Апартаменты – формат недвижимости, существующий на московском рынке уже несколько лет. Соответственно, термины «новый», «новинка» к нему уже вряд ли применимы. С другой стороны, вопросы, которые задают по поводу апартаментов потенциальные покупатели, свидетельствуют: с данным типом недвижимости народу далеко не все очевидно.

«Собственник» решил разобраться с наиболее часто встречающимися сомнениями.

Агрессивный новичок

Рост числа апартаментов впечатляет – сегодня они составляют уже до четверти (!) всего нового предложения в Москве. «По итогам III квартала 2016 года их доля в общем объеме новостроек достигла 24,5%, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Для сравнения: в 2012 году этот показатель составлял только 14%».

Чуть более скромно оценивает уровень предложения Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» – по ее данным, на них сегодня приходится 19,6% от общего объема предложения. «На первичном рынке Москвы реализуется 147 корпусов с апартаментами в 83 проектах, — отмечает эксперт. – Проекты могут быть как полностью с апартаментами, так и частично. Объем предложения апартаментов составляет 462,5 тыс. кв. м».

Владислав Мельников, вице-президента банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point, говорит, что в «старых» границах Москвы в стадии активной реализации находится около 100 проектов, причем примерно четверть из них являются объектами реконструкции. В третьем квартале 2016 года на рынок вышло четыре проекта с апартаментами в разных ценовых сегментах, а всего с начала года рынок пополнился 20 проектами с апартаментами.

Дело, однако не только в обширном присутствии на рынке. Ни для кого не секрет, что для очень многих покупателей недвижимости самым главным является вопрос цены – приобретают то, что по карману, а на другие предложения (пусть они хоть в сто раз лучше и привлекательнее) просто не хватает денег. Апартаменты в этом смысле вне конкуренции: прайс-лист на них в Москве (причем «старой», без учета присоединенных летом 2012 года территорий) начинается от 2,3 млн. руб.! Для сравнения – квартира обойдется минимум на полмиллиона дороже.

Появился и вторичный рынок. Цифры там, конечно, поскромнее, но уже где-то 5-7% продаваемой частными лицами недвижимости – апартаменты.

Итог получается такой: если человек захочет купить «квартиру в Москве», с весьма высокой долей вероятности он наткнется на апартамент. Особенно если будет выбирать самое доступное по цене.

Хоть похоже на квартиру, только все же не квартира…

Наши читатели, вероятно, знают о главном отличии апартаментов – они юридически не являются жильем. Наличие полноценной квартиры или комнаты позволяют собственнику оформить регистрацию по месту жительства, которая дает немалые блага: прибавку к пенсии, льготы для пенсионеров и несовершеннолетних при пользовании общественным транспортом, субсидирование коммунальных платежей, возможность определить ребенка в детский сад или школу, голосовать на выборах… А что же апартаменты? С ними довольно хитро. В части апартаментных комплексов (имеющих статус гостиниц) можно получить регистрацию – но только временную, на срок до 5 лет. А потом бесконечное количество раз продлевать ее. Но большинство комплексов апартаментов, к сожалению, юридически относятся не гостиничной недвижимости, а к другим категориям – производственной, к примеру. Там никакая регистрация невозможна.

Еще одно отличие связано с возможностью выселения. «Если владелец жилья стал должником, и суд предписывает конфисковать его имущество в пользу кредиторов, приставы не могут выселить его из квартиры, если она является единственным местом проживания, — напоминает Мария Литинецкая. — Исключение составляет жилье, приобретенное по ипотеке». А апартаменты – нежилые помещения, так что их собственник может быть выселен даже в случае, если никакой другой недвижимости у него нет.

Третье различие с квартирами сводится к техническим аспектам. Жилые дома строятся в строгом соответствии со строительными и санитарными нормами и правилами. Для апартаментов части их требований (инсоляция) просто не существует, по другими параметрам (вентиляция, шумоизоляция, противопожарная защита) требования ниже тех, что предъявляются к жилым помещениям. Нет для комплексов апартаментов и обязательств по социальной инфраструктуре – детским садам, школам, поликлиникам, а также благоустройству прилегающей территории. Девелопер не обязан строить все это.

Наталья Шаталина обращает внимание на еще один важный аспект: «нежилой» статус апартамента позволяет на полном основании разместить там шоу-рум, мастерскую или другое помещение, используемое для работы. «В том случае, если соседи будут шуметь в неурочное время, у жителей апартаментов даже не будет возможности на них подействовать или вызвать полицию, так как это не жилье и не распространяются требования о тишине», — говорит эксперт.

…Проницательный читатель, конечно, заметил, что пока мы старательно обходим самую главную материю. О ней, родимой, сейчас и поговорим.

О деньгах: дороже…

Апартаменты, бесспорно, проигрывают квартирам и в смысле повседневной эксплуатации. Вода, электричество, тепло – все это поставляется сюда не как «населению» (т.е. с существенными льготами), а как коммерческим структурам. В результате, отмечает Мария Литинецкая, тарифы на водоснабжение оказываются выше на 12%, на водоотведение – на 8%, чем в квартиры. Еще более существенна разница для тепла (25%) и электричества (36%). Все это – средние цифры, а точный размер тарифов зависит от договоров, заключенных управляющей компанией с поставщиками коммунальных услуг.

Не порадуют апартаменты и с точки зрения налога на имущество. Для большинства квартир он, как мы помним, составляет 0,1-0,2% в год, а для апартаментов – 0,5%. У апартаментов, правда, цена, от которой рассчитывает налог, пониже – но это слабое утешение. К примеру, для квартиры стоимостью 8 млн. руб. ежегодный налог составит 8 тыс. (0,1%), а для апартамента такого же качества – 30 тыс. (цена меньше – 6 млн., но от нее высчитывается 0,5%). Но и это еще не все. Для жилья, как известно, существуют налоговые вычеты: 10 кв. м – для комнат, 20 кв. м – для квартиры и 50 кв. м – для дома. То есть имея квартиру, например, в 50 кв. м, вы заплатите налог лишь за 30 – а это существенная скидка, сразу в 40%. На апартаменты, как на нежилые помещения, налоговые вычеты и льготы не распространяются.

«Также стоит отметить, что при покупке апартаментов невозможно оформить налоговый вычет и невозможно использовать в счет оплаты материнский капитал», — напоминает Владислав Мельников.

…но дешевле!

Однако все изложенные выше недостатки апартаментов компенсируются одним мощным контраргументом: они дешевле! Причем существенно. По данным компании «Метриум Групп», в III квартале уходящего года минимальный бюджет покупки в классе «комфорт» для квартир составлял 2,74 млн. руб., а для апартаментов – 2,28 млн. руб., т.е. разница составляла 16,7%. Еще более впечатляющие отличия у классов «бизнес» (3,8 и 2,9 млн. руб. соответственно; разница – 23%) и «элит» (17,7 млн., 10,3 млн.; 41,6%).

Наталья Шаталина оценивает разницу цен квартир и апартаментов в 14-20%. Так, по ее словам, в проекте комфорт-класса «Фили Град» средневзвешенная цена 1 кв. м квартир составляет 244,1 тыс. руб., а апартаментов – 202,4 тыс. руб. В более дорогом проекте «Царская площадь» квартиры продаются в среднем за 249,5 тыс. руб. за кв. м, а апартаменты – за 218,3 тыс. руб. за кв. м.

Владислав Мельников приводит в пример МФК Match Point – в нем однокомнатный апартамент площадью 62 кв. м стоит 12,6 млн. руб., тогда как стоимость аналогичной по площади квартиры в том же районе (Кутузовский проспект) начинается от 13,8 млн. Если речь идет о недвижимости большей площади, то разница будет более ощутимой: двухкомнатные апартаменты площадью 85 кв. м стоят от 17,8 млн. руб., а аналогичные квартиры – от 20,1 млн.

Элементарный здравый смысл вкупе с математикой на уровне средней школы подсказывают – купив апартамент и сэкономив на нем около полумиллиона рублей (если сравнивать самые дешевые объекты), можно покрыть более высокие коммунальные платежи и налоги лет на 20 вперед. А далее, как известно, помрет или эмир, или ишак, или Ходжа Насреддин…

А им зачем?

Вопрос, лежащий на поверхности: а почему апартаменты вообще строят? Если квартиры дороже – то застройщику прямой резон возводить именно их. Однако не все так просто. Как отметили наши консультанты, часто на имеющемся участке земли жилое помещение строить просто нельзя – не дают установленные государством ограничения. В прежние (докризисные) времена вопрос решался просто: возводилось что-нибудь торговое или офисное. Но сегодня в этих сегментах рынка кризис еще более жесткий, так что часто апартаменты оказываются единственно разумным вариантов застройки.

Не забудем и о том, что само строительство апартаментов обходится девелоперу дешевле – в первую очередь из-за отсутствия нагрузки на возведение социальных объектов. Так что и застройщик тут оказывается не в накладе…

Итог: ножки протягиваем по одежке

Недостатки апартаментов перечислены выше, и это серьезные недостатки. Особенно настораживают налоги – да, сегодня они находятся на умеренном уровне 0,5% в год, но ничто не помешает властям сделать больше – в конце концов, это решает само государство, его «ветки» прекрасно могут договориться друг с другом о чем угодно… Но все эти рассуждения как о скалу разбиваются о простой и неоспоримый факт: апартаменты дешевле! А это значит, что для многих людей вопрос стоит так: или никакой крыши над головой, или апартамент. Ответ очевиден…