То, что приобретение квартиры сопровождается подписанием и госрегистрацией множества документов, возражений участников сделки никогда не вызывает: все понимают, что дело тут серьезное… С арендой иначе — снимающие квартиру иногда хотят поменьше «возиться с бумажками», полагая, что устных договоренностей с противоположной стороной будет вполне достаточно. Насколько такая позиция разумна — с этим вопросом попытался разобраться «Соб.ру».

На случай возможных «разборок»

Интересующий нас вопрос прямо упоминается в законах — в частности, в Гражданском кодексе (ГК) РФ имеется глава 35 «Наем жилого помещения». Целых 18 статей (ст. 671-688), посвященных различным аспектам данной темы. Главное же сформулировала Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»: согласно ГК, официальным документом считается договор, заключенный двумя сторонами — наймодателем и нанимателем. Он заключается в простой письменной форме и в большинстве случаев не требует нотариального заверения или государственной регистрации. «Договор найма — это гарантия для обеих сторон, — подчеркивает Мария Жукова. — Документ имеет юридическую силу, предполагает ответственность и защищает права обеих сторон. Договор найма принимается к рассмотрению в судах и других инстанциях».

«Никакие устные договоренности между сторонами сделки найма жилья юридической силы не имеют, — подтверждает Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Только документы — договор найма жилого помещения, заверенный подписями нанимателя и наймодателя с указанием их паспортных данных, расписки в получении оплаты, выполнении других обязательств сторон и т. д. — могут быть действенными при судебном разбирательстве». При этом, продолжает эксперт, статистика показывает, что в 60% случаев наниматели и наймодатели не проявляют интереса к тому, чтобы зафиксировать на бумаге появившиеся в процессе переговоров дополнительные договоренности, составить расписки в получении арендной платы и т. д.

В качестве иллюстрации важности договора можно привести такой случай. Владелец квартиры сдавал ее (без составления каких-либо документов), а после отъезда жильца получил счет от интернет-провайдера за пользование интернетом и кабельным телевидением на несколько тысяч рублей. Провайдер, естественно, настаивал на том, что услуги поставлялись в квартиру по такому-то адресу — следовательно, заплатить должен владелец этой квартиры. Для того, чтобы убедить его в обратном (договор составлен с физическим лицом, указавшим свои паспортные данные в договоре — его и «прессуйте»), хозяину квартиры пришлось изрядно потрудиться и даже пригрозить судом. В общем, история оказалась бы гораздо более простой, если бы владелец квартиры имел на руках документальное подтверждения того, что недвижимость сдавалась…

Условия: мелочей тут нет!

Какие пункты обязательно должны быть в договоре найма? Прежде всего, конечно, те, которые требует указать законодательство. «Чтобы подписанный сторонами договор найма был признан действительным, в нем должны быть указаны существенные условия, — перечисляет Кирилл Кокорин, юрисконсульт Департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

— наименование передаваемого в наем жилого помещения, его характеристики и точный адрес (пример: жилое помещение в виде 3-комнатной квартиры общей площадью 100 кв. м, расположенной по адресу: город Москва, ул. Ивановская, дом 5, корпус 5, квартира 5);

— точные данные нанимателя и наймодателя: их ФИО, паспортные данные, регистрация по месту жительства;

— данные документов, подтверждающих права собственности наймодателя;

— размер платы за наем квартиры, порядок и сроки расчетов;

— срок действия договора найма (в случае отсутствия указания срока найма договор будет считаться заключенным на 5 лет);

— данные граждан, которые будут проживать совместно с нанимателем;

— подписи нанимателя и наймодателя».

При условии соблюдения данных условия, отмечает Кирилл Кокорин, договор найма вступает в законную силу с момента его подписания сторонами.

Однако, как подчеркивали опрошенные нами эксперты, есть еще ряд моментов. Их включение в договор найма вроде необязательно (т.е. ГК и прочие законы этого не требуют), однако наличие этих пунктов гарантируют сторонам спокойную жизнь. В их числе:

— порядок и основания досрочного расторжения договора по инициативе или вине любой из сторон;

— ответственность сторон — как за недостатки объекта, так и за причиненный ущерб. Этот пункт обычно перечисляет штрафные санкции для нанимателя и для наймодателя;

— возможность содержания домашних животных;

— ответственность и порядок урегулирования ущерба, причиненного третьим лицам (соседям);

— запрет или право для нанимателя сдавать квартиру по договору поднайма третьим лицам;

— количество и порядок посещений собственником квартиры (с предварительным уведомлением нанимателя или без);

В договоре должно быть прописано внесение залоговой суммы, которая будет обеспечивать сохранность квартиры и имущества, и порядок возврата ее по истечении срока действия договора.

…Одним словом, при составлении договора найма действительно нет мелочей. Чем более детальный и предусматривающий все возможные ситуации документ будет составлен — тем меньше вероятность того, что какая-то конфликтная ситуация возникнет впоследствии.

Сроки: волшебный «почти год»

Как уже было сказано выше, договор найма может быть заключен на любой срок до пяти лет. Однако на нашем рынке в ходу другая практика: чуть меньше года. Это может быть и 11 месяцев, и даже год без нескольких дней — скажем, 20 февраля года нынешнего заключается договор до 18 февраля 2018-го. Объяснение этом странноватому на первый взгляд феномену есть, и очень простое. «При найме сроком от 1 года необходима государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, которое возникает на основании договора найма — речь идет об условиях, стесняющих собственника сдаваемой квартиры при пользовании и распоряжении ею, — говорит Кирилл Кокорин. — Естественно, граждане стараются избежать дополнительных хлопот».

Если по истечении данного срока стороны довольны друг другом, они могут продлить действующий договор. Для этого составляется новый договор — в нем перечисляются те условия, которые изменились (например, стороны пересмотрели размер платы за наем).

Договоры от агентств: прочитать все-таки стоит…

При найме квартиры через риэлтора (а это, на наш взгляд, самый разумный путь: комиссионные не так высоки, а беды и опасности, от которых убережет профессионал, многочисленны) сторонам предлагается типовой договор. Опрошенные нами эксперты, естественно, высоко оценили качество этих документов. Дело тут не в саморекламе, а в том, что агентства действительно имеют солидный опыт работы, за время которой все нюансы их документов прошли многократную «обкатку».

«Договор, который предоставляет своим клиентам компания «МИЭЛЬ-Аренда», учитывает все важные аспекты, он разработан так, что защищает интересы обеих сторон, — отмечает Мария Жукова. — Например, если хозяин квартиры попытается досрочно выселить жильца исключительно по своей прихоти, в договоре найма предусматриваются штрафные санкции за это. В договоре указано за какой период времени и в каком виде каждый из участников арендных отношений может расторгнуть договор досрочно, а также порядок возврата денег за оплаченный и не прожитый период, а также залоговой суммы».

«Благодаря 25-летнему опыту компании на рынке, нам известны все «камни преткновения» при найме жилья, поэтому в договорах учтены абсолютно все пункты и прописаны все условия, — подтверждает Кирилл Кокорин. — Кроме того, мы заинтересованы в продолжительном сотрудничестве со своими клиентами, поэтому важное значение имеет поддержание собственного высокого статуса. «ИНКОМ-Недвижимость» проводит сопровождение клиентов в течение всего срока действия договора найма: специалисты оказывают содействие в урегулировании разного рода конфликтов, проводят консультирование, в том числе и по юридическим вопросам и т.д., то есть участники сделки не остаются наедине со своими вопросами и проблемами, они всегда могут рассчитывать на профессиональную помощь».

Однако даже с учетом сказанного, специалисты посоветовали не подписывать ничего не глядя, а внимательно читать все пункты предлагаемого договора.