До недавнего времени бытовало мнение, что новостройки в разы дешевле, чем квартиры на вторичном рынке недвижимости, сохранилась ли эта тенденция сегодня и чем еще отличаются эти два рынка, Sob.ru расспросил экспертов рынка недвижимости.

Как отмечает Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», сегодня дельта между первичной и вторичной квартирами одинаковых характеристик снизилась, сейчас она составляет примерно 10-15%. А ранее этот показатель мог достигать и 20-25%. «Вообще, цена на вторичном рынке всегда выше. Например, однокомнатная квартира в строящемся доме на завершающем этапе строительства предлагается за 5,5 млн рублей, а при выходе на вторичный рынок та же квартира будет стоить 6 млн рублей»,- рассказывает Наталья Шаталина.

Такого же мнения придерживается и Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», с егодня бюджет покупки на первичном рынке в старых границах Москвы начинается от 2,6 млн рублей. За такую сумму на вторичке вы можете позволить себе разве что комнату в коммуналке, об отдельном жилье речи нет. Ведь даже крошечная квартирка в «хрущевке» обойдется как минимум в 4,5-5 млн рублей.

В тоже время ряд экспертов высказывается, что цены на первичном рынке действительно приблизились к вторичке. Как утверждает Яна Сергеева, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ — Недвижимость» , в настоящее время, стартовая стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры общей площадью 39-40 кв.м. на вторичном рынке и в новостройке схожа, а вот разница в качественных характеристиках — значима. «Например, стоимость квадратного метра однокомнатных квартир в ЖК Город и на вторичном рынке начинается от 138 000 руб. за кв.м, а вот инфраструктуру жилого комплекса невозможно поставить в один ряд с точечной застройкой вторичного жилья в этом районе. Соответственно, на выбор того или иного типа жилья оказывают влияние цели и задачи, которые ставит перед собой покупатель»,-отмечает она.

Алексей Бернадский, заместитель директора Сети офисов недвижимости Est-a-Tet, также солидарен с коллегой. По его словам, цены на монолитные новостройки массового сегмента на начальной стадии сравнялись с жильем экономкласса в нестарых панельных домах или сталинских кирпичных домах (не путать с фасадными сталинками) на вторичном рынке. «Хотя качество новых проектов, даже панельных, гораздо выше, причем многие квартиры реализуются уже с муниципальной отделкой. Новые панельные новостройки стоят также, как и старые панельные дома. Получается, что цены аналогичные, а качество жилья разнится не в пользу вторичного рынка.»,-отмечает эксперт.

Мнения экспертов, что новостройки в разы дешевле, чем квартиры на вторичном рынке расходятся, еще каких-то года два назад этот вопрос не вызывал полемики, но сегодня во время кризиса разница в цене между «первичкой» и «вторичкой» практически стирается, поэтому при покупке жилья, нужно смотреть не только на стоимость,а учитывать инфраструктуру и экологию района, транспортную доступность, тип и качество дома, а также другие не менее важные факторы, как оформление сделки.

Оформление сделки: юридические аспекты

Рынок недвижимости в России по-прежнему большей частью мало регулируемый и стихийный, и риск «натолкнуться» на квартиру с проблемными документами велик.

Существенная разница в документальном оформлении сделки при приобретении жилья на вторичном рынке. По словам Яны Сергеевой, если, приобретая квартиру в новостройке, покупатель становится первым собственником, то приобретая квадратные метры на вторичном рынке, одновременно приобретается история перехода права собственности на них, а здесь «рисков» и тонких моментов достаточно.

Абсолютно в каждом виде отчуждения существует факты и обстоятельства, нарушение или частичное несоблюдение которых, может повлиять на осуществление своего права будущим собственником жилья. При этом многие из них могут являться основаниями для признания одной из сделок с квартирой (с момента регистрации первого права собственности) частично или полностью недействительной.

Как рассказывает Алексей Бернадский, если на купленную вами квартиру имеют права третьи лица и права их были нарушены, то квартиру могут отобрать, например, проблема квартир, купленных с материнским капиталом и в которых вопреки закону дети не были сделаны собственниками. «Приобретая такую квартиру, покупатель подвергает себя риску, что в ходе плановой проверки органы опеки или прокуратуры обнаружат факт нарушения прав несовершеннолетних детей, и собственник может лишиться квартиры (по закону дети должны наделяться долей в квартире, купленной с материнским капиталом, однако родители этого не делаю, чтобы продавать потом квартиру без проблем с получением разрешения органов опеки)»,- отмечет эксперт. По его словам, и таких юридических «зацепок», помимо откровенного мошенничества множество. Нередко продавцы, даже неумышленно, утаивают ряд фактов из истории квартиры, которые в дальнейшем могут способствовать признанию сделки недействительной. Еще есть и самые «сложные» правоустанавливающие документы, как наследство или рента, это в целом крайне высокорисковый сегмент».

«Юридическая составляющая при приобретении квартиры на вторичном рынке, является единственным рискованным моментом, если это делать без профессиональной помощи»,-считает Яна Сергеева.

Фактор заселения и инфраструктура района как плюсы «вторички»

Цены сегодня между сегментами первичного и вторичного рынка жилья не столь сильно различны, как еще несколько лет назад, а многие покупатели, практически при равной цене объектов делают выбор в пользу вторичного рынка жилья, утверждает большинство экспертов опрошенных Sob.ru. Почему?

Яна Сергеева, рассказывает, что рассматривая разницу в приобретении квартиры на вторичном рынке и в новостройке на этапе строительства, для многих решающим фактором становится — возможность заселения в квартиру.

«Для многих покупателей, особенно приобретающих первое жилье с использованием кредитных средств, ключевым моментом в выборе, является возможность заселения в квартиру сразу после покупки, так как это исключает дополнительные затраты на аренду»,- отмечает она. Ильи Менжунова, директора Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» главное преимущество готового жилья на вторичном рынке состоит в том, что вам не придется жить на стройке. «Это касается преимущественно старого жилого фонда, поскольку большая часть жилых комплексов возводится в несколько очередей. Вы не увидите в окнах строительные краны и не услышите шум от стройплощадки»,- рассказывает эксперт.

Рассуждая, почему все-таки покупатели отдают предпочтение вторичному рынку недвижимости, Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», отмечает еще один важный фактор, как готовая инфраструктура района, что является несомненным плюсом старого жилого фонда.

«Если в новом жилом комплексе застройщик может долго кормить вас «завтраками», обещая детский сад или школу через неделю/месяц/год, то при покупке квартиры в старом жилом фонде вы можете прогуляться и максимально объективно оценить инфраструктурный набор»,- рассказывает Татьяна Саксонцева.

Плюсы новостроек: единая среда, возможность выбора, большая площадь

Несомненным преимуществом первичного рынка жилья является то, что в современных новостройках предлагаются новые улучшенные планировки с большими кухнями, геометрически правильными комнатами, оптимальными по площади и конфигурации коридорами. «Кроме того, только на первичном рынке недвижимости можно найти свободную планировку, позволяющее создать жилое пространство именно под себя»,- отмечает Лариса Швецова

Также одним из плюсов покупки квартиры в новостройке является то, что покупатель может выбирать из множества квартир, то есть подобрать себе вариант на нужном этаже, с нужным видом из окна, расположением относительно сторон света. Как рассказывает Наталья Шаталина, а вот на вторичке приходится выбирать из того, что имеется. Квартира на вторичке — товар штучный.

Кроме того, по словам Натальи Шаталиной, некоторые покупатели при покупке недвижимости обращают внимание не только на транспортную доступность или экологию района, но и на социальный статус окружения. И если при покупке квартиры на регулярном рынке совершенно непонятно, кто будут ваши ближайшие соседи и каков контингент района, то приобретая квартиру в новостройке можно предположить, что значительная часть окружения — люди от 30 до 45, зачастую молодые семьи с детьми.

«Еще один плюс — квартиры с чистовой отделкой, которых становится все больше на первичном рынке. Квартиры с чистовой отделкой позволяют сэкономить на ремонте, при этом иметь все необходимое для полноценной жизни. Очень редко на вторичке можно подобрать тот вариант, в котором ничего не нужно будет менять, пусть даже не сразу. К тому же застройщики сейчас предлагают чистовую отделку в разных стилях, в разных цветовых решениях, что позволит покупателю выбрать вариант, который его максимально устраивает. При этом стоимость квадратного метра квартиры с отделкой возрастает, конечно. Опциональная отделка стоит примерно 12-14 тыс. руб. за кв.м, но это в любом случае дешевле, чем ремонт собственными силами», — рассказывает Наталья Шаталина.

Действительно, и у вторичного и у первичного рынка есть свои преимущества и недостатки, ориентируясь на которые покупатель, останавливает свой выбор на строящемся или вторичном жилье. Основные факторы влияющие на покупку квартиры как на вторичном рынке жилья, так и на первичном мы рассмотрели, а вот что вам ближе новостройка, где как говорят риэлторы, клиент приобретает не просто квадратные метры, а совсем другой образ жизни с единой социальной средой или квартира в старом фонде, но уже с обжитой инфраструктурой, решать только вам.