Риэлторы в панике — на знаменитую элитную недвижимость нет покупателей.

«Продажи на Рублевке встали, цены упали вдвое», — пишут газеты. «Рублевка превращается в элитного призрака», — пришел на днях пресс-релиз из крупного агентства недвижимости. Неужто кризис добрался до заповедника российских олигархов?

Кому поместье

На сайтах агентств, специализирующихся на продаже элитной недвижимости, — по нескольку сотен «рублевских» предложений. Фото — как с выставки архитектурных стилей мира. Примечания соответствуют: «Дом построен по проекту знаменитого архитектора…», «дизайн интерьеров выполнен итальянским художником…», «особняк в стиле французского шато…»

— Видишь поместье за $3 млн? — проводит виртуальную экскурсию по этому великолепию знакомый риэлтор.

Да уж, поместье — особняк площадью эдак под 1500 квадратных метров — теряется в глубине огромного участка.

— Реально его можно продать не более чем за миллион. Это если владельцы не торопятся. Если продажа срочная — скажем, в течение месяца — больше 400 тысяч долларов не выручить. Нет желающих нынче вкладываться в эти дворцы.

Скидки это подтверждают. По данным компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», в некоторых случаях рублевские особняки можно прикупить по цене на 20% ниже себестоимости. Дожили!

Мода на дворцы уже прошла?

Как на исходную точку всех проблем риэлторы кивают на кризис 2008 года. Именно тогда продажи на загородном рынке, включая и элитный, резко упали.

— Они так и не восстановились, поскольку подмосковная загородная недвижимость была сильно переоценена, — комментирует ситуацию Роман Вихлянцев, член совета Гильдии риэлторов Москвы. — Рублевская недвижимость — тоже. Она перестала быть интересной с точки зрения инвестиций, поскольку дальше дорожать уже не может.

До 2008 года подмосковные элитные строения приносили своим владельцам по 30 — 50, а то и 100% годовых. В начале 2000-х цены росли так, что никакие лондонские и швейцарские поместья с точки зрения выгодности инвестиций и в сравнение не шли. Многие думали, что так и будет продолжаться. Но…

— Некоторые дома на Рублевке продаются уже лет по семь — восемь, — говорит Вихлянцев. — Накопленное предложение очень большое. Пока ситуация была более-менее стабильной, продавцы не суетились — рассчитывали, что, мол, не сейчас продадим, так через год. А в этом году началась паника…

Дело еще и в том, что элитная недвижимость у нас до сих пор оценивалась исключительно в долларах. После падения рубля столичный рынок в долларовом измерении рухнул — по оценкам риэлторов, примерно на 40%. Каково это видеть владельцам дорогущих особняков? По оценкам Knight Frank, число выставленных на продажу домов в районе Рублево-Успенского шоссе в сравнении с 2013 годом увеличилось в 3,5 раза.

От пробок и богатые тоже плачут

Специалисты называют и еще одну причину «рублевских распродаж». В последние годы многие «дворцы» стояли пустыми — хозяева перебрались за границу или в центр Москвы.

Как коренной житель рублевских окрестностей, могу подтвердить: Рублевка стала выглядеть скорее музеем, чем местом, где живут живые люди. Это особенно было заметно на нынешний Новый год. На фоне сияющих бутиков очень сильно бросались в глаза темные окна ближайших особняков. Ни елочек с фонариками, ни каких-либо других обычных в прежние годы и для элитных хором признаков праздника. Владельцы дворцов явно отмечали его где-то в других местах.

Риэлторы считают, что с Рублевки богатеев выгнала не столько сложная политико-экономическая ситуация, сколько обычная подмосковная беда — пробки.

— На Рублевском шоссе слишком большой и непредсказуемый автомобильный трафик. Из-за правительственных машин шоссе могут перекрывать на несколько часов. Использовать рублевскую недвижимость для постоянного проживания было очень неудобно, — утверждает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

Кто не в курсе, самая престижная трасса России — это узкое извилистое шоссе с одним рядом движения в каждую сторону и ограничением скорости в 60 км/час. Многочисленным «Кайенам» и «Инфинити» там было определенно тесно. А теперь еще представьте, каково бизнесменам и топ-менеджерам загорать эдак с час на обочине в ожидании, пока проедут еще более высокопоставленные чиновники и трассу откроют для всех?

С год назад проблему частично решили — открыли платный скоростной дублер Минского шоссе. Но тут опять начался кризис…

О невидимой руке рынка

Не поверите: первое предложение, которое мне выдал Яндекс на запрос о рублево-успенской недвижимости, — реклама малоэтажного жилого комплекса с квартирами за три миллиона рублей (да, рублей — не долларов). Риэлторы подтверждают: это такая новая тенденция. По рублевским понятиям — суперэконом-класс. А что делать застройщикам? Раз не покупают теперь дворцы…

Риэлторы, правда, недовольны.

— Фактор соседства — основной, определяющий завышенные цены на рублевскую недвижимость. Но в связи с миграцией жителей и изменением концепции застройки этот фактор перестает действовать… — считает Владимир Яхонтов.

В риэлторских кругах сейчас идут споры, куда мог бы перекочевать с Рублево-Успенского шоссе «олигархический» спрос. Если не считать Швейцарии, Лондона и Манхеттена, конечно. Элитные «анклавы» есть и на Новорижском, и на Киевском шоссе, и в Новой Москве. Да все не то… Репутация рублевского «заповедника» ведь создавалась десятилетиями еще с советских времен — не так просто найти альтернативу.

Я долго терзала знакомых риэлторов расспросами: а что покупают себе те, кто сейчас продает особняки на Рублевке? В ответ получила такой рассказ:

— Недавно вот продали дом. Владелец — в прошлом известный спортсмен, сейчас живет в США. Знаете, что купил на вырученные деньги? Пять однушек в городе Видное!

А что — одобряют риэлторы — очень хорошее вложение. Однушки во все времена товар спрашиваемый. И сдать в аренду их просто, и в цене расти будут и в кризис. В отличие от дворцов…