Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», рассказала порталу Novostroy-M.ru о поправках в закон о банкротстве застройщиков – что изменилось, была ли в этом необходимость, а также как следует поступить дольщику, если компания признана банкротом.

Наталья, расскажите, какие поправки были внесены в закон о банкротстве застройщиков?

Все последние поправки в закон о банкротстве застройщиков были связаны с уточнением правового положения дольщиков как кредиторов, в частности, подробно прописана процедура установления размера денежного требования дольщика. Дело в том, что ранее денежное требование устанавливалось как стоимость квартиры плюс проценты за просрочку и проценты за неисполнение обязательств застройщиком на момент расторжения договора. И получалось, что одни дольщики расторгали договор долевого участия раньше, а другие чуть ли не через несколько лет, потому что процедура банкротства могла длиться годами. Соответственно, у последних размер неустойки увеличивался.

Теперь же в законе нет явного указания на то, что необходимо расторгать договор долевого участия, а размер неустоек и штрафных санкций определяется на дату введения процедуры в деле о банкротстве. Дата тоже утверждена, соответственно, все дольщики становятся в равном положении.

Теперь в качестве основания для признания сделок застройщика недействительными выступают такие основания как:

— использование денежных средств дольщиков не по назначению;

— если цена сделок значительно отличается от аналогичных сделок, совершаемых на рынке, например, завышается размер затрат на строительство.

— если использование денежных средств, полученных для строительства, осуществлялось не через специальный банковский счет.

Ну и еще один момент – ранее подразумевалось, что страхование осуществлялось только страховой компанией, а сейчас расширен список, например, включено Общество взаимного страхования.

На ваш взгляд, была ли необходимость в этих поправках?

Правовая определенность всегда лучше, чем наличие вариаций трактовки закона. В данном же случае как раз были внесены необходимые уточнения, что только на руку как дольщикам, так и всему рынку.

Что в обновленном законе наиболее важно для дольщиков? Что им нужно знать?

Как я сказала выше, самое главное для дольщиков, что теперь они четко понимают, на какое денежное требование смогут рассчитывать в случае банкротства застройщиков.

Какие положительные моменты для рынка?

Опять-таки самое главное, что появилась определенность. Определен порядок подачи требований страховым компанияv как активным участникам долевого строительства. Так как ранее банкротство могло длиться годами, то было совершенно непонятно, в какой момент страховая компания должна была выполнять свои обязательства.

Если объект признан проблемным, сами дольщики как-то могут инициировать процедуру, по которой он был бы передан другому застройщику?

Дольщики могут обратиться с требованием о признании должника банкротом, и тем самым запустить процедуру банкротства. Но дольщики не могут требовать передачи объекта другому застройщику для завершения строительства.

Чтобы не было злоупотреблений со стороны дольщиков суд уже и рассматривает, целесообразно вводить банкротство или нет, потому что вполне может быть и такая ситуация, что сроки сдачи объекта задерживаются, но финансовое состояние застройщика свидетельствует о том, что он действительно может закончить стройку.

Именно поэтому вводится такая процедура как наблюдение, когда ставится временный управляющий, и он контролирует расходование денежных средств и их целевое использование. В случае если вводится такая процедура как конкурсное производство, начинается реализация имущества застройщика с целью погашения требований, в том числе дольщиков.  Очень редко, когда у застройщика достаточно активов, которые могут покрыть требования. И тогда уже решается судьба объекта долевого строительства.

И вот в этом случае возможны два варианта развития событий. В первом случае права дольщиков к застройщику могут быть выставлены на торги и далее переданы другому застройщику, и уже он будет достраивать объект. Во втором случае дольщики могут организовать ЖСК и уже самостоятельно достраивать этот объект, то есть они создают кооператив как юридическое лицо, далее сами получают разрешительную документацию, ищут подрядные организации и прочее. Но это нежизнеспособный вариант развития событий.

А сама процедура банкротства застройщика как-то изменилась? Каким образом это происходит?

Нет, сама процедура банкротства не изменилась. Подается требование в Арбитражный суд о признании застройщика банкротом, суд заявление рассматривает, и в случае, если заявление обосновано, суд может ввести одну из процедур банкротства — наблюдение, внешнее управление, финансовое оздоровление и конкурсное производство. Первые три не подразумевают продажу имущества должника и продолжают действовать генеральный директор и главный бухгалтер совместно с арбитражным управляющим. С момента введения процедуры конкурсного производства прекращаются полномочия исполнительных органов юридического лица, управление осуществляется конкурсным управляющим, и эта процедура уже подразумевает реализацию имущества.

Как правило, из названных первых трех применяется только наблюдение. Таким образом, при банкротстве обычно вводится процедура наблюдения, а потом уже конкурсного производства.

С момента введения наблюдения можно в течение двух месяцев подавать требования в Арбитражный суд. Требования подаются как дольщиками, так и банками, подрядными организациями.

Что делать дольщику, если застройщик признан банкротом?

Если застройщик признан банкротом, дольщику в первую очередь нужно подавать требование в Арбитражный суд. Требование дольщиков может быть двух видов – о передаче объекта долевого строительства, то есть квартиры, либо денежное требование. Определяться с видом требования нужно дольщику, отталкиваясь от проекта и его готовности.

Как правило, если объект уже на конечной стадии строительства, то лучше подавать требование о передаче квартир. Дело в том, что если в новостройке остается лишь получить разрешительную документацию, подключить коммуникации, то при контроле со стороны арбитражного управляющего, все необходимое, как правило, выполняется, и дольщики получают свои готовые квартиры.

Если же объект находится на низкой стадии готовности, то ситуация более сложное и имеет смысл подавать денежное требование, хотя перспективы возврата денежных средств могут быть весьма туманны, что зависит от каждой конкретной ситуации.

В любом случае дольщик должен подать требование, и если суд признал требования о банкротстве обоснованными, то следить за дальнейшей процедурой банкротства и участвовать в собрании кредиторов. На собрании кредиторов как раз и решаются такие важные вопросы как создание ЖСК, передача новостройки этому ЖСК или другие возможные пути решения проблемы.

В связи с прекращением действия программы льготной ипотеки и нестабильной экономики в целом проблемных объектов в Московском регионе станет больше? Какие новостройки в зоне риска?

Пока явной волны банкротств мы не наблюдаем, как ни странно, но стройки ведутся. Если говорить о непростом будущем строек, то это скорее касается не самых ликвидных проектов в дальнем Подмосковье. Там спрос снижается более заметно, следовательно, и застройщики оказываются под большим ударом.