Договор найма — документ, определяющий все правила проживания в съемной квартире. При этом законодательно его содержание особо не регулируется — есть лишь требование о том, что договор должен быть составлен в свободной письменной форме. Соответственно, написано в нем может быть, теоретически, вообще все что угодно. Как быть съемщику, куда внимательно смотреть в договоре, чтобы не оказаться пострадавшей стороной?

В принципе, не все так страшно: за десятилетия практики устоявшаяся форма договора успела сложиться, и с небольшими вариациями, как говорят опрошенные «Домом» представители риелторских компаний, применяется в разных конторах.

«Ни одно из агентств стороной по договору найма не является. В таких договорах фигурируют только наймодатель и наниматель. Соответственно, именно они и определяют конкретные условия договора найма. Агентство лишь вправе по просьбе любой из сторон предложить шаблон договора найма, разъяснить при необходимости какие-либо положения, содержащиеся в нем, — поясняет директор юридического департамента Penny Lane Realty Сергей Поправка. — Договор найма весьма прост. И если стороны перед его подписанием внимательно все прочитают и поймут все содержащиеся в нем условия — ошибки крайне маловероятны».

«Единственное существенное различие, которое встречается в договорах, — штрафная санкция за досрочное расторжение договора найма, — ее наличие и размер штрафа. В договоре должно быть указано, каковы условия расторжения. Обычно если договор расторгается по вине арендодателя, он выплачивает неустойку в размере месячного платежа, если арендатор съезжает раньше, собственник не возвращает депозит», — говорит Юлия Ковалева, директор департамента аренды городской недвижимости Kalinka Group.

При этом, как подчеркивает Анна Карпова, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet, довольно часто встречаются не столько ошибки, сколько неучтенные условия съема, из которых затем вырастают серьезные проблемы в арендных отношениях.

«В некоторых компаниях предлагаются такие упрощенные схемы договоров, где не обговаривается, например, кто будет оплачивать коммунальные и эксплуатационные расходы, парковку. Собственник при этом договаривается с агентством, что арендатор будет нести эти расходы, квартиросъемщик, в свою очередь, уверен, что кроме арендного платежа ничем не обязан более арендодателю. При этом в элитном сегменте коммунальные платежи могут доходить до 60 тысяч рублей в месяц», — приводит пример эксперт.

К конфликтам порой приводят и неучтенные в договоре условия посещения квартиры собственником, который вместо ожидаемого «не чаще раза в месяц» вдруг начинает наведываться чуть ли не через день.

Отдельный жанр — это договоры, составленные не агентством, а самим собственником, отмечает Николай Лавров, генеральный директор компании «Недвижимость в Петербурге». «Как правило, это скачанная из интернета основа, дополненная или сокращенная в меру фантазии. Тут могут быть разные сюрпризы, — говорит эксперт. — Мне встречались соглашения с пунктами о праве собственника менять по своему усмотрению стоимость найма в течение действия договора. Пункт о том, что собственник оставляет за собой право посещать квартиру в любое удобное ему время, в том числе и в отсутствие нанимателя… Некоторые хозяева пытаются прописать возможность выселить жильцов без объяснения причин с уведомлением за три дня».

Чаще всего спорные ситуации возникают как следствие невключения в соглашение каких-либо существенных для сторон моментов (например, запрет на проживание домашних животных или на курение в квартире) или невнимательного прочтения договора, сходятся опрошенные эксперты во мнении.

«Одна из спорных ситуаций в нашей практике была связана с курением, — приводит пример Юлия Ковалева. — В договоре не было зафиксировано, что собственник не разрешает курить в квартире. По опыту скажу, что сдать дорогую квартиру, в которой курили, бывает очень сложно. Обнаружив, что в квартире с ремонтом за несколько миллионов долларов курят, владелец попросил жильца съехать. Поскольку арендатор менять свой образ жизни не собирался, то и спорить не стал и покинул квартиру».

«В нашей практике был случай, когда дело дошло до расторжения договора, когда собственник узнал, что, несмотря на его строжайший запрет, в арендной квартире содержались втайне от него две кошки», — рассказывает Анна Карпова.

Обычно конфликтные ситуации решаются в процессе переговоров, в крайнем случае — в судебном порядке. Соответствующий пункт, к слову, включается в типовой договор найма. «Однажды собственник пригласил нас засвидетельствовать порчу его имущества: за год проживания квартира была буквально разгромлена детьми, стены изрисованы, обои содраны со стен. Съезжавший арендатор согласился, что виноват, и оставил депозит, который, к сожалению, не смог покрыть стоимость ремонта», — приводит пример внесудебного урегулирования проблемы Юлия Ковалева.

Одним словом, так или иначе споры обычно разрешаются. Но — не всегда в пользу съемщика, как нетрудно догадаться. А некоторых ситуаций легко избежать, просто прочитав документ до подписания. На что именно стоит смотреть в договоре?

«В обязательном порядке текст договора должен содержать: паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых владелец квартиры получил ее в собственность, — рассказывает Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда». — Стоит отметить такой нюанс — если квартирой владеют несколько сособственников, подписи всех должны быть в договоре. Или же право на сдачу квартиры должно быть передано одному лицу на основе нотариально заверенной доверенности. Иначе у сособственника или зарегистрированного в квартире жильца сохраняется право проживать на данной жилплощади».

Убедиться в том, что договор подписан всеми собственниками, можно, запросив у арендодателя выписку из домовой книги — в ней перечисляются все собственники, сособственники и зарегистрированные в квартире лица. Срок действия выписки составляет один месяц, поэтому стоит обратить внимание на дату выдачи документа.

Кроме того, отмечает Мария Жукова, для арендатора важно прописать в договоре: количество и порядок посещений собственником квартиры (с предварительным уведомлением нанимателя или без); сумму стоимости найма; условия оплаты; иные платежи (оплата электроэнергии и тому подобного).

«Существенные условия, на которые обязательно должен обратить внимание съемщик — срок найма, стоимость месяца, частота посещения квартиры собственником, кто оплачивает коммунальные и иные услуги, сроки и порядок возврата залога (если он есть) при завершении договора. Кроме того, в договоре обязательно прописаны условия его досрочного расторжения. Их надо читать особенно внимательно, — говорит Николай Лавров. — Срок, стоимость месяца, оплата «коммуналки» — условия индивидуальные, «плавающие», для них в бланках договоров всегда есть пустые строки, чтобы заполнить под конкретную ситуацию. Здесь главное проследить, чтобы эти строки были заполнены именно так, как договорились на словах».

Еще один ключевой момент — условия расторжения договора, подчеркивает Анна Карпова. «Если арендатор сам нашел квартиру и подписывает договор, составленный агентом со стороны собственника, нужно особенно внимательно отнестись к этому пункту, поскольку договор может быть составлен в пользу владельца квартиры. В частности, в договоре может быть прописано, что собственник без всяких санкций может его досрочно расторгнуть с уведомлением арендатора за месяц, в то время как арендатор должен при досрочном расторжении понести убытки в виде страхового депозита», — отмечает эксперт.

Кроме самого договора, надо обратить внимание на приложения к нему, подчеркивает Николай Лавров. «Обязательно должен быть акт приема-передачи квартиры. В нем фиксируется имеющаяся на момент заключения договора мебель и техника, их состояние, а также заметные недостатки. Например, если на момент подписания договора стиральная машинка есть, но не работает — это должно быть отражено в акте. Если треснуло оконное стекло, царапины на ламинате — тоже. Если этого не сделать, при выезде хозяин может потребовать компенсировать этот ущерб, и нанимателю нечем доказать, что это не его вина».

Арендаторам необходимо требовать подробной описи всего имущества в квартире с пометкой о его состоянии, соглашается Анна Карпова. «Нередко собственники по окончанию срока аренды «находят» в своей квартире поломки, которые уже были в ней до заезда арендатора, однако «память их подводит», и они требуют жильца устранить недостатки. Иногда даже собственники удерживают страховой взнос в счет оплаты таких «поломок», — рассказывает эксперт. — Дабы избежать подобных казусов, арендатор должен позаботиться о том, чтобы все неисправности бытовой техники и мебели были указаны в описи. Плюс необходимо, чтобы в договоре был пункт о том, что взнос может удерживаться только с согласия обеих сторон, а не по самовольному решению собственника».