Ситуация не очень частая, но иногда встречающаяся: собственник квартиры уехал за границу. На ПМЖ, обучение, длительное лечение – причин может быть множество. А находящуюся здесь квартиру надо продавать. В том, как это сделать, разбирался «Соб.ру»

Источник фото: shuttersock.com
По словам риэлторов, массовыми такие сделки были в прошлом. «Их пик пришелся на конец 90-х – начало 2000-х годов, тогда масса людей уезжала за рубеж, а потом многие решали остаться там, — говорит Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Многие из них принимали решение избавиться от московской недвижимости, особенно если квартира в России была не единственной». «Сегодня сделки подобного рода проводятся крайне редко, в общем объеме их не более 3%», — уточняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Можно «дистанционно»…

Законом предусмотрена возможность продажи имущества без личного участия в процессе собственника. Для этого существуют доверенности. Подробным образом данный предмет освещен в Гражданском кодексе (Глава 10 так и называется: «Представительство. Доверенность»), здесь же скажем, что документы эти должны быть составлены по четким правилам и заверены нотариусом.

«В доверенности обязательно должна быть указана дата ее составления, и она должна быть нотариально удостоверена, — говорит Денис Попов, управляющий партнер компании Contact Real Estate. – За границей это может сделать местный нотариус или специальное должностное лицо, имеющее такое право по законам этой страны. В этом случае доверенность должна быть апостилирована, если это требуется по закону, и переведена на русский язык. Таким образом, вместе с доверенностью на иностранном языке необходимо иметь ее нотариально удостоверенный перевод на русский язык. Другой вариант – сделать доверенность в российском консульстве сразу на русском языке. Но зачастую в консульство попасть сложнее, чем найти местного нотариуса. Поэтому чаще всего нам встречались именно нотариальные переводы доверенностей».

Вместе с тем, вполне возможны и документы, оформленные в консульствах. «У нас в практике была сделка: дочь пенсионерки – владелицы квартиры прилетала из США, чтобы продать недвижимость, принадлежащую матери, на основании доверенности, выданной в консульстве, — рассказывает Ольга Тихонова. – Сама пенсионерка в силу возраста прибыть из-за океана не смогла, но на сделку это не повлияло. Все абсолютно проверяемо, чисто и законно».

И пару слов об апостиле, упоминавшемся двумя абзацами выше. Это – международная стандартизированная форма заполнения сведений о законности документа, разработанная согласно Гаагской конвенции 1961 года. Штамп «APOSTILLE» — прямоугольной формы, он ставится на подлинники и копии документов. Как уточняет Ирина Доброхотова, этот штамп не требуется, если международным договором предусмотрена отмена или упрощение этих процедур. Например, он не ставится на доверенности, оформленные в Белоруссии.

…но лучше лично

При том, что доверенность – это абсолютно законный инструмент, многие покупатели их не любят. Причины весьма веские – у данных документов много различных дополнительных условий. Например, доверенность автоматически теряет силу в момент смерти доверителя. Так что не исключено, что человек, действительно давший ее 10 дней назад, умер вчера – и любая сделка с квартирой оказывается незаконной. А еще доверенность в любой момент может быть отозвана – для этого доверителю достаточно просто обратиться к нотариусу, заверившему ее, физически уничтожать документ необходимости нет. И это не говоря уж о том, что сама доверенность может быть поддельной; что человек, пришедший к нотариусу оформлять ее, был не тем лицом, за которого выдавал себя. В общем, проверка подлинности доверенности – это всегда тяжелая и кропотливая работа. «Иногда устраивают видеоконференцию с самим продавцом, — говорит Денис Попов. – В нашей практике был и срочный полет в Санкт-Петербург на встречу с доверителем, и звонок в российское консульство Республики Сейшельских Островов – и все это для проверки того, не отозвана ли доверенность, по которой действовали от имени продавца».

Можно посмотреть на проблему и с другого ракурса. С точки зрения покупателя, доверенность (даже сто раз проверенная риэлтором) все равно остается чем-то потенциально опасным. Так что приобретать такую квартиру станут либо в случае, если она очень понравилась (и других аналогичных предложений на рынке нет), либо если сделка необычайно выгодная. Т.е. цена ниже. Но последнее условие, привлекательное для покупателя, по понятным причинам не может нравиться продавцу. Поэтому специалисты все-таки советуют владельцу квартиры приезжать на сделку лично. «Недвижимость стоит миллионы рублей, — резонно замечает Ольга Тихонова. – Собственнику лучше приехать, ведь затраты на билеты мизерные по сравнению со этими суммами».

Все как следует подготовить…

Рынок недвижимости – это, к сожалению, место, где продавцы и покупатели безжалостно «кидают» друг друга. И если для тех, кто постоянно живет в Москве, это просто неприятно, то для человека, проживающего за границей, еще и разорительно. Приехать, потратив несколько десятков тысяч рублей, только для того, чтобы узнать, что покупатель передумал – это, знаете ли, не радует…

В таких условиях вырастает роль агента. «Одним из вариантов решения является заключение предварительного договора, — говорит Ирина Доброхотова. – От имени собственника представитель по доверенности, в которой обязательно должно быть прописано соответствующее полномочие, заключает предварительный договор с внесением обеспечительного платежа. В договоре необходимо предусмотреть возможность использовать эту сумму в качестве компенсации расходов собственника за его приезд в случае, если договор купли-продажи не будет заключен».

«Риэлтор заинтересован в том, чтобы сделка состоялась, это наша работа, — отмечает Ольга Тихонова. – Наша задача состоит в том, чтобы максимально все подготовить к сделке, найти покупателя, приготовить документы, а продавцу останется только прибыть в банк на закладку денег в ячейку».

И о налогах

Всем на рынке хорошо знакомы налоговые правила:

— граждане, владевшие проданной недвижимостью более 3-5 лет (в зависимости от оснований права собственности), освобождаются от подоходного налога полностью;

— те, кто владел недвижимостью менее названного срока, получают высвобождение в 1 млн. руб., а все, что сверху, облагается налогом по ставке в 13%.

К сожалению для иностранных собственников квартир, налоговые нерезиденты (те, кто проводят в России менее 183 дней в году) существуют в куда менее благоприятном режиме: все их доходы от реализации имущества облагаются налогом по ставке в 30%, и при этом никаких вычетов не предусмотрено. Об этом обстоятельстве неплохо бы помнить, затевая продажу своей московской квартиры…

Автор: Владимир Абгафоров