Любые сделки, в том числе и арендные, должны быть правильно оформлены, в противном случае можно попасть в неприятные истории. Сегодня КВАДРУМ расскажет о всех нюансах договора найма.

Рынок арендного жилья в Москве самый развитый в стране, снять квартиру сейчас не представляет трудности, однако не всегда эти отношения юридически грамотно оформляются. Без договора же аренды все ваши взаимные претензии могут так и остаться претензиями, если нет ни одного документа, где бы были прописаны обязательства как арендатора, так и арендодателя.

Например, ваше желание иметь балкон, свободный от сломанного кресла, видавшего виды торшера, десяти пар лыж и новогодней ёлки, может так и остаться сугубо вашим личным желанием, если собственник квартиры нигде не подписал обязательств освободить для вас это пространство. Кроме того, даже если он и подписал такой документ, то в нём должны быть оговорены сроки расчистки этого пространства, потому что в противном случае вас могут кормить обещаниями до скончания века.

Итак, договор аренды, а в случае жилых помещений — найма, заключать необходимо даже в том случае, если жильё снимается у знакомых, потому что всякое в жизни бывает. Договор найма может быть краткосрочным, когда квартира снимается сроком до одного года, и долгосрочным, когда отношения арендатор-арендодатель оформляются на период одного года и больше. И в том и другом случае договор, согласно Гражданскому Кодексу РФ, заключается в письменной форме. Однако договор краткосрочного найма не требует обязательной регистрации, а договор на долгий срок подлежит обязательной государственной регистрации.

Галина Баркус, юрисконсульт компании IntermarkSavills, рассказывает, что государственная регистрация договора аренды предусмотрена с целью защиты прав и интересов третьих лиц. Например, тех, кто впоследствии купит эту квартиру. Никто же не будет отрицать, что будущий покупатель должен знать о существующих обременениях на интересующую его квартиру. «Как разъясняет судебная практика, если договор не прошёл необходимую государственную регистрацию, то он не влечёт за собой последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. В частности, к такому договору не применяется правило о его сохранении в силе при смене собственника квартиры, а также арендатор при этом не имеет преимущественного права на продление данной аренды», – разъясняет эксперт.

Стоит отметить, что в жизни при заключении договора долгосрочной аренды желания уклониться от регистрации не возникает. А уж если помещение снимает компания, то регистрация договора аренды вообще в её интересах, потому что в противном случае у компании возникают проблемы с отнесением арендных платежей на статью расходов. Официальная позиция налоговых органов такова, что если договор не прошёл государственную регистрацию, когда она по закону обязательна, то он не считается заключённым, и тогда по такому договору расходы не учитываются в целях уменьшения налогооблагаемой базы.

Таким образом, при аренде квартиры на длительный срок заключается письменный договор и обязательно регистрируется, при краткосрочной аренде договор подписывается, но не регистрируется, при этом он всё равно имеет юридическую силу и все согласованные и прописанные в нём условия обязательны для исполнения.

О чём договариваться?

В любом договоре можно прописать всевозможные условия, важные для каждой стороны сделки. Однако всегда есть обязательные пункты.

Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда», обращает внимание, что в тексте договора обязательно должны быть зафиксированы следующие сведения: паспортные данные арендатора и собственника; адрес жилого помещения; документы, на основании которых арендодатель получил квартиру в собственность. Кроме того, в договоре должны быть прописаны сроки аренды, количество жильцов, размер арендной платы, условия её повышения, порядок внесения арендных и коммунальных платежей, условия посещения квартиры собственником, возможность проведения ремонтных работ и перестановки мебели, условия досрочного расторжения договора и т.д. И, конечно, в договоре должны быть оговорены штрафные санкции на случай невыполнения того или иного обязательства. В качестве примера Наталья Сивко приводит ситуацию, когда согласно договору собственник не имеет права повышать арендную плату, и если это правило нарушается, то съёмщик вправе отказаться от уплаты дополнительных денежных средств, о которых ничего не сказано в заключённом ранее договоре.

Достаточно часто в договорах найма предусматриваются штрафные санкции на случай досрочного выселения арендатора из квартиры по желанию собственника. Этот пункт защищает съёмщиков от вероятности оказаться на улице по прихоти владельца недвижимости. В договорах найма жилой квартиры всегда следует прописывать условия его расторжения, а именно, за какой период времени и в каком виде каждый из участников арендных отношений может расторгнуть договор досрочно, а также порядок возврата денег за оплаченный и непрожитый период.

Надежда Коркка, генеральный директор «Бон Тон», напоминает, что расторгнуть арендные отношения можно и через суд, если договор аренды не соблюдается, а попытки наладить взаимоотношения не дают положительных результатов. Эксперт обращает внимание, что арендодатель имеет право требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом с нарушением договорных условий, если имуществу собственника наносится существенный ущерб, если более двух раз по истечению установленного срока не была внесена арендная плата и т.п. «Договор может быть расторгнут по статье 450 ГК РФ. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договорных отношений только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств в разумный срок», – комментирует Надежда Коркка.

Договор аренды может быть расторгнут и по желанию арендатора. Такое возможно, когда собственник не предоставляет имущество в пользование жильцам в соответствии с условиями договора или назначением имущества или же создаёт препятствия подобному пользованию. От договора можно отказаться, если переданное имущество имело недостатки, не позволяющие им пользоваться, при этом эти недостатки не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра квартиры при заключении договора. Кроме того, договор может быть расторгнут и на других основаниях по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Заключая договор аренды, следует помнить, что необходимо прописать абсолютно все материальные и нематериальные нюансы будущих отношений между сторонами. Мария Иванова, и. о. коммерческого директора ГК «САПСАН», обращает внимание, что при заключении договоров найма необходимо составлять подробную опись имущества вне зависимости от характеристик и ценовой категории объекта, потому что спорные ситуации возможны везде. В данной описи обычно подробно описывается состояние квартиры, мебели и бытовой техники, а также фиксируются все имеющиеся видимые повреждения или иные недостатки. Не лишним будет проиллюстрировать все описания фотографиями.

Кроме того, в данные договора желательно включать и правила проживания. Например, Роман Зеленский, и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость», рекомендует прописывать запрет или разрешение на субаренду.

Галина Баркус также обращает внимание, что для арендатора важно знать, что снимаемая квартира свободна от третьих лиц, что не имеет обременений и что все собственники квартиры согласны с её сдачей. Именно поэтому при заключении договора аренды также требуются нотариально заверенное согласие супруга или супруги, согласие банка, если квартира находится в ипотеке, разрешение органов опеки и попечительства, если одним из собственников квартиры является ребёнок. Также стоит помнить, что жилищное законодательство предоставляет равные права по пользованию квартирой собственнику и зарегистрированным в квартире лицам. И хотя по закону оформление их согласия на сдачу в аренду подобной жилплощади не требуется, рекомендуется всё же получать такие подтверждения в простой письменной форме.

Одним словом, договор аренды или найма — это полноценный юридический документ, способный защитить ваши интересы в том или ином конфликте. Именно поэтому он необходим, в противном случае надо понимать, нет договора в требуемой форме — нет никаких обязательств у сторон, а последствия этого могут быть плачевны. А при наличии договора спорные ситуации регулируются согласно изначальным договорённостям, а если это проблематично, то есть юридические основания доказывать свою правоту через суд.