В кризис на рынке недвижимости появляется больше так называемых «залоговых квартир», продающихся с некоторым дисконтом.

Что это и какие плюсы и минусы у таких объектов недвижимости, спросил «Собеседник» у исполнительного директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексея Шленова.

— Это квартиры, которые находятся в залоге у банке по кредитному договору — например, по ипотеке. Порядок осуществления сделок с заложенным объектом недвижимости подробно описан в законе об ипотеке и других нормативно-правовых актах. Если человек по той или иной причине принимает решение о продаже залоговой квартиры (например, не справляется с кредитной нагрузкой), ему прежде всего нужно получить письменное разрешение на сделку от банка. Как правило, кредитные организации без проблем идут навстречу заемщику, и кредит закрывается из средств, внесенных покупателем объекта. Стоимость квартиры в рамках такой сделки обязательно согласовывается и утверждается банком-кредитором: банк следит, чтобы стоимость, с одной стороны, полностью покрывала сумму кредита, и, с другой стороны, не была слишком высокой, что может замедлить продажу объекта. Если банк и заемщик не могут договориться о стоимости квартиры или дома, ее может назначить суд. Если банк не дает согласия на сделку, то он препятствует собственнику распоряжаться его имуществом, что противоречит Конституции и Гражданскому кодексу.

— Насколько залоговые квартиры дешевле?

— Стоимость залоговой квартиры рассчитывается так же, как стоимость любого другого объекта недвижимости, и зависит прежде всего от качеств самого объекта. Сам факт наличия залога, как правило, на стоимость никак не влияет — то есть рассматривать возможность приобретения залоговой квартиры в качестве более дешевого варианта не имеет смысла.

Если продажа такого объекта происходит не мирным путем, а вследствие конфликта банка и заемщика (например, заемщик отказывается выплачивать кредит и искать цивилизованные пути решения проблемы), то такая квартира становится «дефолтной». Банк взыскивает имущество, и по решению суда квартира выставляется на публичные торги или реализуется по соглашению сторон. Информация о проведении публичных торгов доступна на сайте Федеральной службы судебных приставов. Реализация такого объекта может быть отложена на срок до 12 месяцев по заявлению залогодателя. В случае, если повторные публичные торги не увенчались результатом, банк может оставить заложенное имущество в качестве собственного актива, то есть стать собственником квартиры и заниматься ее реализацией самостоятельно.