При покупке квартиры, если по каким-то причинам вы не являетесь квалифицированным юристом по жилищному праву, вас может ожидать ряд сюрпризов. Клиент, главный герой этой истории, был избавлен от будущих проблем благодаря тому, что его интересы представлял профессионал.

Одна история любви
К нам в офис обратилась семья. Просьба была вполне обычной: купить трехкомнатную квартиру в рамках своего бюджета. Клиенту уже одобрили ипотечный кредит. В Москве нет недостатка в такой недвижимости, и мы быстро нашли подходящий объект в восточном районе Пелово.

Демонстрация прошла идеально, и клиент влюбился в эту квартиру. Им понравилось в нем все: планировка, этажи, вид из окон, район и инфраструктура. И они также были довольны ремонтом. Поскольку владелец один, мы знали, что проблем не будет. Наша семья решила купить его, потому что мы подумали, что не стоит искать что-то лучшее.

Мы пригласили владельца в наш офис, чтобы он отремонтировал квартиру для наших гостей, и обсудили все условия. Затем мы начали проверять документы на право собственности. ……

Владелец не является собственником.
В договоре купли-продажи указано, что супруга владельца не возражает против продажи. На вопрос «Вы можете подтвердить, что супруг не возражает против продажи?» последовал убийственный ответ «А почему?». Это необязательно. Собственником являюсь я. Кроме того, по общему правилу, он умер 10 месяцев назад. Никаких документов, связанных с наследством, у женщины не оказалось.

И у нас состоялся очень интересный разговор.

— Скажите, у вас есть дети или родственники, которые могут претендовать на наследство?

— Да, у меня есть две взрослые дочери и свекровь.

— Скажите, пожалуйста, зарегистрирован ли в этой квартире кто-то еще, кроме вас?

— Все они зарегистрированы как моя свекровь и невестка. Они недавно выписались, чтобы продать квартиру. В чем конкретно заключается проблема. Я уже продавал подобную недвижимость, и никаких проблем не было.

Любой человек с юридическим образованием выдернул бы волосы из головы от таких вещей. Совместно нажитое имущество во время брака, нет завещания, несколько наследников и никаких мыслей о регистрации этого наследства…

Что мне делать?
Супруги владеют имуществом в равных долях: 50/50. если один из супругов умирает, другой супруг должен вступить в наследство. Он обращается к нотариусу с заявлением об открытии наследственного дела. Нотариус определяет долю умершего супруга, которая вступает в наследство. Если есть другие наследники, то эта выделенная доля делится между наследниками.
Есть и другой, более щепетильный с юридической точки зрения вопрос. Если есть два собственника и один из них умирает, то законный наследник автоматически становится новым собственником этой доли. Однако для того, чтобы наследники могли распорядиться своей долей, они должны пройти процедуру наследования. В нашем случае женщина имела четверть своей доли и доли умершего мужа, но оказалось, что она не является законной владелицей квартиры и не имеет права продавать ее целиком.

Это невозможно.
Первое, что приходит в голову агенту, когда он видит подобную юридическую катастрофу, это «Не трогайте эту квартиру». Мы могли бы выбрать альтернативу или несколько вариантов, но наши клиенты были непреклонны. По их мнению, они уже переехали в эту квартиру, обставили ее мебелью и записали своих детей в школу. Владельцы» также не собирались ее легализовывать.

Тогда мы решили доказать нашим клиентам, что покупать квартиру небезопасно, потому что через месяц, полгода или год один из наследников может передумать и оспорить сделку.

Мы позвонили в ЗАГС и объяснили ситуацию. Оказалось, что у ЗАГСа нет проблем и он зарегистрирует переход права собственности. Далее мы связались с банком, в котором был одобрен ипотечный кредит нашего клиента. Нам сказали, что ипотека застрахована и что если сделка будет признана недействительной, страховая компания выплатит банку компенсацию.

Мы позвонили в страховую компанию. Мы обнаружили, что даже страховая компания была готова взять на себя такой риск. Когда мы спросили их, серьезно ли они относятся к гарантированию средств для такой рискованной сделки, они сказали:

— Мы — отдел продаж. Мы здесь отдел продаж, поэтому у нас есть свой план. У юридического отдела есть свой план. Если мы пойдем в суд и нам придется возвращать деньги банку, то это будет решать юридический отдел.

В целом, это никого не волнует, клиенты довольны и будут делать все, что захотят. Но мы понимаем все риски, которые они на себя берут.

Мы страхуем себя.
Мы настояли на том, чтобы продавец снял рекламу с программы и потратил немного времени на поиск выхода из этой ситуации. Даже если все в порядке и клиент не боится судебных разбирательств, наша задача — сделать так, чтобы не возникло вопроса об обращении в суд.

Вместе с нотариусом мы подготовили несколько заявлений. В одном из них дочери, свекровь и продавец квартиры подтвердили, что знали, что могут все унаследовать, что сознательно не хотели вступать в наследство, не претендовали на квартиру в будущем и не собирались этого делать. В отдельном заявлении они подтвердили, что дали согласие на продажу квартиры и отказались от любых претензий к новым владельцам. Продавец также подтвердил, что если дочь, свекровь или любые другие наследники имеют какие-либо претензии, они будут решать все споры за свой счет.

Этим заявлением мы решили главную проблему, не только гарантировав, что не потеряем квартиру в результате судебного разбирательства, но и лишив обиженных наследников стимула обращаться в суд. Мы объяснили, что с таким заявлением нет перспективы обращения в суд и будут понесены только судебные издержки. Они были убеждены и подписали его.

С этими документами на руках мы спокойно занялись своими делами. Новые владельцы живут в квартире уже несколько лет и не имеют никаких проблем.

В очередной раз мы убедились, что покупать квартиру без агента по недвижимости или адвоката очень рискованно.

© Ссылка на источник