Покупка квартиры, обременённой ипотекой, иногда может быть весьма выгодной для покупателя. Когда это случается? И где искать такую недвижимость?

Приобретая квартиру, по которой собственниками не выплачен ипотечный кредит, следует знать, что такая сделка возможна лишь с согласия банка.

Адвокат Олег Сухов обращает внимание, что именно так описана реализация ипотечной квартиры в статье № 37 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Если предположить, что банк такого согласия не даст, то собственники не имеют право на продажу этого имущества. Однако практика показывает, что банки против таких сделок не возражают. Наоборот, это в их интересах. Ведь решение о продажи ипотечной квартиры возникает лишь в случаях, когда собственники не справляются с кредитными обязательствами, а, следовательно, просрочки по кредитам или даже полное прекращение всех выплат в данной ситуации вполне вероятны. Такое же развитие событий ведёт к продаже заложенного имущества, но уже через судебное разбирательство и с помощью торгов.

Адвокат Андрей Безрядов напоминает о существовании двух видах реализации квартиры, заложенной банку: внесудебная продажа и судебная.

В первом случае её реализуют собственники по собственной инициативе, но с разрешения банка. И здесь обычно есть заинтересованность в максимальной цене, поэтому о дисконтах говорить не приходится. Продаются такие квартиры обычно через риэлторов и риэлтерские сайты. Нередко сами банки помогают в этом процессе своим заёмщикам и выставляют такие объекты на своих сайтах в свободном доступе.

Другой вид продажи подобной заложенной недвижимости возникает уже после судебного разбирательства. Алексей Шлёнов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», отмечает, что такие ситуации обычно возникают по вине собственника, когда он не просто перестаёт выполнять свои обязанности по кредитному договору, но и не идёт на контакт с банком, чтобы решить ситуацию «мирным» путём. В этом случае банк накладывает взыскание на заложенное имущество, обращается в суд и уже там получает решение суда о продажи квартиры с публичных торгов либо решение о её реализации по соглашению сторон.

Олег Сухов сообщает, что не стоит ждать, что суд займёт позицию собственника, не справившегося с ипотекой: «В настоящее время невыплата кредита в течение полугода является достаточным основанием взыскания всего ипотечного долга с заемщика с истребованием у него квартиры для последующей реализации через торги, то есть суды удовлетворяют подобные требования почти в 100 % судебных спорах».

Дефолтовая квартира в соответствии с действующим законодательством продаётся на торгах Федеральным агентством по управлению государственным имуществом, то есть Росимуществом. Именно эта организация имеет, в соответствии с действующим законодательством, право проводить торги по такому заложенному имуществу.

Однако в случае, если первичные торги не состоялись, то судебный пристав-исполнитель направляет банку предложение оставить квартиру за собой. Банк, безусловно, принимает такое решение, получает акт приема-передачи недвижимости от должника к кредитору, регистрирует на неё право собственности, а затем уже может распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе может выступать и в качестве продавца .

Стоит отметить, что первичные торги считаются несостоявшимися, если заявку на участие в торгах подал лишь один участник, если участники торгов не явились на торги или явился лишь один заявитель, если никто из участников не сделал надбавки к начальной цене имущества. Также торги считаются несостоявшимися, если участник, их выигравший, в течение пяти дней с момента проведения не оплатил стоимость имущества в полном объёме.

Кроме того, суд по заявлению залогодателя, то есть собственника квартиры, может отсрочить реализацию заложенного имущества на один год. Если же после этого и повторные торги будут признаны несостоявшимися, то квартира опять-таки передаётся в собственность банку, который после этого и занимается её реализацией.

Олег Сухов самым выгодным приобретением считает «покупку ипотечной квартиры на публичных торгах в форме открытого аукциона, поскольку начальная продажная цена такой квартиры, определённая решением суда, составляет 80 % от рыночной, а в случае, если первоначальные торги были признаны не состоявшимися, то начальная продажная стоимость квартиры подлежит уменьшению ещё на 15 %. Таким образом, покупатель, приобретая квартиру на торгах, сможет сэкономить 20-35 % от рыночной стоимости аналогичной квартиры». Андрей Безрядов напоминает, что при продаже ипотечной квартиры её начальная стоимость определяется отделом службы судебных приставов, которая, безусловно, ориентируется на размер суммы, подлежащей взысканию на основании судебного решения.

Узнать о продаже квартир, выставленных на торги по решению суда, можно на сайтах torgi.ru и electro-torgi.ru. Именно здесь указывается вся необходимая информация: дата, время, место торгов, начальная стоимость реализуемой квартиры и размер задатка. Кроме того, некоторые крупные банки размещают объявления о продаже залоговых квартир на своих официальных сайтах. Также на сайте zalog24.ru можно получить актуальные сведения о наличии в продаже квартир, обременённых ипотекой.

В настоящий момент из-за ухудшения экономической ситуации в стране ожидается, что доля таких квартир увеличится. Олег Сухов считает, что можно ожидать увеличения подобных сделок втрое. Хотя некоторые специалисты рынка недвижимости настроены более оптимистично. Так, Светлана Бирина, руководитель департамента вторичного жилья компании «НДВ-Недвижимость», отмечает, что ситуация, когда люди не рассчитали свои финансовые возможности и не потянули ипотеку нередки в любое время.

В любом случае продажа заложенной квартиры с торгов — это шанс купить квартиру с дисконтом.