Ценообразование на рынке вторичной недвижимости Москвы всегда зависело от множества факторов, даже в экономически стабильное время. Оно было своим в каждом столичном районе, в каждом доме и, самое главное, в сознании каждого собственника. Мнение о том, что «моя квартира самая лучшая и поэтому самая дорогая», зачастую не вязалось с реальной рыночной ситуацией, приводило к долгому экспонированию, а затем и к вынужденному снижению ее стоимости. О некоторых общих критериях, которые оказывают прямое влияние на стоимость объектов, в своей авторской колонке на «РБК-Недвижимости» рассказала председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова.

Если рассматривать типовую квартиру, то, в первую очередь, на ее стоимость будет влиять местоположение дома. Наиболее предпочтительными и как следствие более дорогими являются ЦАО, ЮЗАО, СЗАО, ЗАО. Совершенно идентичные по своим параметрам квартиры, но находящиеся на западе и юго-востоке Москвы, существенно отличаются по цене. При оценке жилья на вторичном рынке нет мелочей: близость к станции метро может повысить цену на 10–20%; квадратный метр в монолитно-кирпичном доме будет стоить на 30–40% дороже, чем квадратный метр в стоящей рядом с ним «хрущевке»; первый этаж отнимет от стоимости примерно 10%, во столько же обойдутся окна на шумную улицу, промзону, свалку или железнодорожное полотно.

При оценке зачтется внешний вид дома, смежность комнат, расположение окон, наличие или отсутствие лоджии или балкона, домофона, консьержа и т. д. Грязный подъезд — минус, возможность парковки рядом с домом — плюс. Сложности с документами, неузаконенные перепланировки, обременение в виде ипотечного кредита также снижают стоимость жилья, даже когда рынок недвижимости процветает.

Но времена экономической нестабильности вносят свои дополнительные корректировки в процесс ценообразования, правда, не сразу, а лишь спустя какое-то время, в силу общей инертности этого сегмента, не способного, в отличие от рынка новостроек, оперативно реагировать на изменения рыночной конъюнктуры.

Как доказательство этому, несмотря на существенные колебания курсов валют, проблемы в банковском секторе, санкции, сокращение доходов населения, сопровождавшие российскую экономику с осени 2014 года, первое снижение цен на вторичном рынке мы увидели только в апреле 2015 года. До этого месяца цены не только не спешили падать, а напротив, росли, по инерции подгоняемые ажиотажем конца 2014-го — начала 2015 года. Конечно, к весне весь ажиотаж уже прошел, настал очень пассивный и вязкий март, однако собственники жилья на вторичном рынке не спешили адаптироваться к новым условиям и цены снижать не торопились.

Поэтому в марте, по данным отдела исследований «Миэль», мы даже видели их рост на 2,2%. Необходимость коррекции цен собственники осознали только к апрелю: средняя удельная цена предложения во втором весеннем месяце уменьшилась на 2,7%, вернувшись к уровню февраля, и составила 242,55 тыс. руб. за 1 кв. м. В мае цены опять показали коррекцию, и относительно апреля средняя удельная цена уменьшилась на 1,2%, составив 239,56 тыс. руб. за 1 кв. м. В дальнейшем, показывая свое планомерное снижение, по итогам октября средняя удельная цена предложения в рублях на вторичном рынке Москвы составила уже 227,3 тыс. руб. за 1 кв. м. В общей сложности с апреля 2015-го по октябрь 2015-го цены снизились на 9% и достигли уровня декабря 2014 года.

При этом в данном случае мы говорим только о цене предложения, а не о стоимости реальных сделок. На самом деле, как показывала практика последнего полугодия, в большинстве случаев на рынке присутствовал торг, и собственники выставляли свои объекты по более высоким ценам, чтобы иметь возможность дать покупателям определенный дисконт. Особенно это было заметно в сегменте дорогой недвижимости. На высококачественные и максимально ликвидные объекты дисконт не превышал 5–10%, а вот на объекты с недостатками снижение от первоначальной стоимости могло составлять и 20%, и 30%. Покупатели в целом стали торговаться настойчивее и активнее, желая получить максимально выгодные для себя условия. И это понятно.

Как будет развиваться ценовая ситуация — покажет время. Пока мы прогнозируем дальнейшее снижение цен в пределах 5–10%, так как существенного роста доходов населения, да и общего оздоровления экономики в ближайшее время мы не ожидаем. Тем не менее мы видим, как рынок вторичной недвижимости постепенно приходит в себя. В сентябре 2015-го мы отмечали большое количество звонков и просмотров, которые в октябре 2015-го превратились в сделки. Рост количества сделок в октябре 2015-го по сравнению с сентябрем 2015-го, по данным УФРС, составил 20%.

А пока нам хочется надеяться на либерализацию банковских требований к ипотечным заемщикам и снижение процентных ставок, особенно для вторичного рынка, которые способны стимулировать покупательский спрос и еще больше оживить рынок недвижимости.