Когда-то квартиры давались бесплатно, но было это так давно, что никто и не вспомнит. И тогда квартиру получали на всю жизнь, а, возможно, даже жизнь потомков также проходила в ней. Конечно, люди съезжались и разъезжались, квартиры обменивались, но массового характера это не имело. Сейчас квартиры покупаются и продаются, причём некоторые семьи меняют квартиру не один раз: новая покупается, а старая продаётся. И вот эффективная продажа старой квартиры зависит от её разумной цены и ликвидности.

Азы

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, напоминает, что ликвидным продукт считается за способность быть быстро проданным по цене, близкой к рыночной: «Чем быстрее конвертация продукта в деньги, тем ликвиднее он является. Продолжая эту цепочку, получаем, что ликвидный продукт — это продукт, пользующийся максимальным спросом у покупателя в конкретный момент времени на рынке».

Ликвидность складывается из нескольких составляющих, и планировка тут играет не последнюю роль. Безусловно, продать можно всё, предлагая дисконт или долго ожидая своего покупателя. Но ведь каждый хочет сделать это прибыльно, что возможно провернуть лишь с ликвидным товаром.

Эмиль Захаряев, управляющий партнёр Rezidential group, напоминает, что по-научному ликвидность складывается из трёх элементов: «Важны объёмно-пространственные габариты квартиры, компоновка или комбинаторика помещений в ней и её комплектация. Если кратко о каждой составляющей, то объёмно-пространственная ориентация — это когда в квартире площадь коридоров и холлов составляет не более 20% от общей площади, когда ширина комнат, заданная поперечными стенами, составляет не менее трёх метров, а лучше 3,3 – 3,5 метра, а геометрия большинства комнат с соотношением длин стен стремится к пропорции 1:1,5.

Важны объёмно-пространственные габариты квартиры, компоновка или комбинаторика помещений в ней и её комплектация.

Компоновка и комбинаторика помещений призвана соблюдать в квартире приватность пространства, то есть нахождение, например, в линейной квартире спальни между кухней и гостиной неэффективно. Также в этот пункт можно отнести отсутствие проходных комнат или крупных выпирающих несущих стояков. С точки зрения комплектности квартир её помещения должны соответствовать определённому назначению и классности проектируемого объекта. Например, в бизнес-классе „забывают“ проектировать второй санузел в многокомнатных квартирах, что снижает ликвидность».

Если перевести эти термины на простой язык, то, как отмечает эксперт, у покупателя не должно возникать ощущения, что он платит за «воздух», то есть за метры, которые потом не будут использоваться. Кроме этого, планировка не должна противоречить здравому смыслу. Если в двухкомнатной квартире одна комната имеет площадь 35 м², а другая —10 м², то это вызывает удивление. Квартира также оценивается и с точки зрения геометрии, комнаты предпочтительнее выбирать прямоугольные без каких-то тупых или острых углов.

Не стоит также забывать, что ликвидность планировки должна идти в паре с эффективной стоимостью, которой желательно соответствовать рынку. Переоценённые объекты быстро никогда не продаются. Рынок меняется, некоторые квартиры обесцениваются, и с этим стоит считаться или сразу выбирать некий универсальный вариант.

На все времена

Всё в мире относительно, и нет ничего постоянного. Рынок недвижимости не исключение. В один период популярно одно, в другой — иное. Дмитрий Ефимов, руководитель отдела продаж ГК «Пионер», рассуждает на эту тему следующим образом: «Планировочные решения меняются. На них влияют и рыночные условия. Например, ещё десять лет назад, когда экономика быстро росла, на рынке было достаточно квартир большой площади с большим количеством комнат. В кризис застройщики, в первую очередь жилья эконом-класса, быстро переориентировались на небольшие планировки, а также на планировки формата студий». Ольга Маркова, ведущий маркетолог компании «Пересвет-Инвест», уточняет: «До кризиса 2008 года средние площади квартиры были больше. Люди устали от советских типовых квартир и хотели приобрести просторное жильё. После кризиса стало понятно, что однокомнатная квартира площадью 80 м² — нерациональное вложение».

В 2008 году на рынок вышел студийный формат. Это не новый продукт, он и раньше был, но не в таком количестве. Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп» вспоминает, что в советские времена люди жили и в «гостинках», и «табакерках». Но сейчас это стало тенденцией, как и общее сокращение предлагаемых площадей. Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продажи ГК «Лидер Групп» Московского региона, отмечает, что на данный момент наиболее востребованными квартирами в сегменте эконом-класса являются студии: «Высокий спрос на подобные квартиры обусловлен текущей экономической ситуацией в стране. Ведь за последние полтора года реальные доходы населения снизились. И многие покупатели недвижимости в новостройках эконом-класса сегодня, в первую очередь, ориентируются на минимальный бюджет сделки, поэтому и приобретают квартиры небольших площадей. К примеру, в наших проектах около 70% сделок в прошлом году пришлось именно на студии и „однушки“ размером до 35 м2».

Это подтверждает и статистика. Аналитики ГК «Гранель» сообщают, что в границах старой Москвы по состоянию на май 2016 года доля однокомнатных квартир, включая студии, составляет порядка 42%. А аналитики компании «МИЭЛЬ»добавляют, что доля «однушек» в Новой Москве — 41,7%, а в Подмосковье — 49,2%.

Причём площадь 35 м² — это просторная планировка на современном рынке. Руслан Сырцов, коммерческий директор компании Glorax Group, отмечает, что на рынке можно встретить и очень маленькие предложения от 17 – 18 м2. Например, в ЖК «Пригород Лесное» реализуются студии от 22 м², в «Раменском» предлагаются студии площадью 18,1 м², а в проекте Cleverland — 16 м².

Однако сложно предположить, что такой мини-формат будет ликвидным спустя годы. Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», справедливо отмечает, что тяга к мини-студиям приводит к тому, что на этаже располагается по 18 – 20 квартир. А это уже общежитие, а не дом. Кроме этого, Инна Пак, руководитель управления маркетинга и рекламы ГК INGRAD, считает, что близится момент, когда на жилищном рынке наступит избыток такого предложения, и значительной части квартир будет трудно найти своего покупателя.

Уже сейчас наметилась другая тенденция, так как слишком маленькое жильё комфортным быть не может. Юлия Неверова, заместитель директора по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век», рассказывает: «В последнее время рынок постепенно отходит от минимальных метражей эконом-класса и огромных квартир в бизнесе. Оптимальным считается сочетание цены и качества квартиры средних метражей в жилых комплексах комфорт-класса. В наших проектах, например, покупатель отдаёт предпочтение однокомнатным квартирам 35 – 37 м², двухкомнатных квартирам 56 – 60 м², трёхкомнатных 78 – 85 м2». Это подтверждает и Алексей Яшин, генеральный директор ООО «Волей Гранд», сообщив, что покупатели МФК Match Point выбирают комфорт и отдают предпочтение более просторному жилью.

Глядя на изменчивость даже рынка недвижимости, возникает вопрос: «Может быть и нет ликвидного товара на все времена?» Но он есть! И примеры эти знает каждый из нас. Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», напоминает: «Яркий пример ликвидных планировок — „сталинки“, которые по-прежнему пользуются любовью у покупателей и так называемые „квартиры-распашонки“, получившие в народе своё название за некоторое сходство с детской кофточкой, и которые всегда выигрывают перед квартирами с линейной планировкой».

Так что же брать?

Итак, если перед покупателем не стоит задача купить самое дешёвое жильё, а он ищет некий универсально-ликвидный продукт на рынке, то стоит прислушаться к советам экспертов.

Во-первых, не стоит покупать квартиру с характеристикой «очень». Очень маленькая площадь, как и очень большая не будут пользоваться спросом постоянно. Этот продукт можно сравнить с очень модным платьем, которое вызовет ажиотаж лишь на один сезон, а искать надо классические модели.

Во-вторых, не менее важны пропорции комнат. Мария Литинецкая напоминает, что неликвидны всегда глубокие (более 6 метров от окна) комнаты и узкие помещения с отношением длины и ширины 1,5:1 или 2:1. К классическим планировкам также не относятся комнаты необычной формы и комнаты с колоннами в неожиданных местах. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», добавляет список неликвидных планировок квартирами, где комнаты расположены вагончиками, и квартирами с проходными комнатами. При этом эксперт уточняет, что, конечно, предпочтение надо отдавать квартирам с комнатами правильной конфигурации, но в многокомнатных вариантах можно и отступить от этого правила: «Если в пятикомнатной квартире одна из комнат, к примеру, будет овальной, это может быть расценено покупателем как оригинальное решение для гостиной».

Отдельно стоит обратить внимание на кухню, которая является для нас важным пространством. Ольга Суслина, руководитель отдела продаж компании «Азбука жилья», советует обращать внимание на соотношение площади кухни к общей площади квартиры: «Для однокомнатной квартиры площадью до 40 м² приемлемая площадь кухни около 10 м², двухкомнатной — 12 м², трёхкомнатной — 14 м² и более». Кроме этого, сейчас появилась новая тенденция, которая выглядит вполне здраво, — объединение кухни с гостиной. Надежда Башбынар, генеральный директор Storm Properties, отмечает, что ещё несколько лет назад такие планировки были непопулярны, но на сегодняшний день около 50% покупателей выбирает этот вариант. Такое объединение позволяет сохранить функциональность двух зон, но при этом сэкономить на метрах. Дмитрий Иванов, директор проектного управления ГК «Сапсан», вообще убеждён, что будущее квартирографии за большими кухнями и маленькими спальнями: «Это логичное продолжение тренда по сокращению площадей, где люди проводят меньше всего времени, и, наоборот, по увеличению самых популярных и востребованных зон, то есть гостиный и кухонь».

В-третьих, планировка должна быть функциональна. Стоит помнить, что длинные коридоры — потеря пространства, а всеми желаемые лоджии и даже террасы — также спорное преимущество даже в элитном сегменте. Валерия Косенкова, директор департамента городской недвижимости Kalinka Group, отмечает: «Уходит в прошлое интерес к открытым террасам и эксплуатируемым кровлям. Многие уже наигрались с подобной опцией и поняли, что эти площади менее функциональны и полезны, а загорать на московской крыше — не лучшая идея».

Важно правильное деление пространства на зоны: мокрая зона, зона спальни, приготовления еды, хранения, общения и т. д. Сегодня гардеробная, постирочная и кладовка не являются элементами роскоши, они становятся обязательными для эффективной планировки. Вообще, зона хранения важна, и это определяется нашей современной культурой. Илья Машков, руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект», рассказывает: «Например, в Италии люди привыкли ходить в обуви по дому. У нас такого нет, должна быть „грязная зона“, где люди снимают ботинки, так принято в нашем обществе. Поэтому в ликвидной планировке должно быть место для переобувания, через которое потом не перепрыгивают, а оно изначально выделено при входе.

Кроме этого, люди „обросли“ вещами за последние 20 лет. У меня в детстве был школьный пиджак, брюки, две рубашки и комплект на все остальные дни. А сейчас у современных детей по 10 маек, 20 рубашек и 10 штанов. Благосостояние разное, но одежды всё равно много, поэтому существует понятие „комфорт вещей“, который надо обеспечивать. Место хранения вещей в квартире — номер один. Поэтому даже когда мы говорим про „элитку“, то спальное место может быть не 30 м², а 18 м², а вот гардеробная должна быть большая». Стоит отметить, что и раньше вопрос о хранении вещей стоял перед людьми, но решался он в квартирах с помощью антресолей.

В-четвёртых, ликвидность любой планировки зависит от количества окон: чем больше окон в комнате, тем лучше — и светлее, и есть простор для перепланировки. Стоит отметить, что рынок знает примеры комнат и кухонь без окон, что явно спросом пользоваться не будет. Однако не стоит полагать, что любое панорамное остекление даёт квартире фору. Здесь важен вид, который через это окно во всю стену открывается. Бывает, что лучше б этот вид и не показывали. Андрей Колочинский, управляющий партнёр ГК «ВекторСтройФинанс», считает идеальным, когда окна в «двушке» или «трёшке» выходят на северо-запад – юго-восток или, наоборот, на северо-восток – юго-запад. В этом случае солнце будет появляться во всех помещениях в определённое время суток.

В-пятых, есть определённые рамки допустимости, нарушение которых снижает комфорт проживания. Екатерина Лобанова, руководитель отдела рыночной аналитики «РГ-Девелопмент», рассказывает: «В каждом сегменте рынка есть определённые рамки, на которые ориентируется застройщик. Для проектов всех классов и для любого числа комнат действует правило разделения приватной и гостевой зон: дверь в спальню напротив входа в квартиру допустима, пожалуй, только в малогабаритных квартирах эконом-класса. Во всех остальных случаях спальня должна находиться на максимальном удалении от входа». Так же вполне разумно правило — чем больше комнат, тем меньше они могут быть. Исключение составляет лишь премиальный сегмент.

Одним словом, ликвидная квартира вне времени — это некий усредненный вариант удобной квартиры. Здесь стоит избегать уникальности и делать упор на логичность. Георгий Новиков, руководитель департамента аналитики и консалтинга «МИЭЛЬ-Новостройки» советует всегда отвечать на вопрос, серьёзно ли отличается данное проектное решение от всех остальных? Если да, то лучше отказаться от покупки, понимая, что такого же «ценителя» в случае вынужденной продажи, или даже планируемой, можно ожидать месяцами.