Коттеджи, таунхаусы, земельные участки. Тенденции рынка — дома и наделы становятся меньше. Новинки сезона.

Поселки бизнес-класса до кризиса 2008-2009 гг. были наиболее распространенным продуктом на загородном рынке. Застройщики с оптимизмом смотрели в будущее и верили в то, что покупатели будут только богатеть, требовать все больше роскоши и щедро платить за это. Однако все пошло не так, и рынок дал крен в другую сторону, его начали завоевывать проекты экономкласса. Сегодня снова не лучшее время для недешевой «загородки». И сегмент «бизнес» пытается ему соответствовать, претерпевая при этом некоторые изменения.

«Портрет» буржуазного домовладения: уникальная природа и развитая инфраструктура

Прежде всего, давайте определимся, что мы понимаем по этим термином – «загородная недвижимость бизнес-класса». Понятно, что, рассчитана она, конечно, не на публику из списка «Форбс», но на людей небедных, претендующих на определенный уровень комфорта. «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» вместе с опрошенными им экспертами постарался составить «портрет» современного поселка бизнес-класса.

В целом заданный нами образ выглядит так: обязательное условие – хорошая транспортная доступность, то есть, чтобы можно было доехать без особых приключений часа за полтора (насколько это в принципе возможно в Подмосковье), желательно по современной скоростной реконструированной трассе. Расположены эти поселки, как правило, недалеко от Москвы, не далее 30-35 км. Еще одно требование – такой поселок должен находиться в экологически благоприятном месте, без неприятного соседства с ЛЭП, вышками сотовой связи, заводами, фабриками, аэродромами, свалками, — но в непосредственной близости к лесу или водоему (а лучше, если есть и то, и другое). Правда, такие места могут быть и дальше заданных 30 км. от Москвы, скажем, на Истринском водохранилище.

Тогда допускаются исключения. На Истринском водохранилище поселков высокого уровня довольно много – скажем, КП «Полуостров», «Соколиное гнездо», «Истрагорье» Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate приводит в пример КП «Высокий берег» (55 км. от МКАД по Новорижскому шоссе). Благодаря уникальным природным характеристикам – расположению на высоком (10 м от уровня воды) берегу Истринского водохранилища, в рекреационной зоне, «Высокий берег» считается поселком бизнес-класса. Стоимость коттеджей здесь аналогична стоимости домов в поселках, расположенных в два раза ближе к Москве, но без такого прекрасного окружения.

Большинство поселков бизнес-класса находятся на северо-западе, западе, юго-западе Подмосковья и Новой Москвы вдоль Новорижского, Ильинского, Киевского, Минского, Можайского, Калужского шоссе, — перечисляет основные трассы Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп».

Площади домов варьируется в рамках 150-400 кв. м., но чаще это 300-350 «квадратов». «Все что ниже – это все-таки формат квартиры», – замечает Вадим Рябинин, руководитель отдела продаж Департамента Загородной Недвижимости PENNY LANE REALTY. Из технологий строительства приветствуются кирпичные дома, монолитно-кирпичные, деревянные (особенно рядом с лесом), популярен, например, клееный брус. Застройщики оснащают такие коттеджи современной инженерией, иногда – системой «умный дом». Площади участков — от 10 до 30 соток.

Однако, по наблюдениям Людмилы Архиповой, руководителя отдела продаж «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», на сегодня прослеживается тенденция сокращения площадей дома и участка.

Что же касается непосредственно самого поселка, то, как подчеркивает Людмила Архипова, по тому, как благоустроены и организованы общественные зоны, можно судить о классе проекта. Внутри поселка – обязательны асфальтовые дороги, освещение и ландшафтные работы. Должны быть устроены гостевые парковки, детские и спортивные площадки. Если поселок граничит с лесом, то застройщик прокладывает пешеходные и прогулочные дорожки, устанавливает беседки. Если рядом — водоем, то девелопер облагораживает береговую линию, устраивают собственные пляжи и лодочные станции.

Но и это еще не все. «В высокобюджетных поселках девелоперы создают более обширную социальную (школы и детские сады, медцентры), а иногда и развлекательную инфраструктуру (кафе, салоны красоты и фитнес-центры, теннисные корты)», — говорит Илья Менжунов («Метриум Групп»).

Стоят дома бизнес-класса от 15 до 30 млн. рублей. Но если вы хотите купить дом, близкий к идеалу, ориентироваться надо на верхнюю границу вилки — 25-30 млн. рублей. Ну а дуплекс и таунхаус в поселке бизнес-класса по данным Ирины Калининой (Point Estate), будет стоить примерно 17,5 млн руб., а участок без подряда – 9,8 млн руб.

Много или мало

Теперь вопрос – сколько таких проектов на рынке? Вадим Рябинин (PENNY LANE REALTY) считает, что подавляющее большинство. Остальные наши эксперты полагают, что их меньше: 15-20%. Такие расхождения в оценках специалистов можно объяснить.

Загородный рынок – сегмент молодой, ему немногим более 20 лет. И вначале он ассоциировался исключительно с «элитным» жильем в представлении бизнес-публики девяностых годов: огромные замки-монстры из красного кирпича за какие-то немыслимые миллионы долларов. Со временем стало понятно, что загородные дома можно строить не только для бандитов и «диких» олигархов, но и для нормальных людей, предпринимателей средней руки. Рынок переориентировался. «Доля поселков бизнес-класса до кризиса 2008 года составляла до 70% на рынке (остальное – 10% эконом, 20% — де-люкс), — вспоминает Людмила Архипова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). «В 2009-2010 году структура значительно изменилась. Доля экономкласса выросла до 70%, премиум- и бизнес сократили свои доли каждый примерно до 15%. На сегодня эти пропорции существенно не изменились», — заключает эксперт. Однако замечает, что новые проекты больше тяготеют по своим характеристикам (включая и цену) к кофморт-классу.

Попробуем сделать из этого вывод. Застройщики стали предлагать более скромный продукт, грань между классами недвижимости постепенно размывается. И если считать строго, то поселков, соответствующих уровню «бизнес» по всем параметрам, видимо, действительно немного, а вот если планку несколько снизить до «комфорта», то их становится больше.

«Всего на первичном рынке поселков Московской области (без учета территории Новой Москвы) в реализации находится порядка 120-130 поселков бизнес-класса. Из них 43% составляют мультиформатные проекты, 33% приходится на «чистые» коттеджные поселки. Доля участков без подряда, отнесенных к бизнес-классу на основании того, как данные поселки позиционируются девелоперами, составляет 17% рынка. Оставшиеся 7% предложения приходится на поселки таунхасов», — приводит статистику Людмила Архипова.

Объектов на рынке хватает, но новых проектов маловато

Сегодня на рынке загородной недвижимости новых проектов выводится значительно меньше, и эта тенденция касается всех классов, включая и оказавшийся в фокусе нашего внимания «бизнес».

Тенденцию подтверждает «Исследование рынка коттеджных поселков Новой Москвы и Подмосковья за 2014-2015 годы», проведенное компанией «ИРН-консалтинг». Весной 2015 года в продаже насчитывалось 343 поселка, где предусмотрены коттеджи и участки с подрядом. Это на 27 проектов меньше (минус 7,3% ), чем в прошлом году. «За это время с рынка ушло существенно больше проектов, чем поступило на реализацию, включая поселки, где были возобновлены продажи. За последний год новых проектов оказалось крайне мало», — говорится в статье «Коттеджи в Подмосковье и Новой Москве весной 2015 г.: количество поселков сокращается».

«Учитывая все события, случившиеся осенью, ждать новых проектов пока рано, — комментирует Вадим Рябинин (PENNY LANE REALTY). — Многие девелоперы, которые собирались выводить новинки на рынок, их заморозили, те, кто собирались начать строительство тоже решили не торопиться. Сейчас ситуация стабилизируется, возвращается до прежнего уровня ключевая ставка, а значит, можно давать более оптимистичные прогнозы в отношении проектного финансирования. Но все равно понадобится время, чтобы застройщики без опаски могли приняться за новое строительство».

Тем не менее, немногочисленные новинки сезона вышли на рынок. Аналитики «ИРН-консалтинг» обращают внимание на коттеджный поселок клубного типа Point Novogorsk, который начал продаваться в начале марта. Поселок находится в 7 км от МКАД Ленинградскому шоссе. Здесь практически полностью благоустроена территория и построено шесть коттеджей. Стоимость готового дома площадью 200-250 кв. м на участках 8,9 – 10,7 сот. составляет 43,0 – 49,0 млн руб. В поселке уже можно жить.

Людмила Архипова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость») называет мультиформатный поселок «Шервудский лес», где предлагаются коттеджи, таунхаусы, квартиры и участки, также вышедший на рынок в 2015 году. Поселок располагается в 30 км. от МКАД по Симферопольскому шоссе. Монолитно-кирпичные коттеджи площадью 191-353 квадратных метра на участках 8-10 соток продаются за 9,2-16,7 млн рублей.

Из активно продающихся уже не один год проектов Людмила Архипова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»)выделяет мультиформатный коттеджный поселок в ирландском стиле «Остров Эрин» в 26 км от МКАД по Калужскому шоссе в Новой Москве. Ему неоднократно присваивались лучшие оценки специалистов в области недвижимости в разных номинациях. Поселок расположен в прекрасном природном месте: берег реки Десны идет вдоль жилого комплекса на протяжении километра, рядом — леса.

Инфраструктура включает детский сад, общественно-торговый центр. Места отдыха занимают более четырех гектаров (в том числе пляж, прогулочные места, велосипедные дорожки). Цены в поселке ниже привычного «бизнес-уровня», они больше характерны для комфорт-класса: коттеджи площадью 115-270 кв. м стоят от 8,5 до 12 млн рублей.

Из «знаковых» поселков уровня «бизнес», где можно купить недвижимость, Вадим Рябинин (PENNY LANE REALTY) называет мультикомплекс «Глаголево», куда входят «Глаголево-парк», «Серебряный век», «Новоглаголево» и «Новое Глаголево» (35 км по Киевскому или 45 по Калужскому шоссе). «Примечательны эти поселки уникальной окружающей их природой. По логике они должны были стать частью территории Новой Москвы, но к, счастью, не попали. Благодаря развитой поселковой инфраструктуре, в столичной нет необходимости, а вот приватность и уединенность места такое присоединение могло бы нарушить. Рядом с этими местами сохранились усадьбы и старые деревни с богатой историей – все это имеет большое значение для владельцев и они вполне готовы выдерживать неблизкий путь из города ради таких преимуществ», — комментирует эксперт. На выбор предлагаются несколько разновидностей домов, например коттедж площадью 200 кв. метров можно приобрести за 29,9 млн рублей.

Среди поселков Новой Москвы Вадим Рябинин называет жилые комплексы по Калужскому шоссе (в том числе с таунхаусами) — «Лесные поляны» (2 км. от МКАД), «Искра» (15 км.), «Дубровка» (7 км), «Милорадово» (9 км), «Князево» (9 км), «Согласие-2» (15 км), «Антоновка» (10 км), «Ватутинки» (17 км.), «Президент» (6 км), «Летова роща» (9 км), «Ваутутинки» (15 км), «Клены» (25 км), «Лесное озеро» (27 км), «Изумрудная долина» (27 км), «Варварино» (27 км), «Фортопс» (24 км). И по Киевскому: «Покровский лес» (16 км.), «Праймвиль» (12 км), «Светлый» (20 км), «Зимний сад» (23 км), «Ирбис» (22 км).

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Из тех сведений, которыми с нами поделились эксперты, можно сделать следующий вывод. Кризис коснулся и сегмента «бизнес»: на рынке загородки – новых проектов мало, но они отличаются от прежних по своим характеристикам: становятся скромнее, в том числе и по ценам. Процесс этот не очень заметен покупателю, так как остается много еще нераспроданных дорогих проектов. Но эксперты эту тенденцию отмечают, и, судя, по тому, что происходит в отечественной экономике (денег становится меньше, в том числе, и у покупателей), она будет развиваться.