В одной из недавних мы публикаций мы говорили о том, что покупка жилья в доме, подлежащем реновации, имеет ряд преимуществ для покупателя. Те, кто купили такое жильё для себя, со временем надеются улучшить жилищные условия, получив от властей новые комфортные квартиры. А инвесторы таким же способом рассчитывают обрести более дорогой объект для перепродажи. Однако эксперты считают, что минусов у таких сделок гораздо больше, чем плюсов.

Бума нет

Вот как комментируют профессиональные участники рынка ситуацию с реновацией московских хрущёвок, о которой недавно заявили столичные чиновники.

-Несмотря на информационные брожения (имеются в виду разговоры о том, что градус покупательского интереса к таким объектам повышается — прим. ред.), спрос на квартиры в пятиэтажках изменился незначительно. У нас зафиксировано несколько сделок, когда покупатели просили именно квартиру в хрущёвке с расчётом на последующий переезд, однако это явление не носит массового характера. Сравнить с переселенческим бумом первой волны сноса текущую ситуацию нельзя, тогда на квартиры в хрущёвках под снос шла настоящая охота. Сейчас такого нет: иные экономические условия, иной рынок, иной уровень достатка у людей, — говорит управляющий партнёр «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

-После небольшого затишья перед публикацией списка домов, попадающих в программу реновации, когда многие собственники убрали с продажи свои квартиры, предложение вновь поступило на рынок, только по новым ценам. В настоящий момент стоимость квартир в продаже в пятиэтажных домах, попавших в программу реновации, приблизилась к рыночной стоимости жилья, представленного в локации. Поэтому люди, которые рассматривают приобретение квартиры для проживания сразу после покупки, присматриваются к более качественным новостройкам, которые либо сданы в эксплуатацию, либо вот-вот получат разрешение на ввод, — рассказывает руководитель департамента проектов Est-a-Tet Владимир Богданюк.

При этом, по подсчётам эксперта, сделки в пятиэтажках до объявления программы реновации составляли не более 5-7% от общего количества сделок на вторичном рынке недвижимости Москвы.

Непонятные сроки

Основным недостатком программы московской реновации (по крайней мере, на данном этапе) эксперты считают тот факт, что многие детали этой программы до сих пор неизвестны. Например, неясно, в какие сроки и с какой очерёдностью будут сносить дома.

-Если взять во внимание, что реновация рассчитана на 15 лет, то нет гарантии, что, приобретая в инвестиционных целях квартиру в сносимом доме сейчас, человек получит ожидаемые дивиденды в ближайшем будущем. Если взамен приобретённой квартиры в старой пятиэтажке покупатель получит квартиру через 2-3 года (в рамках реализации первой очереди программы), то стоимость его нового жилья может увеличиться до 20-30%. А если сроки реализации программы затянутся или дом, в котором приобретена квартира, снесут позднее, то прибыль от такой инвестиции будет сопоставима с банковскими вкладами и составит не более 8% годовых, — комментирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

Управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая риском номер один также считает сроки программы.

-До сих пор непонятно, когда и как долго будет проходить расселение. Известно, что сейчас власти занимаются поиском свободных площадок, привлекают квартиры из имеющегося в запасе фонда. Однако, очевидно, что на первом этапе быстрого старта не будет. Более того, нужно понимать, что за 2-3 года всех не переселят — программа рассчитана на 15 лет, а значит, сейчас есть вероятность приобрести квартиру в пятиэтажке, которая будет снесена только в 2030 году. Инвестиционная выгода при таком раскладе сводится к нулю, — отмечает эксперт.

Рискованные вложения

Помимо непонятных сроков эксперты называют и другие риски покупателей подобного жилья.

По словам Марии Литинецкой, есть вероятность получить квартиру в «точечной» новостройке, ведь далеко не все жители пятиэтажек высказались за реновацию. То есть в отдельных случаях властям придётся отступить от идеи квартальной застройки, что скажется на качественных характеристиках новостроек, предоставляемых взамен пятиэтажек.

Ещё один неприятный момент: если вы проведёте ремонт в ожидании переселения (что весьма вероятно, учитывая состояние хрущёвок, а также продолжительность программы), то его стоимость власти компенсировать не будут. С настороженностью следует отнестись и к социальной среде хрущёвок, напоминает эксперт. Не секрет, что во многих кварталах пятиэтажек проживают не самые благополучные слои населения, поэтому нужно быть готовым к тому, что они могут стать вашими соседями после завершения реновации.

Наконец, нужно понимать, что мы живём в нестабильной экономической обстановке. Кризис 2008 года внёс коррективы в расселение пятиэтажек первого периода индустриального домостроения. И теперь не следует исключать катаклизмов, которые могут поставить бюджет — пока основной источник финансирования реновации — в затруднительное положение.

-Таким образом, вложения в квартиру в хрущёвке всё-таки излишне рискованны, во всяком случае, на текущем этапе реализации программы. Пока нет точных сроков возврата инвестиции, нет ни одного осязаемого примера альтернативного жилья, которое будет предоставляться властями. При этом цены на пятиэтажки в отдельных районах Москвы уже выросли на 15-20%, хотя никаких качественных изменений эти объекты не претерпели. То есть имеет место спекулятивное удорожание. Проще говоря, если вы располагаете свободными средствами, более надёжным станет приобретение квартиры в новостройке: так вы будете точно знать, что и в какие сроки вы получите за вложенные вами средства, — резюмирует Мария Литинецкая.

Старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников согласен с коллегой:

-Программа реновации будет реализовываться в долгосрочной перспективе, а потому своей очереди можно ждать годами, и всё это время придется жить, мягко говоря, не в самых комфортных условиях. Поэтому не стоит столько ждать и надеяться получить квартиру в далёком будущем, когда уже сейчас можно самостоятельно выбрать подходящую квартиру — в понравившемся, а не предложенном районе со сложившейся инфраструктурой. Тем более что по цене «первичка» и «вторичка» сейчас мало отличаются.