На российском рынке недвижимости до сих пор нет четкого определения термина «студия». Зачастую под ним понимают любое жилье со свободной планировкой, в том числе просторные апартаменты, лофты, элитные квартиры.

Тем не менее эксперты утверждают, что квартира-студия – это все же небольшая жилплощадь, единственным изолированным помещением в которой является санузел. Такую недвижимость можно считать идеальным вариантом для студентов, молодых семейных пар, пожилых людей. Спрос на студии держится на высоком уровне – такое жилье удобно, модно и приятно удивляет ценой, но вот предложение заметно отстает.

Москва. Новостройки

На рынке новостроек российской столицы, по данным «Миэль-Новостройки», квартиры-студии представлены всего лишь в 5 проектах. Стоимость жилья в них составляет от 2 до 5,6 млн. рублей, а площадь – от 27 до 41 кв. м.

Так, наиболее просторные и дорогие квартиры-студии представлены в проекте «Новые Ватутинки. Южный квартал», который располагается на территории «новой» Москвы. Студии здесь реализуются с отделкой, на выбор покупателя предлагается два варианта ремонта. Площадь квартир при этом составляет от 37 до 40,2 кв. м. Большая площадь и наличие отделки объясняют самую высокую цену среди московских квартир-студий – от 3,7 до 5,6 млн. рублей.

Самые недорогие студии в Москве (присоединенные территории) можно приобрести в ЖК «Спортивный квартал» и в ЖК «Марьино-Град» в поселке Марьино. Студия без отделки площадью 27,7 кв. м здесь обойдется в сумму от 2 до 2,2 млн. рублей.

Еще один столичный проект, в котором представлены квартиры-студии, – жилой комплекс «Калипсо» в городе Щербинка (также «новая» Москва). Студии предлагаются покупателям без отделки, их площадь начинается от 36 кв. м, стоимость – около 4 млн. рублей.

В новостройках «старой» Москвы студии реализуются только в микрорайоне «Загорье» в р-неБирюлево Восточное. Квартиры предлагаются с муниципальной отделкой «Стандарт+». Площадь составляет от 30,5 кв. м, минимальный бюджет покупки – 5,1 млн. рублей.

Стоит добавить, что компактная недвижимость площадью 30-35 кв. м также представлена в сегменте апартаментов (например, ЖК «Царицыно-2»). Однако стоит помнить, что это все-таки не квартиры в классическом их понимании, поэтому и прописаться здесь не получится.

Вторичный рынок столицы

На вторичном рынке жилья квартиры-студии также являются продуктом редким: в общей структуре предложения их доля не превышает 5%. Как отмечают эксперты «Инком-Недвижимость», студии быстро «уходят» с рынка из-за их относительно невысокой стоимости, ведь ключевым критерием для покупателей жилья в столице и Московской области остается цена. Повышенный спрос сдерживают, пожалуй, лишь не столь высокие характеристики такого жилья.

Так, основной объем предложения на московском вторичном рынке жилых студий формируют малогабаритные квартиры в домах гостиничного типа. Подобное компактное жилье появилось в советское время, его легко «опознать» по коридорной системе, очень компактным кухонным зонам, совмещенному санузлу в 1,5 «квадрата» и очень маленькой комнате в 10 кв. м. Обычно именно такие объекты являются самым недорогим предложением в Москве – за общую площадь в 12-15 кв. м продавцы просят около 2,5 – 3 млн. рублей.

Еще одна, очень немногочисленная, категория московских студий на вторичном рынке – «малогабаритки» в домах экспериментальных серий, построенных в советское время. «Такие объекты гораздо более приближены к современному понимаю studio: общая площадь в них порядка 30 кв. м, есть кухня, но нет стены между ней и комнатой», – комментирует руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Подмосковье

В Московской области число проектов, в составе которых представлены квартиры-студии, уже нельзя назвать скромным. Такое жилье можно найти в составе масштабных проектов, в малоэтажных многоквартирных домах, в интересных концептуальных проектах.

Самые недорогие студии предлагаются по цене около 1 млн. рублей. Так, компания «СУ-155» предлагает квартиры в домах серии И-155МКС в трех подмосковных городах – Звенигороде, Красноармейске и Домодедове. Также студии есть в линейке предложения компании «Лидер-Групп» – проекты «Город Счастья», «Менделеев». Недорогие студии предлагает застройщик «Некрасовка Девелопмент» – жилые комплексы «Малое Павлино», Кореневский форт».

Важно отметить, что, если речь идет о покупке студии в малоэтажном проекте, нужно очень внимательно изучить документы на строительство и назначение категории земель. Зачастую недобросовестные застройщики возводят такие проекты на землях под дачное строительство и продают жилье в них долями. К сожалению, власти в большинстве случаев принимают решение о сносе подобных строений.

О плюсах и минусах

Квартиры-студии быстро раскупаются, в первую очередь, потому что это прекрасное решение для ограниченных в бюджете покупателей. Кроме низкой цены, можно сэкономить до 30% на отделке из-за отсутствия стен и малой площади. Плюс к этому, как отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева, в дальнейшем коммунальные платежи будут минимальными.

Также студии являются самым инвестиционно привлекательным объектом: их доходность достигает 8% годовых. Студии выгодно сдавать в аренду: арендная ставка будет такая же, как у однокомнатной квартиры.

Самым большим минусом студии является малая площадь, на которой могут проживать только 1-2 человека. Кроме того, в такой квартире мало света, и придется потратиться на мощную вентиляцию в кухонной зоне. «Минусы квартир-студий очевидны – в режиме 7/24/365 отсутствие приватности для всех членов семьи, сложность с приглашением гостей, кухонные ароматы на весь «дом», необходимость детально продумать вопрос хранения вещей», – отмечает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».

Почему так мало?

Проектирование студий в жилом доме выгодно застройщику с точки зрения реализации, поскольку стоимость квадратного метра в них получается выше, чем в однокомнатных квартирах, и они быстро продаются. Однако со строительством квартир-студий связан ряд ограничений.

Так, если говорить о конструктивных особенностях, то в панельных домах застройщику сложнее «нарезать» много небольших квартир, а также практически невозможно оптимизировать в пользу студий уже утвержденные планировки. «Панельные дома – это гигантский конструктор, который изготавливается по заданному алгоритму в промышленных масштабах. В монолитных домах технология строительства иная, несущими являются только колонны, и у девелопера больше свободы производить «нарезку» квартир в соответствии с реалиями рынка, однако даже в этом случае он привязан к различным нормативам и СаНпиНам, в том числе – правилам обеспечения инсоляцией жилых зданий и территорий жилой застройки», – комментирует Дмитрий Котровский.

Так, например, в студии зачастую есть всего одно окно, и оно должно быть ориентировано на южную сторону. Также при проектировании студий количество квартир в жилом комплексе увеличивается; соответственно, необходимо большее количество санузлов и стояков, что увеличивает затраты на строительство. Именно по этим причинам доля квартир-студий в составе жилого комплекса не превышает 15%.

Если резюмировать, плюсы и минусы можно свести к следующим факторам:

Плюсы:

•          Небольшой бюджет покупки

•          Хорошая инвестиция – и для дальнейшей перепродажи, и для сдачи в аренду

•          Возможность сэкономить на отделке

•          Минимальные расходы на «коммуналку»

•          Минимум времени на уборку в квартире (важно для пенсионеров)

Минусы:

•          Малая площадь

•          Чаще всего – отсутствие балконов и всего одно окно в квартире

•          Проблемы с шумоизоляцией между зонами

•          Необходимость установить дорогую качественную вентиляцию на кухне

Достаточно ли перечисленных достоинств, чтобы перекрыть все недостатки студий, каждый решает сам. Однако факт остаётся фактом: для многих именно квартира-студия – это единственная возможность сделать стартовую покупку недвижимости.