Материнский капитал сложно назвать новинкой: 1 января нынешнего года этой программе исполнилось 10 лет. Но интерес она вызывает не снижающийся — как и всякая возможность решить (пусть и частично) свои проблемы с помощью государства. Что это за программа и — главное — как воспользоваться ею на практике — с этими вопросами постарался разобраться Соб.ру.

История вопроса начинается с Федерального закона № 256 от 29.12.2006 г. О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей. В целях, ясно изложенных в самом названии, закон дал старт соответствующей программе — прямо через два дня после вступления в силу, с 1 января 2007 года.

Материнский (семейный) капитал — это денежный сертификат, который представляет собой государственную поддержку, полагающуюся российским семьям после рождения или усыновления второго и последующих детей, — говорит Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании МИЭЛЬ-Новостройки. — Воспользоваться им могут женщины, которые родили или усыновили второго или последующих детей, начиная с 1 января 2007 года, а также мужчины, являющиеся единственными оставшимися в живых родителями или усыновителями второго или последующих детей также с 1 января 2007 года.

Сертификат нельзя превратить в наличные. И деньги с него можно потратить только на цели, так или иначе связанные с благосостоянием семьи: на обучение детей, услуги здравоохранения детей и родителей, или пенсионные накопления матери. И (что интересует нас больше всего) на приобретение жилья, в том числе при помощи ипотеки. Важная деталь: в большинстве случаев использовать сертификат можно только после того, как ребенку, давшему право на его получение, исполнится 3 года. И только в том случае, если маткапитал направляется на оплату ипотеки (как первоначального взноса при приобретении, так и погашении долга и процентов) его можно использовать ранее.

Не золотые горы, но…

Более всего граждан интересуют размеры данного пособия. Сумма с течением лет менялась и составляет на нынешний момент 453 тыс. 026 руб. По меркам нашего рынка недвижимости, конечно, не очень много. Но важно учитывать два обстоятельства. Во-первых, цифра эта едина для всей страны, а не только Москвы с ее заоблачными ценами на недвижимость. А в России, в общем, немало мест, где столько стоит целая квартира. А во-вторых, маткапитал может использоваться в качестве первоначального взноса при ипотеке. С учетом того, что банки и застройщики сегодня просят очень скромные первоначальные взносы (а иногда и вовсе устанавливают их нулевыми и даже отрицательными), сумма в без малого полмиллиона может здорово помочь при приобретении квартиры. Даже в Московском регионе.

В целом, как отмечает Максим Лещев, генеральный директор ГК Гео Девелопмент, по оценкам экспертов, более 90% семей, получивших материнский капитал, использовали его на покупку жилья.

Квартира: покупка сразу…

Переходим к главной нашей теме — приобретению с помощью маткапитала недвижимости. Можно сделать это впрямую, т.е. просто приобрести квартиру (точнее — с учетом уровня цен — присовокупить эти 453 тыс. руб. к имеющимся накоплениям). Правда, как мы помним, для этого нужно дождаться момента, когда ребенку, давшему право на этот сертификат, исполнится три года.

Механизм сделки довольно простой, — рассказывает Валентина Камышова, начальник отдела продаж объектов многоэтажного строительства ГК А101. — Выбирается квартира, и в договор долевого участия (ДДУ) вписывается родитель, на которого оформлен сертификат. Затем застройщик оформляется рассрочку на сумму материнского капитала с отсрочкой второго платежа на один квартал. После регистрации ДДУ клиент выплачивает свои деньги, без учета материнского капитала. Далее, продолжает эксперт, покупатель обращается в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации (ПФР). Примерно через три месяца оставшиеся деньги поступают на его банковский счет, откуда перечисляются застройщику.

Есть еще два важных момента. В приобретаемой квартире должна быть выделена доля детей. На этот счет либо оформляется нотариально заверенное письменное обязательство покупателя (что они, получив на квартиру собственность, выделят долю в пользу детей), либо детей сразу включают в состав участников ДДУ. Второй нюанс, на который обращает внимание Татьяна Гусева — приобретение новостройки возможно только при оформлении ДДУ. При схеме с ЖСК (их осталось мало, но они все-таки еще есть на нашем рынке), а также по уступке от физлиц использование маткапитала будет невозможно.

Также возможно использование маткапитала и при приобретении квартиры на вторичном рынке. Однако здесь сложность расчетов создает дополнительные ограничения: как говорит Максим Лещев, не всем продавцы готовы ждать, пока ПФР перечислит им деньги. С другой стороны, на нынешнем не очень активном рынке многие собственники будут рады любому покупателю…

…и в ипотеку

Можно использовать материнский капитал и при ипотеке — более, того, как мы помним, это единственная возможность применить эти деньги до достижения ребенком 3 лет.

Но свои тонкости есть и здесь — они не прописаны в законе, а объясняются внутренними правилами банков. В ряде кредитных организаций при использовании материнского капитала обязательным условием является наличие и собственных средств заемщика, — говорит Татьяна Гусева. — При этом именно собственные средства должны составлять не менее 5-10% стоимости приобретаемого объекта.

Формальное объяснение этого ограничения: маткапитал, как мы помним, выплачивается с запозданием в три месяца, так что на какой-то момент банк подвисает — он не получил от своего заемщика вообще никаких денег. Но есть и неформальное. Банки хотят убедиться, что получающие ипотеку — серьезные и ответственные люди, способные самостоятельно скопить хоть сколько-то.

…И, конечно, можно использовать эти деньги для выплаты уже имеющейся ипотеки. Тут просто: обращаемся в ПФР, указывая цель погашение ипотечного кредита. Единственное условие — дети должны быть в числе собственников приобретаемой квартиры. Если это не было сделано на этапе приобретения — в ход идет уже упоминавшееся нотариально заверенное обязательство родителей выделить детям долю после получения права собственности.

Не так уж и сложно

Технически получение средств маткапитала особых проблем не представляет. Прежде всего, нужно обратиться в отделение Пенсионного фонда за сертификатом — делается это через центр Мои документы. Заявка рассматривается в течение месяца.

Далее выбираем квартиру для приобретения. В ДДУ должно быть два обязательных пункта:

а) о порядке возврата средств материнского капитала в случае расторжения ДДУ (указывается, что средства перечисляются застройщиком на расчетный счет отделения ПФР);

б) наличие пункта, что перечисление средств материнского капитала осуществляется на расчетный счет застройщика, указанный в ДДУ. При этом срок перечисления не может быть менее трех месяцев.

После подписания ДДУ следует подать заявление в отделение ПФР на распоряжение средствами на основании сертификата. Срок его рассмотрения — один месяц, после этого деньги перечисляются не позднее чем через два месяца.

Под колпаком опеки

Необходимо помнить, что собственник квартиры, купленной с использованием маткапитала, не совсем свободен в возможности распорядиться ей. Закон ставит единственное, но важное условие: все члены семьи, независимо от возраста, должны иметь доли в покупаемой квартире, — подчеркивает Валентина Камышова. — Это означает, что даже малолетние дети превращаются в собственников, и продать эту квартиру возможно лишь после уведомления о предстоящей сделке соответствующих инстанций — органов опеки и попечительства.

Получить же подобное разрешение вполне возможно: нужно лишь доказать, что в результате продажи квартиры дети не лишатся своей доли в праве собственности, а также что их жилищные условия не ухудшатся. Так что если квартира продается для того, чтобы приобрести вместо нее нечто лучше и просторнее — разрешение от органов опеки будет получено без проблем.

И в завершение…

Хотим обратить внимание на следующие нюансы:

— существуют застройщики, указывающие в своей рекламе, что они удваивают материнский капитал. Как пояснили наши консультанты, это просто рекламная скидка — продавец от своего имени дарит многодетным семьям 453 тыс. руб. Никакого скрытого подтекста, подвоха тут нет;

— по состоянию на сегодня, программа материнского капитала будет действовать до конца 2018 года. Дальше, вроде как, она прекращается — хотя не исключено, что государство ее продлит. Как это случилось недавно с бесплатной приватизацией жилья.