Сосорева, заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость». Площадь студий в среднем составляет от 25 до 33 кв.м. Квартира-студия должна располагать всем основными функциональными зонами, необходимыми для обеспечения минимального комфорта проживания. Это предполагает раздевалку и вместительные гардеробные шкафы, санузел c душевой кабиной и местом для стиральной машины, кухню шириной от 1,8 м, обеденный стол на двоих или барную стойку, а также зону гостиной/спальни — раскладной диван, кресло, место для телевизора и компьютера, — разъясняет Саша Лукич, управляющий партнёра и главный архитектор Portner Architects. Все это может быть размещено оптимально на 30-32 кв. м, минимально – на 24-25 кв.м. При большем сокращении метража, покупатели будет вынуждены отказаться от какого-то элемента минимального комфорта.

По оценке Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», на данный момент в ближнем Подмосковье (до 30 км от МКАД), студии представлены в 45 проектах жилых комплексов. В основном они предлагаются в сегментах эконом- и комфорткласса. А по информации Елены Щепкиной, ведущего аналитика ГК «Премьер», в Московской области в настоящее время практически нет ни одного строящегося проекта, который не имел бы квартир-студий. Появляются даже такие проекты, в которых квартиры-студии составляют до 70-80% от всех квартир комплекса.

По данным агентства «Азбука Жилья», по итогам февраля 2015 года объем предложения квартир-студий в Московской области составил 3 440 штук в 663 корпусах. Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», добавила, что объем предложения квартир-студий на первичном рынке жилья Московского региона с каждым годом увеличивается в среднем на 1 000 шт. По состоянию на февраль 2015 года доля квартир-студий в жилых проектах застройщиков в Московской области составляет в среднем 34%.

Квартирка маленькая, но своя…

Эксперты констатируют рост спроса на квартиры-студии. Как объяснил Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист», студии за счет меньшей площади выигрывают по стоимости у однокомнатных квартир, поэтому и бОльшее количество людей может их себе позволить. Покупатели постепенно привыкают к такому формату квартир и все реже воспринимают их как «неполноценные». По данным Леонарда Блинова, заместителя генерального директора компании Urban Group, в эконом-сегменте спрос на такое малогабаритное жилье, включая однокомнатные и компактные двухкомнатные квартиры, составляет 70%. Но квартиры-студии пользуются больше спросом у студентов из-за относительно невысокой цены, у одиноких людей или молодых семей.

Как отметил Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, во II полугодии 2014 года студии пользовались очень высоким спросом, что связано с низким бюджетом покупки. Многие покупатели приобретали такие квартиры с целью вложения свободных денег.

«Спрос на квартиры-студии стабильно рос на протяжении второго полугодия 2014 года, в декабре 2014 спрос на студии в Подмосковье резко вырос на 20%, и это объяснимо, — соглашается Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». — В декабре скупали все, и за счет такого самого бюджетного жилья реализовывался ажиотажный (как инвестиционный, так и реальный) спрос тех покупателей, кто пытался сохранить сбережения от девальвации, вкладывая их в метры. Если говорить о реальном, а не инвестиционном спросе, то, не имея возможности взять ипотеку, люди вынуждены покупать любое жилье, стоимость которого соответствует накопленным на первый ипотечный взнос сбережениям»

Дмитрий Иванов, руководитель Проектного управления ГК «САПСАН», также связывает спрос на небольшие квартирки с экономической ситуацией в стране. «Российская экономика, на мой взгляд, так и не оправилась от кризиса 2008 года, — отмечает эксперт. — Соответственно, и тренды на всем протяжении прошедших лет соответствовали кризисным. Неудивительно, что наибольшим спросом пользовались и, видимо, будут еще долго пользоваться достаточно компактные по площади квартиры. Это, в свою очередь, формирует приоритеты компаний при выборе типа проектов для разработки в ближайшем будущем».

Еще среди плюсов студий Екатерина Кургина, консультант Департамента оценки жилой недвижимости Консалтинговой группы «Апхилл», отметила меньший объем затрат на коммуналку процентов на 20, нежели в квартирах.

Студии на устойчивой позиции

Застройщики стали чаще включать компактное жилье в свои проекты. При этом Яна Сосорева («НДВ-Недвижимость»), отметила, что доля студии в конкретных проектах отличается в зависимости от формата комплекса, его месторасположения и особенностей спроса. Есть объекты, в которых доля студий достигает 20-25%, а есть примеры, когда объем таких предложений минимален (5%). Леонард Блинов (Urban Group), оценил долю квартир-студий в 10-70% в зависимости от концепции самого проекта и формата застройки. «В наших проектах ЖК «Солнечная Система» и ЖК «Опалиха О3» (г. Химки) доля квартир-студий составляет около 12% от общего числа квартир», — уточнил эксперт.

Если два года назад студии предлагались преимущественно в проектах, удаленных от МКАД и от крупных населенных пунктов, рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», то сейчас студии реализуются и в развитых городах, например ЖК «Лидер-парк» ( Мытищи), «Люберецкий» (Люберцы), «Менделеев» (Химки), ЖК «Одинцовский парк» (Одинцово).

Яна Сосорева («НДВ-Недвижимость») считает, что в мкр. «Красногорский» в Нахабино можно совершить очень выгодную покупку. Стоимость квартир-студий здесь начинается от 1,9 млн рублей. Согласно проектным декларациям, в первой и второй очередях строительства предусмотрено почти 690 студий.

Дарья Третьякова («Азбука Жилья») сообщила, что компания продает квартиры в ЖК «Захарово Парк» (г. Ногинск), ЖК «Лермонтовский» (Люберцы), ЖК «Зеленоградский» (Солнечногорский район, городское поселение Андреевка), в составе которых предусмотрены квартиры – студии. В ЖК «Захарово Парк» общее количество квартир составляет 214 шт., из них 57,9% — это квартиры-студии. На данный момент монтажные работы в новостройке завершены, ввести в эксплуатацию комплекс планируют в 3 кв. 2015 года. Стоимость квартир-студий составляет 1,7 – 2,1 млн. руб., при площади 28,9 – 29,6 кв. м.

В ЖК «Лермонтовский» общее количество квартир составляет 1 028, из них 45,2 % — это квартиры-студии. На данный момент ведутся монтажные работы, ввести ЖК в эксплуатацию планируют в 4 кв. 2016 года. Стоимость квартир-студий составляет 1,3 – 1,7 млн. руб., при площади 23,4 – 30,6 кв. м. В ЖК «Зеленоградский» в доме 18/1 общее количество квартир составляет 390, из них 34,9 % — это квартиры-студии. На данный момент монтажные работы в новостройке завершены, комплекс должен быть введен в эксплуатацию в 4 кв. 2015 года. Стоимость квартир-студий составляет 1,8-2,2 млн. руб., при площади 25,9-30,4 кв. м. Также в данном ЖК скоро выйдут в продажу и другие корпуса.

В ЖК «Эко парк Нахабино»(п.г.т. Нахабино) самая маленькая однокомнатная студия (29,6 кв. м) стоит 1,9 млн руб., рассказывает Евгений Редькин, («Реалист»). При этом количество студий относительно общего количества квартир — порядка 17%.

По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», самая недорогая квартира-студия расположена в ЖК «Трубино» (пос. Литвиново Щелковского района), ее площадь 28 кв.м., стоит она всего 1,17 млн. рублей. На втором месте — студия площадью 25,7 кв.м, которая находится в мкр. «Южный» в городе Красноармейск, ее стоимость составляет всего 1,25 млн. рублей. Самая малая студия площадью 19,82 кв.м. расположена в жилом комплексе «Рублевское Предместье» (г. Красногорск) со стоимостью 1,68 млн. рублей, на втором месте ЖК «Красногорский» (Нахабино), там минимальная площадь студии составляет 21,43 кв.м., которую можно приобрести по цене 1,6 млн. рублей. По данным Est-a-Tet, в мкр. «Богородский» (г. Щелково) есть студии площадью от 28,9 кв. м по цене 2,2 млн рублей

Как сообщил Леонард Блинов (Urban Group), компания провела исследование, в результате которого было определена минимальная площадь квартиры, которая позволяет оптимизировать стоимость покупки без ущерба для функции проживания. Такими квартирами были признаны студии площадью от 27 кв. м. Так, в проектах Urban Group ЖК «Опалиха О3» (г. Красногорск) и ЖК «Солнечная система» (г. Химки) в продаже есть студии от 28 до 31 кв. м, стоимостью от 2,3 млн рублей.

Ценовая политика

Как показывает статистика, общая цена на квартиры-студии заметно отличается от других предложений в меньшую сторону. Однако, как подчеркнул Дмитрий Иванов (ГК «САПСАН»), стоимость квадратного метра в студии традиционно выше, чем в одно- и двухкомнатных квартирах, в среднем на 10-15%.

Дарья Третьякова («Азбука Жилья») в качестве примера привела уже называемые проекты. Так в ЖК «Захарово Парк» (г. Ногинск) средневзвешенная цена на квартиры-студии составляет 65,8 тыс. руб./ кв. м., а на однокомнатную квартиру — 61,2 тыс. руб./ кв. м. В ЖК «Зеленоградский» (Солнечногорский район) средневзвешенная цена на квартиры-студии составляет 72,1 тыс. руб./ кв. м., а однокомнатной квартиры — 65,6 тыс. руб./ кв. м. В ЖК «Лермонтовский» (г. Люберцы) средневзвешенная цена на квартиры-студии составляет 55,5 тыс. руб./ кв. м., а однокомнатной квартиры — 53,3 тыс. руб./ кв. м.

Евгений Редькин («Реалист») рассказал, что в ЖК Эко парк Нахабино (Нахабино) стоимость студии (29,6 кв. м) – 1, 913 млн руб., а минимальная цена 1-комнатной квартиры (35,2 кв. м) — 2, 271 млн руб. Разница составляет 360 000 руб. При ограниченном бюджете эта разница в цене может стать решающим фактором при принятии решения о покупке.

Станут ли строить больше студий, как в новых проектах будет меняться доля квартир, в какую сторону? – такой вопрос журнал www metrinfo.ru задал своим экспертам.

Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group:

Как правило, кризисные тенденции провоцируют движение рынка в сторону уменьшения площадей для минимизации стоимости покупки. Наши жилые комплексы изначально сбалансированы как по соотношению различных типов квартир, так и по площадям квартир внутри каждого типа, поэтому в наших проектах существенных изменений не предусмотрено.

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

Низкая платежеспособность, вызванная кризисными явлениями в экономике, несомненно, вынудит покупателей однокомнатных квартир переориентироваться на студии. Хотя, как показывает практика, даже в кризис из покупателей жилья «для себя» преобладают покупатели двухкомнатных квартир, а вот инвесторы, конечно, предпочитают однокомнатные квартиры и студии.

Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet:

Скорее всего, доля квартир студий в новых проектах будет расти, так как в кризисных условиях квартиры небольших площадей и минимальных бюджетов будут пользоваться основным спросом. Также в условиях высокого уровня инфляции приобретение квартиры-студии является хорошим способом сохранения и приумножения денежных средств.

Дмитрий Иванов, руководитель Проектного управления Группы Компаний «САПСАН»:

Учитывая экономическую обстановку, скорее всего, количество подобных предложений на рынке в ближайшее время будет расти. В частности, я не исключаю дальнейшее снижение минимальной продаваемой площади до 23-25 кв. м., если проектировщики смогут предложить грамотное решение в плане планировки помещений.