Перепланировка собственной квартиры не всегда является личным делом собственника. Иногда размах предстоящих работ необходимо согласовывать с властями, а бывают случаи, когда собственник сталкивается с невозможным.

Вопрос перепланировки чаще всего встаёт в старых панельных домах, где много несущих стен, маленькие кухни и крошечные санузлы. В современных монолитных зданиях вообще чаще все предлагаются квартиры со свободной планировкой без отделки, где предполагаемые стены лишь намечены в плане или обозначены на полу. И как отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», этот изначальный план можно менять при единственном условии — нельзя затрагивать несущие элементы и мокрые зоны. Такая перепланировка является лишь формальной процедурой, для проведения которой Мосжилинспекции достаточно лишь эскиза от руки.

Кроме того, Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, отмечает, что в современных домах разнообразие планировок предостаточное для того, чтобы сразу купить необходимую квартиру: «Например, в ЖК «Солнечная система» предлагается свыше 40 вариантов разноплановых квартир, в том числе и редких форматов, поэтому покупатели уже изначально могут подобрать наиболее подходящий вариант, и не нужно тратить деньги и нервы на согласование и проведение работ по переносу или возведению новых стен».

О понятиях

Перепланировки бывают разные. Есть изменения, которые можно не согласовывать, есть, которые согласовывать необходимо, а есть и те, которые согласовать невозможно. К тому же Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group, обращает внимание, что закон разделяет такие понятия как перепланировка и переустройство:

«Переустройство предполагает установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения. И то, и другое действие требуют внесения изменений в технический паспорт помещения».

Самые простые и элементарные изменения не требуют согласования. Это разборка или установка встроенной мебели, самораздвижных дверей, замена оконных рам и облицовка балконов и лоджий, установка кондиционеров и антенн на фасадах здания, переустановка нагревательных и газовых приборов без прокладки дополнительных проводящих сетей и, естественно, косметический ремонт самих помещений. Есть работы, которые также можно делать без разрешения и плана, но потом такая перепланировка всё равно должна быть оформлена в уведомительном порядке. Леонард Блинов рассказывает, что к таким работам относятся: перестановка сантехники в пределах существующих санузлов и кухонь; типовое остекление лоджий и балконов; строительство лёгких перегородок; демонтаж ненесущих стен, а также оборудование дверных проёмов в ненесущих стенах. Можно также изменять форму тамбура или избавляться от него вовсе при условии, что его внешние габариты останутся неизменными.

Все остальные перепланировки, как сообщает специалист отдела перепланировок «НДВ Проект Концепт» Александр Леонтьев, требуют согласования проекта изменений, который невозможно подготовить без специального образования. Для консультации по подготовке проекта следует обратиться к компании, имеющей свидетельство СРО. А Ольга Славкина добавляет, что в Москве бесплатные консультации по оформлению перепланировок можно получить в службе «одного окна» Мосжилинспекции.

В любом случае, с перепланировкой квартиры должен согласиться автор проекта. Ирина Доброхотова рассказывает: «Авторство всех панельных домов старых серий в Москве принадлежит ОАО МНИИТЭП. По просьбе столичных властей этот институт разработал два каталога: А (без внесения изменений в несущие стены) и Б (с внесением изменений в несущие стены). Они оба выложены на их официальном сайте. Перепланировки по каталогу А можно согласовывать в Мосжилинспекции, причём даже задним числом. Перепланировки по каталогу Б требуют предварительного согласования. Документы подаются в Мосжилинспекцию, можно через МФЦ. Затем их передают уже в ОАО МНИИТЭП, после чего выезжает специалист, который производит осмотр квартиры, а спустя время выдаётся заключение». Такая перепланировка потребует уплаты госпошлины в размере 1 тысячи рублей и ещё примерно 8,5 тыс. руб. придётся заплатить за авторский надзор МНИИТЭП. Можно сразу прийти в МНИИТЭП и попросить сделать индивидуальный проект перепланировки вашей квартиры, но это будет стоить уже в районе 100 тыс. руб., а сам проект всё равно попадёт под все требования и нормы, так что особого смысла в такой трате нет.

Итак, перепланировки, требующие согласований, должны быть оформлены надлежащим образом. Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум Групп», разъясняет, что прежде всего необходимо заполнить заявление. К заявлению необходимо приложить пакет документов, в который входят: правоустанавливающий документ на помещение; проект перепланировки или указание на типовой проект, содержащийся в каталоге Мосжилинспекции, технический паспорт квартиры и согласие других собственников или всех членов семьи нанимателя, в том числе и временно отсутствующих. Надежда Коркка, генеральный директор «Бон Тон», обращает внимание, что технический паспорт есть у каждого помещения, но если он был утерян, то его всегда можно получить в БТИ.

Для подачи этих документов можно воспользоваться МФЦ или сайтом госуслуг. Срок согласования зависит от сложности работ, серии дома, этажности, площади и других параметров. Обычно эта процедура растягивается на 20-35 дней.

Ольга Тараканова, руководитель отдела городской недвижимости ORDO Group Moscow, добавляет, что процесс перепланировки в элитных домах ещё сложнее. Перепланировку таких квартир нужно согласовывать не только с Мосжилинспекцией, но и с управляющей компанией дома: «Элитные жилые дома оборудованы сложными и дорогими инженерными системами, ответственность за обслуживание и эксплуатацию которых несёт управляющая компания».

Какие же перепланировки можно согласовать?

Светлана Матвеева, заместитель гендиректора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», называет следующие работы:

— можно передвигать газовую плиту с прокладкой дополнительных сетей;

— можно заменить газовую плиту на электическую;

— можно, при соблюдении определённых условий, перенести санузлы;

— допускаются определенные видоизменения с несущими стенами;

С полным списком таких допустимых работ можно ознакомиться в постановлении правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП.

Стоит также помнить, что не все фантазии воплощаемы в реальность. Исключения обычно касаются преобразований, нарушающих прочность и устойчивость зданий, ухудшающие условия эксплуатации дома и проживания граждан.

Под запретом

Рената Беляева, руководитель юридического департамента KASKAD FAMILY, обращает внимание, что невозможно согласовать любые изменения вентиляции; сверх нагрузки на несущие конструкции; тёплые полы, подогрев которых осуществляется за счёт отопления или общедомового горячего водоснабжения; прорубку проёмов или них в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах; объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты, перенос радиаторов и многой другое.

Светлана Матвеева напоминает, что особенно сложно согласовывать перепланировки в домах, относящихся к объектам культурного наследия. Например, сложность может вызвать даже установка кондиционера. Его возможно повесить лишь дворовой фасад, да и то необходимо будет разработать специальный проект приспособления исторического дома для современного использования. Именно этот проект подаётся для согласования перепланировки, а сама перепланировка в таком здании требует заключения государственной историко-культурной экспертизы.

Задним числом

Итак, перепланировки должны быть согласованы и отображены на плане БТИ. Стоит отметить, что несогласованные перепланировки можно согласовать задним числом. Схема действия точно такая же, если бы вы только сейчас собирались преобразовывать свою квартиру. Однако не все изменения можно узаконить. Безусловно, в квартире с незаконной перепланировкой можно жить годами, но следует быть готовым к тому, что вас заставят вернуть всё в исходное положение.

Во-первых, Ирина Доброхотова, обращает внимание, что если с домом, где сделана неузаконенная перепланировка, произойдёт ЧП, то с большой вероятностью именно хозяин такой квартиры может быть признан виновником случившегося, и приятных последствий от такого признания ждать не следует.

Во-вторых, такую квартиру практически невозможно продать. Вся ответственность за незаконную перепланировку передаётся новому владельцу вместе с правом собственности, а желающих получить такое бремя крайне мало. Можно, конечно, рассчитывать на чудесное действие скидок, но в последнее время даже они мало кого привлекают, потому что закон достаточно суров к таким правонарушителям.

Мария Литинецкая рассказывает: «В настоящий момент штрафы за незаконную перепланировку составляют от 2 до 2,5 тыс. руб. для физических лиц, до 5 тыс. руб. для должностных лиц и до 50 тыс. руб. для юридических лиц. Кроме того, в рамках сотрудничества Мосжилинспекции и Федеральной службы судебных приставов несколько лет назад было решено ограничить выезд за границу тех, кто не исполняет предписаний об узаконении перепланировки».

Но просто штрафом никто не отделается. После его оплаты всё равно потребуется либо узаконить все изменения, либо, если они противоречат закону, вернуть всё в изначальный вид. Если собственник будет тянуть с этим процессом, то может начаться судебный процесс, в результате которого есть шанс остаться и без жилья.

Итак, можно постоянно совершенствовать своё жильё, можно безнаказанно перекрашивать стены миллион раз и передвигать мебель по собственному усмотрению хоть каждый день, но основательные изменения на пути к совершенству следуют согласовывать, а также необходимо знать предел преобразовательных возможностей.